供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-147-2）

继承取得的房屋再出售税费如何计算，中介促成签约但算错税费还能否主张居间服务费？(下)
---某房产中介公司诉张某居间合同纠纷法律解析

【关键词】
房屋买卖 居间合同纠纷 继承取得 交易税费 满五 居间人义务 购房时间 购房原价 委托公证售房 营业税改增值税 个人所得税 佣金 购房成本 居间服务过错

【要点提示】
出卖人继承取得的房屋，再出售时应根据上述国家税务总局发布的规章计算税费。房产中介公司作为专业房地产居间机构，对相关交易政策的了解应由高于常人，买受人通过其居间是为了实现交易的专业、快捷和安全。根据二手房屋买卖的交易习惯，居间人除应促成买卖双方签订合同外，还须为买卖双方提供配合完成办理贷款、过户和房屋交接等后续服务，而买受人支付的居间服务费也应当是居间人完成上述交易全部流程的服务对价。本案中，在房产中介公司居间之下，买受人和出卖人已签订《房屋买卖合同》，房产中介公司已经履行部分合同义务，但后续协助义务并未实际履行，且在居间服务中存在过错，其全额主张买受人支付居间服务费的诉讼请求法院不支持。

【当事人信息】
原告：某房产中介公司（居间方）
被告：张某（买受人）
案外人、出卖方代理人：潘某

【案情简介】
本案涉案房屋在上海，产权于2002年1月25日登记在案外人李某名下，李某于2008年2月18日去世。2013年12月3日，李某、夏某办理委托公证，委托潘某代为办理涉案房屋的房地产权证，以及在取得新房地产权证后将该房屋出售的相关事宜。2013年12月16日，涉案房屋产权登记在李某、夏某名下，所有权来源为继承。
2014年11月3日，张某与潘某在某房产中介公司居间下就涉案房屋达成买卖意向，三方签订《房地产买卖居间协议》，明确约定中介公司的居间义务内容及张某佣金支付的标准（总房价465万元的1%）。在居间过程中，中介公司曾向张某出示上述委托公证。中介公司员工徐某出具的房价税费计算材料中言明“房价：430万”、“合同价：300万”、“产证2013年的，营业税：300万×5.65（不满5年），1，695，000（应为169，500）”、“个税：300万×2，60，000”、“契税：300万×3，90，000”。同日，张某与潘某签订《房屋买卖合同》，约定房屋价款、付款方式以及过户等内容，还约定根据法律、法规、规章等规定的交易税费全部由卖方承担。
合同签订后，张某依约支付定金10万元，后经张某自行调查发现案涉房屋产权是继承取得，营业税等税费应按满五年计算，但某中介公司实际却按不满五年计算，张某认为某中介公司虚报税费，抬高房价，存在欺诈行为，故短信通知某中介公司、潘某不同意继续交易。因张某未按约签订示范文本的《房地产买卖合同》，后续交易一直未能进行，定金10万元亦未处理。某房产中介公司认为已经完成了居间义务，张某却未按约定支付佣金，故诉至法院，请求判令张某支付佣金46，500元。

【法院判决】
一、张某支付某房产中介公司居间报酬15，500元；
二、驳回某房产中介公司其余的诉讼请求。

【案件解析】
一、房屋为继承取得，再出售应如何计算税费（或交易成本）？
【详见前文...】

二、法院为何判决买受人支付中介公司居间报酬15，500元？
首先，某房产中介公司与张某之间的二手房买卖居间合同关系与传统意义上的居间合同有所区别，从性质上看兼具居间合同和委托合同的属性。根据二手房屋买卖的交易习惯，居间人除应促成买卖双方签订合同外，还须为买卖双方提供配合完成办理贷款、过户和房屋交接等后续服务，而委托人支付的居间服务费也应当是居间人完成上述交易全部流程的服务对价。本案中在某房产中介公司居间之下，买受人张某和出卖人代理人潘某已签订《房屋买卖合同》，中介公司已经履行部分合同义务，但后续协助义务并未实际履行，故其全额主张居间服务费的依据不足。
其次，涉案房屋为出卖人继承取得，再出售时应根据上述国家税务总局发布的规章计算税费。房产中介公司作为专业房地产居间机构，对相关交易政策的了解应由高于常人，买受人张某通过其居间是为了实现交易的专业、快捷和安全，然而某房产中介公司没有考虑本次交易营业税计算的特殊性，仍按照未满五年计算营业税，尽管合同约定交易税费由卖方承担，但客观上影响了买受人张某对购房成本的判断，某房产中介公司对此存在过错。
综上，根据某房产中介公司居间服务的过错程度和实际提供的服务内容，法院酌定买受人张某应向中介公司支付的居间服务费数额为15，500元。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。