作者│易居房产律师团队研究部 子非牛
来源│易居房产律师团队案例评析研究组

200万背锅侠！比法庭自认还糟糕，听别人替他说了些什么？
——关于石某与孙某房屋买卖合同纠纷（二审）案法律评析

本案法院在裁判卖方拒绝履行出售房屋等根本违约行为的认定尺度上值得关注（案件详情可在易居房产律师团公众号在2017年7月25号发布的“加价即违约！法院判：卖方赔买方200万，房子还得继续卖！——石某与孙某房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析”查看）。

本案具体有两个方面的裁判标准值得我们警惕：一方面，已经与卖方离婚的妻子曾明确表示不再出售房屋，由卖方委托的律师亦承认事实是卖方妻子不想卖了，此种情况下有可能被法院认定为属于卖方明确违反合同主债务的根本违约行为；而更为可怕的另一方面是，在“9•30”新政出台后，卖方在两次谈话录音中本能的表现出对买方依约履行贷款义务能力的担忧语句及协商询问口吻（涉及加付30万利息），此亦可能直接被法院认定为属于擅自提高房屋价款以为不履行出卖房屋义务制造履行障碍的根本违约行为，不仅须依约继续履行合同（在买方当庭表示能支付剩余款项情况下），而且还须承担高达200万的违约金。关于本案判决，笔者有以下几点反思，分述如下：

1. 法院根据两个张某（即卖方妻子与卖方委托的律师）与中介机构工作人员的谈话内容认定石某在擅自给房屋加价或故意设置障碍，可是，根据10月8号及10月13号的录音内容口气，亦可以理解为只是在表达卖方对买方履行能力的担忧，以及表达卖方希望就合同基于新政遇到的履行障碍重新进行协商的态度，可见，以后当事人在争议期间的表态须更为慎重。

律师张某及石某自身所言：
石某否认其拒绝履行合同，提交了张某与中介机构工作人员的微信记录，2016年10月8日20:14微信记录显示：“刘，请买房给一个明确履行的期限，石总这边要求最多三天给予答复首付款500万。另外，如果他不是一套房贷款比例只能是30%，他首付款将会是1650万。他怎么给付？第三，在房屋过户之前，对方要把首付款凑齐，否则，过户后，他首付款没有会出问题，你要考虑！

中介机构公司工作人员与张某2016年10月13日的谈话录音，录音中张某称是石某媳妇不想卖房了，最后给做了工作，同意继续履行合同，但是因为石某急需用钱，询问孙再冉12月底能不能将剩余款项给付，如果不能，石某另行寻找资金，需要孙再冉对半分担两个月利息，按1000万计算，需要孙再冉承担30万元的利息，庭审中，石某认可此次沟通代表其意见。

2.法院通过妻子张某表达拒绝出售房屋意思表示与律师张某承认石某妻子说过不想卖房了能一一相印证，便认定石某拒绝出售、构成根本违约，笔者对此持有异议。张某与石某夫妻关系早已结束，房屋所有权已经判归石某一人所有，妻子张某本身表明不卖房在法律上已经不应对石某与孙某产生直接约束力，不应直接判由石某来承担根本违约责任。

石某之妻张某所言：
中介机构公司工作人员与张某2016年9月24日的录音，该录音中张某承认收到催告函，决定不卖诉争房屋，已经委托律师准备诉讼。

3. 由于本案中介机构于9月21号发出的催告函要求卖方在9与30号之前履行义务，而房地产新政恰好也在9月30号公布，而双方合同只是约定若由于买方自身原因不能贷款，卖方愿意等待其向其他机构再次贷款，但并未约定在确实不能贷款情况下，应该怎么办？按照《合同法》相关规定，此时双方本就应协商解决，另外，只要卖方能举证证明买方可能存在履行能力不足问题，便可以行使不安抗辩权，暂时中止自己的先履行义务，及时通知买方恢复履行能力或提供必要担保，本案中，在石某没有明确表示拒绝履行合同情况下，石某在10月8号及13号的谈话其实可以解释为（或争取证明）自己是在行使不安抗辩权，尤其是在与对方商量，其是否能在12月低交付剩余款项或者另付30万利息？只不过这还非正式的行使不安抗辩权通知书。总之，单凭本案判决所显示出的证据，笔者认为认定石某存在根本违约的证据依旧不足。

【涨知识】
不安抗辩权
《中华人民共和国合同法》第68条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。第六十九条规定：中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。