供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-092）
无证拆迁安置房出售后反悔拖延履行，买受人诉请办证、过户获支持！
——关于崔某与刘某房屋买卖合同纠纷案法律解析
【关键词】
拆迁安置房 房屋买卖 尚未办理房产证 交付 协助过户 迟延履行
【要点提示】
涉案房屋是暂未办理房产证且已交付的拆迁安置房屋（商品房）又转卖，并交付买受人占有，出卖人违约，迟延履行过户手续，法院根据合同确认出卖人是房屋的购买人，其有权转让基于合同取得的相关权利及义务，出卖人与买受人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反相关的法律法规，合法有效，双方均应按合同约定内容履行各自的权利义务。现诉争房屋已具备办理房产证的条件，故根据合同约定，出卖人应当自行办理房屋产权登记手续后，再协助买受人将诉争房屋过户至其名下。
【当事人信息】
原告：崔某（买受人、反诉被告、上诉人）
被告：刘某（出卖人、反诉原告、被上诉人）
第三人：某房地产开发公司（被上诉人）
第三人：某房地产公司（被上诉人）
【案情简介】
2003年11月2日，因某厂居住区绿化带征地，某房地产公司与刘某签订了房屋拆迁货币补偿协议，2003年11月15日，刘某与某房地产开发公司签订某厂小区住宅楼拆迁认购（期房）购销合同（以下简称《购销合同》），约定由刘某购买诉争房屋一套，面积为69.95平方米，价款为300785元。2007年9月12日，某房地产开发公司与刘某签订补充协议，对于房屋面积进行了约定，房屋实测面积为68.23平方米。诉争房屋向刘某进行了交付。2009年4月30日，甲方刘某（出卖人）与乙方崔某（买受人）人签订了《北京市存量房屋买卖》及补充协议，约定甲方将诉争房屋以104万元的价格出售给乙方，乙方全款支付，甲方于2009年5月15日前向乙方交房。在补充协议中双方写明，诉争房屋的房产证尚在办理中，暂时无法办理产权过户手续，以上事实甲乙双方均己知晓，为保障双方的利益及方屋交易的安全性，特此商定：……合同签订后，崔某向刘某支付了房款94万元，此款由董某代收，并于当天转交给刘某。刘某向崔某交付了房屋，现房屋由崔某居住使用。但是刘某没有按照合同约定履行告知义务，且一直拖延不协助崔某办理房屋过户登记。双方经多次协商、沟通，均未果。原审法院审理中，某房地产公司表示此房为商品房，现已可以办理房产证。某房地产开发公司亦表示同意协助办理相关产权登记手续。
崔某诉至法院，请求：1、依法判令刘某履行双方于2009年4月30日签订的《房屋买卖合同》；2、协助办理诉争房屋的过户手续；3、办理诉争房屋产权证所产生的税费由刘某承担；4、办理诉争房屋过户手续中由于刘某延迟履行而额外产生的税费由刘某承担。
刘某遂提起反诉，请求：1、依法判令崔某与董某于2009年4月30日签署的北京市存量房屋买卖合同及补充协议无效；2、崔某应于本案判决生效后七日内将涉案房屋腾空并返还刘某。
【法院判决】
1. 某房地产开发公司、某房地产公司于判决生效后七日内协助刘某将涉案房屋办理房屋产权登记手续，所需费用由刘某承担；
2、刘某取得房屋产权所有证后七日内将房屋过户至崔某名下，过户产生费用由崔某负担；
3、崔某在办理房屋过户手续同时向刘某支付剩余房款十万元；
4、驳回崔某的其他诉讼请求；
5、驳回刘某全部反诉请求。
【案件解析】
一、法院为何不支持出卖人所主张的未办理权属登记且未经共有人同意而签订的房屋买卖合同无效？
刘某与某房地产开发公司签订的购销合同系双方真实意思表示，合法有效，双方签订合同后，房屋已按约交付刘某。根据合同，可以确认刘某是房屋的购买人，其有权转让基于合同取得的相关权利及义务，刘某称合同未经其他共有人同意的辩解，法院未采信。刘某与崔某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反相关的法律法规，合法有效，刘某主张双方签订的买卖合同无效，缺乏事实及法律依据，法院不支持。
二、法院怎样判决涉案尚未办理权属初始登记的存量房屋买卖合同继续履行？
刘某与崔某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反相关的法律法规，合法有效，双方均应按合同约定内容履行各自的权利义务。现诉争房屋已具备办理房产证的条件，故根据合同约定，刘某应当自行办理房屋产权登记手续后，再协助崔某将诉争房屋过户至其名下，某房地产开发公司、某房地产公司均为相关单位，办理房产证其均有协助之义务。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
