北京市商品房预售合同新旧比对

2016 年 12月16日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市工商行政管理局联合发布《关于对北京市商品房预售合同、北京市商品房现房买卖合同示范文本修订的通知》，对现行《北京市商品房预售合同》（以下简称“《预售合同》”）、示范文本进行了修订，并于2017年1月1日正式推行使用。依据相关法律法规规定、结合《通知》规定及本所律师的实务经验，就示范文本修订的主要内容与大家分享。

【关于《预售合同》示范文本的修订及其法律解读】

（一）结构体例

本次《预售合同》合同示范文本在结构体例上重新进行了编排，合同结构分为说明（特别提示）、术语解释、第一章合同当事人、第二章商品房基本状况、第三章商品房价款、第四章商品房交付条件和交付手续、第五章面积差异处理方式、第六章规划设计变更、第七章商品房质量和保修责任、第八章合同备案和不动产登记、第九章前期物业管理、第十章其他事项。其中术语解释（商品房预售、法定代理人、净高、套内建筑面积、房屋的建筑面积、不可抗力、民用建筑节能、绿色建筑、不动产登记、分割拆零销售、返本销售、售后包租）为新增部分，特别提示部分重点提示了商品房规划性质信息,说明部分增加了关于本合同违约金的说明。新示范合同体系更趋于完善。

（二）商品房的基本状况

新示范文本将“房屋权利状况承诺”单独列为一条要求出卖人对以下事项进行承诺：“出卖人对该商品房享有合法权利；该商品房未出售并保证不出售给除本合同买受人以外的其他人；该商品房无司法查封或其他限制转让的情况。” 并约定：“因出卖人原因导致不能完成登记备案或不动产转移登记的，买受人有权解除本合同。”

该条款对出卖人对所售房屋享有合法权利提出更为明确严格的要求，旨在避免出现“一房两卖”等情况，更加维护买受人权益。

（三）商品房价款

计价方式和价款条款在新版合同中进一步细化，将公积金贷款与商业贷款条款进行了分离。该条款更加明确了商品房交易的交付方式，便于买卖双方的操作。

（四）商品房交付条件和交付手续

新版合同范本中，商品房交付条件选择性新增：“已取得消防、人民防空、环境卫生设施、防雷装置等验收合格证明文件；出卖人已取得该商品房所在楼栋的不动产权证书；商品房所在项目已签订《白蚁预防合同》，出卖人应当向买受人出具该项目的《白蚁预防合同》或其他实施房屋白蚁预防的证明文件，提供的《住宅质量保证书》中必须包括白蚁预防质量保证的内容。”买受人在合同签订时可酌情予以选择。

房子的设施设备被分成了基础设施设备和公共服务及其他设施。相比此前，公共服务设施更加丰富，合同中增加了公共绿地面积、绿化率、物业管理用房、规划车位、车库等设施的交付条件。新增宽带网络交付时敷设到户条件。也提示双方当事人事先明确约定交付时间、交付条件和违约责任，如出卖人在约定时间内采取措施后仍无法达到使用条件的，买受人有权解除合同并要求赔偿损失。

上述条款均对出卖人的义务进行了更为严格细致的约定，对商品房的设施条件有了更为具体的规范要求并在此处赋予了买受人的合同解除权。

（五）规划设计变更

该部分原在合同基础上进一步细化，上述条款均增加了出卖人的告知义务并在此处新增了出卖人未在规定期限内通知买受人规划设计的，买受人有权合同解除的约定。

（六）商品房质量和保修责任

新合同文本将房屋质量问题细划分为“地基基础和主体结构”、“其他质量问题”、“装饰装修及设备标准”和“民用建筑节能措施”四类主要问题，并分别设置了违约责任的条款，对于房屋主体结构、地基基础不合格，不符合国家及行业标准，属于房屋重大质量问题的，买受人在解除合同的同时，可以要求出卖人给予赔偿。对地基基础和主体结构外的房屋质量问题，如经更换、修理，仍然严重影响正常居住使用的，买受人有权解除合同。对于装饰装修及设备标准，增加了“及时更换、修理”的处理方式。

民用建筑节能措施条款中明确：“该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准或附件七所列情况与事实不符的，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同。”增强了出卖人对于保证房屋质量的义务。

（七）合同备案和不动产登记

新增“预告登记”的相关约定，对买受人进行此项权利的提示，增加了“出卖人办理不动产首次登记并办理完毕不动产转移登记备案手续，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记”的约定。

（八）前期物业管理

新增物业服务期限条款，细化了车库车位管理，新增“出卖人承诺不向业主以外的其他人出售，如满足本区业主需要，可以对外出租，但是租期不能超过6个月”。且增加了关于小区内道路、绿地用于停车时收益归全体业务的规定，明确“业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。”

（九）其他事项

新增送达与买受人信息保护条款，明确出卖人对买受人信息负有保密义务。

争议解决方式中明确了采取诉讼方式解决的只能在房屋所在地人民法院起诉，仲裁方式则新增北京仲裁委以外的其他仲裁委员会的方式，给予了合同双方更为广泛的仲裁机构选择空间。

（十）附件

新示范文本在附件上要求更为细致，

1.附件一增加了房屋平面图的具体图纸名称，具体包括房屋分层分户图与假设工程规划许可证所附总平面图。

2.新增附件五关于本项目内相关设施、设备的具体约定，该部分要求出卖人提供该商品房所在楼栋本期的项目建设方案于相关设施的位置与用途。

3.附件六装饰装修及设备标准的约定新增建筑节能指标。较之原版本开发商应更加关注对于商品房的建筑节能指标是否符合该部分附件约定，避免违约。

4.附件七建筑隔声情况新增受固定噪声、振动源影响情况，明确要求商品房符合《住宅室内振动限值及其测量方法标准》（GB/T50355）。

5.配合前述（六）商品房质量和保修责任新增的保修条款，附件中配合增加了关于保修范围、保修期限和保修责任的约定以及关于质量担保的具体约定。

6.附件中新增出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明，对出卖人的告知义务进行了更为具体的约定。

本次《北京市商品房预售合同》示范文本的调整，完善与补充了诸多交易细节，新的示范文本在合同中增加了送达、买受人信息保护等内容。便于合同双方的权利义务的实际履行，也对目前困扰买受人已久的信息泄露问题增加了改善措施。鉴于交房、质量、保修等环节的纠纷频发，特别明确了与商品房有关的设施设备交付条件，强调了房屋交付环节的房屋查验内容，细化了质量条款和装修标准，引导开发企业注重交房质量和房屋在民用建筑节能、绿色建筑、隔声等方面的要求，更好地预防买卖双方的潜在纠纷。（来源：北京市住房和城乡建设委员会）