房价飞涨 卖方违约 法院将如何判定违约金 | 社会焦点

核心提示

2014年下半年以来，全国范围内各线城市房价一路上升，在二手房交易剧增的同时，由于预期收益远高于违约成本，出现大面积卖方反价违约现象。

“自己没有卖房的权利”、“签合同时喝高了”等理由被网友总结为卖方毁约时的常用借口。订立合同时，卖方对房屋没有所有权或处分权是否将导致合同无效？如合同有效，由于客观原因无法继续履行，买方如何通过法律途径维护自身合法权益？
基 本 案 情

2013年2月16日，被告宋争鸣与原告向及南京馨之房房地产栖霞分公司（丙方）签订房地产买卖中介合同1份，约定甲方将坐落于本市栖霞区某路X号XX幢X单元XXX室出售给乙方，涉案房屋建筑面积143.2平方米，房屋售价为184万元。同日，原被告又签订补充协议，该协议载明：

甲方承诺该房屋产权清晰无任何纠纷，该房屋产权人和产权共有人同意并认可此价格出售该房屋，同时符合国家交易政策法规及相关规定；

乙方于2013年2月16日前支付甲方购房定金人民币2万元，该定金最后冲抵房款；

乙方于2013年4月16日前支付甲方首付款人民币108万元整，银行贷款预批准过后2日内甲乙双方办理产权交易过户手续，过户当日乙方支付甲方首付款；余款74万元，乙方以银行贷款形式支付给甲方。

原被告补充协议的最后又另行约定：

因甲方房屋所有权人李某在美国读书，由李某尽协办理“房屋出售公证委托书”，由该房屋所有权人（其母）宋争鸣全权办理，最迟在2013年6月25前成功过户。否则视甲方违约，在此期间房屋均按合同价出售给乙方。如甲方违约，赔偿乙方违约金30万元。

买卖合同和补充协议落款处中“甲方签字”处李某的签名系宋争鸣所签，宋争鸣在“委托代理人”处签名。

合同签订当日，向熠支付购房定金2万元，宋争鸣出具定金收条1份。

2013年3月10日，宋争鸣向南京馨之房房地产经纪有限责任公司出具声明1份，内容为：“仙龙湾16幢-601宋争鸣、李某房屋一年内不卖。”

在被告向房产中介机构出具声明后，原被告均未继续履行买卖合同和补充协议。被告表示原因是经双方沟通已口头解除合同；原告则表示合同一直未解除，被告提出约定的房价低要求涨价，被告不同意，导致原告长时间与被告交涉，并在外居住。
原 告 诉 称

签约后不久南京房价开始快速上涨，被告向原告提出调价要求遭原告拒绝。被告遂以其子不配合为由意图毁约，原告多次催促并据理力争，无奈被告不予理睬。原告认为，原被告之间签订的房地产买卖合同合法有效，现因被告原因导致合同无法继续履行，被告应承担相应的法律责任。

故原告诉至法院，请求判决被告向原告支付违约金30万元。
被 告 辩 称

1、本案的合同尚未成立，房产是被告与李某的共有财产，被告没有在卖方处签字确认，只是以李某的代理人身份先行签字，说明在合同签字时合意并没有达成。

2、原告支付了定金2万元，被告认为该定金为签订合同的定金。

3、即便是2013年3月10日原告明确说房产不出售了，这是因为被告与中介公司关于中介费发生分歧。原告在此情况下直接不履行自己应当先履行的首付款约定，应当属于原告自己违约在先，所以原告无权主张被告承担所谓的违约责任。

4、原告在2013年3月10日之后有止损的义务，但是原告没有采取相应的措施。

总之，被告认为合同既然没有成立，且为原告违约在先。如果被告构成违约，原告也没有尽到止损义务，申请人民法院予以降低违约金。
本 院 认 为

关于被告宋争鸣辩称被告本人仅以委托代理人的名义签名，其子作为共有人未签名，原被告就涉案房屋买卖没有达成合意，故原被告签订的合同尚未成立的意见。根据原被告签订的买卖合同和补充协议约定的内容，被告作为涉案房屋的所有权人之一，已明确表示自愿将涉案房屋出售给原告，承诺由其全权办理作为共有人的其儿子出具委托书，并交付了涉案房屋的相关资料和钥匙、电费缴费卡等，故被告在签订合同时所表达的出售涉案房屋的意思是真实和明确的，原被告之间就涉案房屋买卖的合同和补充协议已经成立。

关于涉案房屋买卖合同和补充协议的效力，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。被告作为涉案房屋共有权人之一签订了买卖合同和补充协议，尽管作为共有权人的被告儿子未签署买卖合同和补充协议，但依法不影响买卖合同和补充协议的效力。对被告主张的此辩称意见，本院不予采纳。故原被告签订的买卖合同和补充协议系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。

关于被告辩称其出具给中介公司的声明与原告无关，原告逾期未付首付款系原告违约在先，被告不构成违约的意见。补充协议约定原告于2013年4月16日（距合同签订时间2个月）前支付涉案房屋首付款108万元，在合同同一条款中同时又约定于过户当日支付首付款，应确定双方约定原告支付首付款的时间为房屋过户当日。原被告又补充约定涉案房屋在2013年6月25前过户，原告支付首付款的具体时间又调整到过户当日。而被告之后作出一年内不卖房的声明，此声明违反了合同约定。故被告构成违约，且违约在先。故被告主张的此辩称意见，本院不予采纳。

关于被告辩称如被告违约，合同中约定的违约金超出了原告的损失，申请法院予以降低的意见。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据原被告约定，如被告未按期履行上述相关合同义务则视为违约，并赔偿原告违约金30万元，由于被告没有履行上述相关合同义务，已构成违约，应按照合同约定支付原告违约金。被告主张合同约定的违约金过高请求降低，未提供证据证明，结合涉案房屋相关时间的价格上涨情况，本院参考房地产经纪公司建议的涉案房屋相关时间的市场价格，相对于该房价可能给原告产生的损失，原被告约定的违约金并不过高。因此，被告主张的此意见，依据不足，本院不予采纳。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

被告宋争鸣于本判决生效之日起十日内支付原告向熠违约金人民币30万元。
律师观点

案例中，原告虽因被告的违约行为错失了购房的好时机，但由于在签订合同时，合理预见了市场的趋势，约定了适当金额的违约金，有效地保障自身的合法权益。

在购买房屋时，一方面，应主动提出查看交易房屋的权属证明，查证房屋是否存在权属纠纷或第三人权利，并要求卖方对以上事项进行书面承诺，如房屋为共有财产的，须请全部共有权人到场签署买卖合同，如部分所有权人委托代理人签署的，须由其书面授权，必要时进行公证；另一方面，由于后续房价走势难以准确预测，建议在合同中以总房款为基数，约定适当比例的违约金，对买方来说，是遭遇违约时的救济，对卖方来说，则是毁约成本的底线。（来源：良翰房地产诉讼）