房屋买卖中本约合同签订后预约合同的效力认定

关键词：预约合同  本约合同  效力  

【裁判要旨】

 本约合同签订后预约合同的目的已经达成，预约合同即终止，再行确认预约合同的效力已无意义，不应支持。

【案情】

 2012年，被告某房开公司为销售楼盘，发布了宣传广告、售楼书并设置样板房，宣传广告、售楼书上显示该楼盘东面配套五星级酒店，楼盘内配置五星级会所等。2013年，原告程某为购置商品房与被告某房开公司签订了一份《商品房预定协议书》，该《商品房预定协议书》约定双方必须于5日之内签订《商品房买卖合同》。同时，该《商品房预定协议书》第五条约定：双方同意将发布或提供的广告、售楼书、样板房所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施作为商品房买卖合同的附件。5日后，双方签订了《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》附件八重新对房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等进行了具体约定，具体以实际交付为准。该楼盘结顶后，程某发现该楼盘并未配套五星级酒店和五星级会所，且对样板房进行了拆除。现原告程某诉至法院要求确认《商品房预定协议书》第五条有效。

【裁判】

浙江省永嘉县人民法院经审理认为：《商品房预定协议书》约定双方当事人于预定期满前签订《商品房买卖合同》，可见《商品房预定协议书》系预约合同。双方当事人签订《商品房买卖合同》之后，预约合同中当事人的权利义务已由本约合同吸收，当事人的权利义务由本约合同进行调整，原告程某再行确认预约合同的效力已无意义，故驳回原告程某的诉讼请求。

程某不服一审判决,上诉至浙江省温州市中级人民法院，二审法院经审理认为：《商品房预定协议书》第五条系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在无效情形，但《商品房买卖合同》及其附件对该协议书第五条所涉及的事项重新进行了约定，该协议书第五条已被《商品房买卖合同》及其附件的条款所取代。据此，二审法院维持原判。

现本案一审、二审判决均已发生法律效力。

【评析】

最高人民法院《关于审理买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二条首次承认了预约合同，所谓预约是指约定将来订立一定契约之契约。本案中当事人签订《商品房预定协议书》，约定了房屋平面布局、结构、建筑质量等，并约定在5日内签订商品房买卖合同，并自愿受其约束，该《商品房预定协议书》属于预约合同。但司法解释对预约合同的效力等并未作出明确规定，这给司法实践中预约合同的定性带来困难。而本案争议的焦点正是本约合同签订后预约合同的效力。

第一种意见认为，合同拘束力不仅发生在合同的订立、履行阶段，也发生在合同订立前、合同权利义务终止后分别产生的先合同义务、后合同义务等附随义务。故即使本约合同签订后，预约合同依然继续有效。

第二种意见认为，本约合同签订后，双方当事人的权利义务由预约合同转为受本约合同约束，虽然双方当事人并未作出解除预约合同的意思表示，但双方当事人以其行为表示解除了预约合同，由本约合同约束自己的权利义务。故在双方当事人签订本约合同后，预约合同自动解除。

第三种意见认为，虽然预约合同和本约合同是分别独立的合同，但基于预约合同和本约合同的特殊关系，本约合同签订后，预约合同完成使命，已然失去其应有的作用，预约合同在本约合同签订后即终止。

笔者赞同第三种意见。

本约合同签订后，当事人的具体权利义务由本约合同进行约束，预约合同的使命已经完成。同时本案中当事人在本约合同中就房屋的平面布局、附属配套设施等作出与预约合同不一致的约定，若认为预约合同继续有效，必将造成权利义务的混乱，故继续有效的观点显然不正确。

合同解除分为法定解除和约定解除。法律并未规定本约合同签订后预约合同解除，故不符合法定解除的条件；虽然预约合同和本约合同所指向的标的、终极目的是相同的，但两者的权利义务截然不同，不能因此判定双方作出了解除合同的合意。故自动解除的观点也显然不正确。

预约合同和本约合同是分别独立的合同，本案中《商品房预定协议书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在无效情形，但签订预约合同的首要目的就是约定在一定期限内签订本约合同，本案中当事人也约定在5日内签订商品房买卖合同，且之后当事人也按约签订了《商品房买卖合同》，对相关的权利义务进行了具体约定，《商品房预定协议书》的目的和使命已经完成，之后当事人的权利义务应由《商品房买卖合同》进行确定和约束，何况当事人在《商品房买卖合同》中就房屋的平面布局、附属设施及配套设施等内容对《商品房预定协议书》进行了调整，而此时再对已完成使命的预约合同作出效力评价，赋予预约合同法律效力，给予肯定和保护，无疑造成当事人法律逻辑的混乱，也不符合合同法之鼓励交易，促进市场效率精神。

综上，由于本约合同签订这一法律事实的发生，使预约合同所设定的债权债务在客观上不再存在，预约合同的权利义务终止，再行确认预约合同的效力已无意义，故原告程某的诉讼请求应予驳回。（来源：法律讲堂）