供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-081）

【关键词】
根本违约 擅自提高房屋交易价格 北京9·30新政 变更协议 延迟支付购房款 理房通托管 解除合同 违约金

【要点提示】
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行义务。房屋买卖合同、补充协议和相关协议系当事人真实意思表示，应该予以遵守。（本案）合同履行过程中，出卖人要求另行加付（30万元）利息，实质上属于擅自提高房屋交易价格，构成（《补充协议》）约定的根本违约情形。同时提出要求买受人加付首付款，属于设置不合理条件，拒绝履行出售房屋的义务，亦构成根本违约。买受人逾期付款行为并不足以成为出卖人提高价格或拒绝继续履行合同的合理抗辩理由，且出卖人自身在解抵押上亦构成违约，其逾期时间长于买受人逾期付款时间。故法院判决出卖人将诉争房屋交付并办理权属登记事宜(即房屋买卖合同继续履行)；在判决出卖人违约金方面，考虑到房屋上涨事实，法院适当予以酌减，并考虑买受人逾期付款和出卖人逾期办理解抵押的情形等因素综合予以裁判。

【当事人信息】
原告：孙某（买受人、反诉被告、被上诉人）
被告：石某（出卖人、反诉原告、上诉人）

【案情简介】
2016年8月28日，孙某、案外人张某（原始卖方）经某中介公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》）、《补充协议》，约定将本案诉争房屋以1572万元出售给孙某，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价528万元，买受人拟向银行贷款1100万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意买受人继续申请其他机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用。《补充协议》约定：第一条，房屋成交价格2100万元，成交价格包括房屋价款、家具家电、装饰装修及配套设施，此价格为甲方净得价。第二条，关于房屋交易具体事宜的约定，1、定金：乙方于2016年8月28日以自行交接方式支付定金10万元，乙方于2016年8月29日前（注：含当日，后又通过签署变更协议改为2016年9月10日前）将第二笔定金90万元以理房通托管方式支付甲方。2、还款解押款：交易房屋有抵押，甲方应于2016年8月31日前提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年8月31日前办理完毕解除抵押登记手续，甲方解押所需资金来源为甲方自行筹集。3、房屋评估，甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。4、首付款，乙方于2016年9月12日前（含当日）且甲方满足丙方自行支付协议审核条件通过后将第一笔首付款898万元（不包含前期支付全部定金）自行支付甲方。5、申请购房贷款：甲乙双方应于网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。……第五条，违约责任，l、……2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的；……。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，……第六条，……如本协议与《买卖合同》《居间服合同》《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。……同日，张某、孙某和北京某担保有限公司（以下简称某担保公司）及某中介公司分别签订《房屋交易保障服务合同》，及《变更协议书》[约定将90万元定金支付时间变更为2016年9月10日前（含当日）以理房通托管方式支付]。

石某与张某乃夫妻关系，2016年8月19日双方协议离婚，约定诉争房屋归石某所有，9月8日，诉争房屋便登记到石某名下，登记地址为北京市朝阳区广渠门外大街×号。同日，孙某、张某与石某、某中介公司签订《变更出售方协议书（某中介）》，约定将《买卖合同》、《补充协议》中卖方张某的权利义务全部转移给新卖方本案石某。同日，三人又与某担保公司签订《变更出售方协议书（某担保）》，约定将《房屋交易保障服务合同》中张某的权利义务全部转移给石某。变更后的交易双方又与某担保公司签订《自行支付购房款协议》，约定孙某自行支付石某898万元，支付时间为2016年9月15日。9月13日，双方接着又与某中介公司签订《变更协议书》，将诉争房屋地址变更为上述登记地址。

