商品房买卖中适用惩罚性赔偿吗，商品房买卖纠纷的处理

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发布者：admin 发布时间：2014/3/9 阅读：2616次 ;分享到:

一、商品房买卖中适用惩罚性赔偿吗
在商品房销售中房地产开发企业的五种欺诈行为将导致“一倍上限的赔偿责任”，这实际上是消费者权益保护法中对经营者欺诈行为实行“双倍返还”原则的变相适用。
这五种欺诈行为包括：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或又将该房屋出卖给第三人；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。对此，法律都规定了基本相同的法律责任，就是解除或撤销合同，同时返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这里根据对立法意图理解需要提示的是：
1、当事人主张合同无效、合同可撤销、合同解除的，其行使相应诉讼权利的时效是不同的，主张无效的诉讼时效2年，主张撤销是1年，主张解除则应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定分三种情况处理。
2、对于“一倍上限的赔偿”不能错误地理解为“双倍返还”，虽然在特定条件下可能会有“双倍返还”的效果。这里的“赔偿”在实际操作中会有两种范围的计算：一种是“利息”加“实际损失”（此两部分为“填平性赔偿”）加“惩罚性赔偿金”，其总计不超过已付房款本金；另一种是“惩罚性赔偿金”部分不超过已付房款本金。如果按照后者计算，“填平性赔偿”加“惩罚性赔偿金”则要超过一倍上限了。
3、“一倍上限的赔偿”是一种“赔偿责任限制制度”：
其一是限制了赔偿的法定事由，即限于上述五种欺诈引起的赔偿；
其二是仅限制了惩罚性赔偿的责任上限，也就是说对于实际损失不设上限，不论多少都要不打折扣地保护，即使这种实际损失超过了已付房款的2倍、3倍；但实际损失以外的部分也可以主张，这一方面则要设定上限，也就是这里的一倍上限。
其三是限制了赔偿前提条件，即对于填平性赔偿必须是有证据能够证明的实际发生的损失；对于惩罚性赔偿，则就是真的变成“双倍返还”了，剔除已付房款本金，也就是一倍赔偿了。
二、商品房买卖纠纷的处理
1、协商。购房人和开发商之间或者商业银行之间的磋商或者谈判，最终达成协议的解决办法。这种办法特点是不伤和气，节约纠纷处理的成本；但如没有中间人斡旋很难一时解决。
2、调解。在协商不成的情况下，可以在第三方的主持下进行调解，最终解决纠纷，达成和解协议的办法。特点是不伤和气，遇到难点可以有人斡旋，解决纠纷的成本不是很大；但请第三人也许一些费用，从而增加了解决纠纷的成本。
3、裁。仲裁是当事人双方根据达成的解决纠纷方式的协议，自愿将纠纷提交给中立的第三者进行裁判的纠纷解决制度。特点是一裁终决，生效快，胜诉方付出的处理成本低。但预交仲裁费较高，和执行法院需要进一步沟通，救济途径较少。
4、诉讼。当事人在协商或调解不成的情况下，或者直接向有管辖权的人民法院提起诉讼，来解决当事人双方发生的纠纷。特点是当事人只要有纠纷，不管对方同意不同意，你自己都可以提起诉讼，这是当事人的一种权利。对一审法院审理的裁判还可以提起上诉，甚至可以申诉。胜诉能得到法律强有力的保证；但时间有时跨度较长，诉讼规则要求严格。

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