供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（18-032-2总第243）

银行对房屋的产权进行形式审查后即设定抵押权，是否可以认定为善意第三人？

房价上涨借名买房引发利益冲突，出名人先过户他人再借款抵押，借名人能成功维权吗？

---胡某等、某银行所有权确认/抵押合同/执行异议纠纷案法律解析

【关键词】

抵押合同纠纷  所有权确认纠纷执行异议纠纷 借款合同  抵押  抵押权  房屋抵押登记  借名买房

【要点提示】

银行在对房屋等不动产设定抵押权时，应对房屋等不动产的权属情况进行审慎地审查，而不仅仅是进行形式审查，在其行使抵押权时，亦不得损害所有权人的权益。

【当事人信息】

原告/被上诉人：胡某、胡某之女

被告/上诉人：某银行

被告:杜某、杜某之女

【案情简介】

2004年3月25日，胡某、胡某之女与杜某签订房屋买卖协议，约定：胡某、胡某之女借用杜某之名购买涉案房屋；在房产证办妥后，由杜某将该房屋的产权过户至胡某之女名下；胡某、胡某之女于2004年3月5日已交付了房屋首付款13万元。协议签订后，胡某、胡某之女对该房屋进行了装修并实际居住至今。2011年4月，胡某、胡某之女诉至法院，要求确认上述房屋买卖协议合法有效。2011年4月12日，法院作出一审判决书，确认房屋买卖协议有效。杜某不服提起上诉，二审法院于2011年6月15日作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。后杜某向高院申请再审，再审法院作出民事裁定书，裁定驳回杜某的再审申请。

2010年5月28日，杜某与杜某之女签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，以55.3万元的价格将涉案房屋卖予杜某之女。当月，该房屋产权登记变更至杜某之女名下。2011年4月7日，胡某、胡某之女起诉至人民法院，请求判令杜某、杜某之女之间买卖涉案房屋的民事行为无效。2012年12月18日，法院作出一审判决，认定杜某与杜某之女之间买卖涉案房屋的民事行为无效。杜某、杜某之女不服提起上诉，二审法院作出终审民事判决，判决驳回上诉，维持原判。

2010年6月4日，某银行与杜某、杜某之女及其配偶王某签订了借款合同，约定杜某向某银行借款120万元，杜某之女将涉案房屋作为抵押物抵押给某银行。2010年6月11日，某银行取得涉案房屋他项权证。双方就此借款合同，还向公证处申请办理公证，该公证处出具公证书，对该协议的效力予以公证。

2012年11月16日，由于杜某未按借款合同约定还本付息，某银行依据公证书，向法院申请强制执行，要求行使其对涉案房屋抵押权。执行期间，胡某、胡某之女向同一法院提出执行异议。2013年8月26日，法院作出执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。2013年9月，某银行向法院提起执行异议之诉，要求判令许可该单位与杜某、杜某之女借款合同纠纷案中对杜某之女名下涉案房的执行。2013年10月12日，法院作出民事判决书，判决驳回某银行的诉讼请求。某银行不服提起上诉，二审法院于作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。

2013年11月21日，住建委作出《撤销房屋登记决定书》“杜X：依据X民事判决、X民终字第XX号民事判决和建设部《房屋登记办法》第八十一条的规定，我委决定撤销你名下X房屋登记……”。

后胡某、胡某之女起诉至法院，要求：确认某银行、杜某、杜某之女之间签订的抵押合同无效，并撤销对×××房屋的抵押权登记。

【法院判决】

【一审】

一、某银行与杜某、杜某之女签订的以涉案房屋为抵押物的抵押合同无效。

二、驳回胡某、胡某之女其他诉讼请求。

【二审】驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、出名人将房屋过户后抵银行借款并办理了抵押权登记，法院认定无效有什么依据？

【详见后文解析...】 

二、银行对房屋的产权进行形式审查后即设定抵押权，是否可以认定为善意第三人？

某银行称其对抵押房产的权属状况审查不存在过失，属于善意第三人。对此，法院认为，某银行在对房屋等不动产设定抵押权时，应对房屋等不动产的权属情况进行审慎地审查，在其行使抵押权时，亦不得损害所有权人的权益。某银行称其在与杜某、杜某之女及其配偶签订抵押合同前，对涉案房屋的产权证等进行了形式审查，并委托评估机构到涉案房屋内进行了价值评估。根据法院生效判决认定的事实，实际享有涉案房屋权益的胡某、胡某之女自2004年3月25日与杜某签订房屋买卖协议后一直在涉案房屋内居住，某银行既然可以委托评估机构进入涉案房屋进行价值评估，表明其有机会也有能力对涉案房屋的实际权属情况进行审查。因此，本案中，某银行仅对涉案房屋进行价值评估和对产权证进行形式审查，并不足以表明某银行对涉案房屋的权属情况履行了审慎审查的义务，某银行不能认定为善意第三人。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。