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对相邻联排别墅外扩,搭建行为如何正确维权?
         发布者:易居房产律师团   发布时间:2018-3-15   阅读:2308次 ;分享到:
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 供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库(2017-123)

对相邻联排别墅外扩,搭建行为如何正确维权?
---张某诉薛某相邻关系纠纷案例解析

【关键词】
联排别墅 外扩 违法搭建 相邻权 违法建筑 恢复原状 诉讼时效 主体适格

【要点提示】
相邻一方改变房屋使用性质和房屋结构的行为,如果对相邻方造成相邻妨碍,相邻方可以主张排除妨碍,恢复房屋原状;但其主张恢复房屋使用性质,不属于民事相邻关系的调整范围。

【当事人信息】
原告:张某
被告:薛某

【案情简介】
张某、薛某分别系某联排别墅相邻物业132号房屋、131号房屋的业主。薛某2009年取得131号房屋的产权,该房屋为四联排别墅的最东面,张某与其配偶许某2005年取得132号房屋的产权,该房屋在131号房屋的西面,131号房屋和132号房屋共用一面墙壁。薛某所有的131号房屋东面、南面、北面外扩,原在南面的大门改在房屋的东面,北面通道内被告设置两扇门搭建成一杂物间。张某与许某所有的132号房屋在原两层楼的房屋基础上加盖成三楼,131号、132号房屋所在的四联排别墅除131号房屋为均已经加盖成三楼。2014年1月26日,薛某将张某、许某诉至法院,要求张某、许某拆除违法搭建的楼层,排除对131号房屋的妨害,该案尚在处理中张某认为薛某将131号物业东、南、北面墙比产权界定范围外扩,侵占了该物业周围的公共绿化面积和公有面积。此外,薛某在其房屋周围的道路公共区域违法搭建围栏和储藏室,阻断了一条消防通道的通行,又侵占了另一条消防逃生通道的部分通行空间。道路公共区域和公共绿化属小区所有业主共有,薛某名下物业的私建部分不但侵占了公共空间,还妨碍了消防逃生通道的通畅,给张某的居住安全造成了极大的隐患。经多次交涉未果,2014年3月11日,张某提起本案诉讼,要求薛某:(一)拆除在消防通道搭建的违法建筑,排除对公共区域的侵占和对原告通行权、安全居住权的妨害;(二)将131号房屋外扩的墙面恢复原状,排除对公共绿化面积和道路公共区域的侵占,保障其居住环境权。

【法院判决】
一、被告薛某于判决生效之日起十五日内拆除131号全幢房屋北面搭建的杂物间;
二、驳回原告张某其余诉讼请求。

【案件解析】
一、仅部分业主是否有权提起相邻关系纠纷诉讼?
所有权人可以直接成为相邻关系案件的当事人。本案中,张某是
132号房屋的产权人之一,对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分等权利,故张某的主体适格。

二、相邻联排别墅搭建行为已完成,受影响业主是否仍有权提
起诉讼?
相邻关系案件中的排除妨害请求权和停止侵害请求权不适用时效,而损害赔偿请求权则适用诉讼时效。本案中,薛某的搭建行为完成后,其对张某的相邻权造成影响的行为一直持续至今,且张某的诉讼请求是排除对公共区域的侵占和对原告通行权、安全居住权的妨害,故本案尚未过诉讼时效。

三、法院如何判断相邻联排别墅的搭建影响了其他业主的相邻
权?
不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。薛某搭建的杂物间影响了张某的通行,故张某要求薛某拆除杂物间的诉讼请求,法院依法予以支持。
四、对相邻联排别墅的外扩、搭建行为的正确维权方式?
(一)处理相邻关系的原则:不动产的相邻各方,应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。
(二)哪些不属于相邻权民事案件的受理范围?应如何解决?
1.违章建筑不构成相邻妨碍的,相邻方要求拆除的,不予支持。
2.一方改变房屋使用性质和房屋结构的行为,如果对相邻方造成相邻妨碍,相邻方可以主张排除妨碍,恢复房屋原状;但其主张恢复房屋使用性质,不属于民事相邻关系的调整范围。
3.一方的行为经过行政许可,但对相邻方构成相邻妨碍,可告知其先进行行政诉讼,否则不予受理或裁驳。
本案中,薛某将131号房屋东扩、南扩和北扩,是否影响公共绿地和通道的使用,不属于本案相邻权的处理范围,故张某要求薛某将外扩的墙面恢复原状的诉讼请求,法院不予支持。

【涉案法条】
《中华人民共和国民法通则》第八十三条
不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。
《全国民事审判工作会议纪要(2011年)》第七条
当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的,不予受理;已经受理的应驳回起诉。因违法建筑的占有受到侵害而产生的争议,属于民事案件受案范围。违法建筑及其搁置物、悬挂物倒塌或者脱落、坠落造成他人报害,按照侵权责任法相关规定处理。

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