供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-059）

 违约解除房屋买卖合同，卖方被判赔偿溢价损失175万余元|终审
不具备上市条件央产房买卖合同被判解除，责任和损失如何负担？---成某与杜某、某中介公司房屋买卖合同纠纷案法律解析

【关键词】

央产房  合同解除  房屋使用费  中介费  溢价款  腾退房屋
 
【要点提示】

央产房尚不具备上市交易的条件，买、卖双方实际已无法继续履行，合同被判解除。对于导致该合同解除的责任以及损失的负担，法院认为：在房屋买卖合同中，卖方承诺在签约后一年半将涉案房屋过户给买方，现卖方不能履行该义务，其行为应认定为违约；由于房屋的属性系央产房，买受人亦在交易前已经知悉，其应当对该交易以及履行后果尽到足够的注意义务，亦可以避免损失的发生。因此，法院判定买、卖双方对导致合同的解除按照责任比例进行分担。
 
【当事人信息】

原告：成某（买方、反诉被告、被上诉人）

被告：杜某（卖方、反诉原告、上诉人）

第三人：某中介公司（原审第三人）
 
【案情简介】
杜某原系某科学研究院职工，1998年，杜某以97成本价购买涉案房屋。2001年9月，杜某取得该房屋所有权证。2007年3月26日，杜某（卖方）与成某（买方）、某中介公司（居间方）签订《房屋买卖合同》、《补充协议》等交易文件。
2010年4月13日，涉案房屋原产权单位房产科出具证明，内容为：“根据我院规定，涉案房屋暂不易上市交易（住房信息已上报国管局）”。2013年，杜某以涉案房屋不能上市交易，合同无法继续履行为由将成某诉至本院，请求解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求成某及现居住人成某1腾退房屋。2013年7月23日，法院作出民事判决书，认定杜某与成某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》有效，但涉案房屋属某研究院以福利售房方式发售给本院职工的央产房，其对外出售须符合原产权单位相关售房政策，然成某非该研究院职工，其与杜某所签订的合同实质上已无法继续履行，并判决：1、解除杜某与成某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》中关于涉案房屋的相关房屋买卖的内容；2、成某、成某1将涉案房屋腾空交还杜某。后，成某不服一审判决上诉至某中级人民法院，某中级人民法院作出民事判决书，认定杜某承诺在合同签订之日起一年半内办理好该房屋央产房上市手续，现该承诺不能实现，杜某应承担相应责任，成某就相应损失问题可另行解决，并判决驳回成某上诉，维持原判。
经原产权单位房产科进行调查，该部门答复：涉案房屋所处的房屋不允许对外上市交易，只能在职工内部进行交易，交易价格由双方协商，单位对交易价格没有条件要求。涉案房屋对出售对象有限制，只能出售本单位的职工，交易价格没有限制，可以按市场价格出售给本单位职工。房屋不能上市交易原产权人是知道的。涉案院产权证是2001年9月办理完毕，杜某当时已经与我单位解除关系不是我单位职工了，所以才发放了产权证，杜某是2002年8月22日领取的房屋产权证，当时房屋均不允许出售。另，杜某反诉主张从2007年3月26日起至诉讼时，涉案房屋一直由成某一方居住使用为由，要求成某支付2007年3月26日至实际腾退房屋之日的房屋占用费。
审理中，法院根据双方当事人申请，委托某房地产评估咨询有限公司分别就下列事项进行评估鉴定：某房地产评估咨询有限公司于2014年6月6日出具《房地产估价报告》，载明：1、涉案房屋在2013年7月23日的公开市场价值为281.06万元；2、涉案房屋在2010年4月13日的公开市场价值为150.7万元；3、涉案房屋在估价时点2014年3月25日，租期自2007年3月26日至2014年3月25日期间的租金使用总价为322173元。经核算，涉案房屋在2007年3月26日至2014年3月25日期间的月平均租金为3835元。成某支付评估费7500元。杜某支付评估费共计9000元。审理中，某中介公司签收开庭传票后并无正当理由未到庭参与庭审。
成某诉至法院，请求：1、返还成某购房款人民币52万元，房屋中介费13600元；2、按照同期银行贷款利率支付成某上述款项自2007年3月26日至实际支付之日的利息，截至2014年1月7日暂计为241355元；3、赔偿成某的装修费损失48154元；4、支付成某自2008年9月26日至实际支付之日的违约金，以615000元为基数按照每日万分之四的标准计算，截止到2014年1月1日违约金共计472812元；5、支付成某房屋溢价款损失2195600元。。
杜某反诉至法院：请求：1、成某支付从2007年3月26日起至2014年3月25日的房屋占用费322173元；2、成某按照每月3835元标准支付2014年3月26日至实际腾退房屋之日的房屋占用费。
 
【法院判定】
二审：1、撤销原审法院民事判决第五项、第六项；2、变更原审法院民事判决第一项为杜某返还给成某购房款人民币五十二万元，并按中国人民银行同期贷款基准利率的百分之八十向成某支付自二○○七年三月二十六日起至该款项实际给付日止的利息；3、变更原审法院民事判决第二项为：杜某赔偿成某中介服务费人民币一万零八百八十元；4、变更原审法院民事判决第三项为：杜某赔偿成某房屋溢价款损失人民币一百三十六万五千四百元；5、变更原审法院民事判决第四项为成某给付杜建芝二○○七年三月二十六日至二○一三年七月二十三日期间房屋使用费人民币十万三千四百九十三元九角，并按照每月三千八百三十五元标准给付杜建芝自二○一三年七月二十四日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费；6、驳回成某的其他诉讼请求；7、驳回杜某的其他反诉请求。
【案件评析】

法院怎样认定房屋买卖合同解除后，买、卖双方各自的损失及负担的？ 
在责任确定后，各自的损失均应按照责任比例进行分担。对于杜某而言，其损失仅为房屋的租金或使用费；就成某而言，其损失应当包括已付房款的利息损失、房屋溢价损失、已付中介费损失及房屋装修损失。
对于52万元的利息损失一节，因52万元自2007年3月已在杜某处，杜某因此可以获得一定的收益，根据杜某、成某均应按照责任比例进行分担。因此，杜某应按同期贷款利息的80%向成某支付利息损失。对中介费13600元的负担亦应考虑责任分担比例，杜某应承担成某中介费损失10880元，成某自行负担2720元。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
就房屋溢价损失一节，因自2010年4月13日起，成某已经知道涉案房屋不能上市交易，且其已向法院提起诉讼要求解除双方的买卖合同，当时杜某亦同意解除合同，只是双方就损失赔偿问题未达成一致意见，但成某撤诉后，双方并未协商如何解决无法继续履行合同的问题。杜某亦知道交易无法继续履行，亦未及时采取措施，直到2013年才向法院提起诉讼要求解除合同。故，法院认为就2010年4月13日起至2013年7月23日止之间的房屋溢价损失双方均有责任，且责任相当，本院对此期间的房屋溢价损失判定双方各承担一半。同理，对于房屋使用费的处理亦应比照房屋溢价损失的处理原则。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
1、第九十七条：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
2、第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3、第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
4、第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。