合同签订后，8月20日，孙某支付张某10万元定金，石某称在2016年9月5日办理完解抵押手续，2016年9月8日，孙某打入理房通账户90万元。2016年9月14日，某担保公司向孙某出具《风险告知书》，称已经达成自行支付购房款条件。2016年9月18日，孙某打入石某账号898万元，2016年9月21日，某中介公司以EMS方式向石某邮寄送达催告函，要求石某于2016年9月30日12时前，办理：1、办理交易房屋的评估手续；2、补齐面签时所缺的工商银行卡复印件；3、办理完毕上述交易房屋的地址变更手续，以便进行后续交易流程；4、在房屋核验申请表文件签字；5、向购买方提供亲笔签署的关于已收到首付款898万元收条一份。石某否认收到催告函，但是EMS送达查询显示石某本人2016年9月22日已签收。2016年9月24日，在某中介公司工作人员与原始卖方张某的录音谈话中显示，原始卖方张某承认收到催告函，决定不卖诉争房屋，已经委托律师准备诉讼。2016年9月26日，原始卖家张某与某中介工作人员谈话录音表示，其律师姓张，并提供了电话号码186××××××。该电话系石某委托律师张某联系电话。2016年10月8日，律师张某通过微信与某中介工作人员表示请买方给一个明确履行的期限，石某这边要求最多三天给予答复首付款500万，且石某愿意承担延期评估房屋责任。10月11日律师张某再次微信询问买方意见，某中介公司工作人员告知买方要买，并将委托律师陈某电话告知张某。孙某2016年10月11日申请了诉前财产保全，2016年10月13日，某中介工作人员与律师张某的谈话录音显示，称是石某媳妇不想卖房了，最后给做了工作，同意继续履行合同，但是因为石某急需用钱，询问孙某12月底能不能将剩余款项给付，如果不能，石某另行寻找资金，需要孙某对半分担两个月利息，按1000万计算，需要孙某承担30万元的利息。双方经多次协商、沟通，均未果。

孙某诉至法院，请求：1、判令石某继续履行《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，将朝阳区广渠门外大街×房屋交付孙某，并与孙某共同办理房屋权属转移登记手续；2、判令石某支付违约金420万元。

石某遂提起反诉，请求：1、解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；2、判决孙某支付石某违约金420万元。

【法院判决】
一审：1. 石某于判决生效之日起七日内配合孙某将北京市朝阳区广渠门外大街×号房屋的不动产产权过户至孙某名下并将该房屋交付孙某，孙某同时将剩余房款一千一百零二万元支付给石某；2. 石某于判决生效之日起七日内支付孙某违约金二百万元；3. 驳回孙某的其他诉讼请求；4. 驳回石某的反诉请求。
二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、法院为何认定买受人逾期付款但非根本违约，出卖人要求加付利息实质上属于擅自提高房屋交易价格构成根本违约？

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行义务。《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版）》、《补充协议》和相关协议系当事人真实意思表示，应该予以遵守。根据约定，孙某应该在2016年9月15日支付898万元，属于期日，不属于期间，因此不适用节假日顺延的规定，其称石某同意2016年9月18日支付，未能充分举证证明，法院未采信，但是此逾期并非根本违约；石某应该在2016年8月31日前办理完毕解除抵押手续，其逾期解除抵押，构成违约，应承担违约责任。石某要求另行加付30万元利息，实质上属于擅自提高房屋交易价格，构成《补充协议》约定的根本违约情形。同时石某违反合同约定，曾提出要求孙某加付首付款，属于设置不合理条件，拒绝履行出售房屋的义务，构成根本违约。

二、法院为何判决涉案房屋买卖合同继续履行，同时又判决出卖人赔偿违约金200万元？

石某与孙某之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。各方当事人均应按照合同履行各自的义务。孙某延迟6日支付首付款，虽违反合同约定，但并未构成根本违约。此后孙某已经按照合同约定足额支付首付款，石某亦已收款。孙某逾期付款行为并不足以成为石某提高价格或拒绝继续履行合同的合理抗辩理由，且石某自身在解抵押上亦构成违约，其逾期时间长于孙某逾期付款时间。孙某的购房资格、购房能力等经审查亦不存在履行障碍，法院遂判决涉案房屋买卖合同及补充协议继续履行。

石某未能履行办理房屋评估手续、未在房屋核验申请表中签字等行为，某中介公司已经于2016年9月21日向石某发出催告函，催促石某履行义务。张某于2016年9月24日的录音中明确表示不再出售房屋，石某又以2016年9月30日政策变化为由，主张解除合同，于法于理无据。石某虽称其未授权张某，张某关于不再卖房的意见不能代表石某，但石某认可其已授权律师张某某，张某某的录音内容中亦包含“媳妇不想卖房了”及要求涨价等内容，张某某之录音内容与张某之录音内容可以互相印证。故此，法院认定石某违约且构成了根本违约，考虑到房屋上涨事实，并综合考虑了孙某逾期付款和石某逾期办理解押的情形，法院最终酌定判决石某承担违约金200万元。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。