过户期间已届满，卖方以买方购房资质审核、网签、付款时间均逾期构成根本违约为由要求解除，法院为何仍判决继续履行？

网签合同与实际成交情况不符，卖方拒绝签字行为正当不构成违约？！

---张某诉贾某、某房产中介房屋买卖合同纠纷案法律解析

供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（18-010-2总第221）

【关键词】                        

房屋买卖合同纠纷  网签  继续履行  违约金  购房资质  过户  根本违约  解除合同  延期履行合同   

【要点提示】

二手房交易过程中，如果网签合同文本之重要内容与买卖双方在存量房屋买卖合同及补充协议中的原有约定存在出入的，卖方拒绝予以签字的行为系属正当，并不构成违约。

【当事人信息】

原告：张某（买受人、乙方）

被告：贾某（出卖人、甲方）

第三人：某房地产经纪公司（房产中介、居间人、丙方）

【案情简介】

2016年1月6日，贾某（甲方）与张某（乙方）双方签订存量房屋买卖合同，约定：1.甲方向乙方出售涉案房屋一套；2.房屋租赁情况为已经出租；3.房屋总价款为330万元；4.乙方应于合同签订当日向甲方支付定金5万元；5.乙方申办商业贷款，拟贷款金额220万元；6.网签后且2016年4月15日，乙方通过资金监管方式向甲方支付80万元；7.网签后且2016年4月30日，乙方通过自行交接方式向甲方支付25万元；8.乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日；9.甲方应当在房产转移后且2016年7月31日将房屋交付给乙方；10.本次交易应缴纳的所有税、费由乙方全部承担；11.甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；12.因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书的，甲方有权单方解除合同；13.任何一方未履行合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。

2016年1月6日，贾某（甲方）、张某（乙方）与某房产中介（丙方），三方签订补充协议，约定：1.因标的房屋的实际成交价330万元低于国家相关管理部门的计税和产权转移价格，甲乙双方共同委托丙方按照房屋总价款350万元办理房屋产权转移登记的全部相关手续；2.甲乙双方协商同意，因乙方原因要求签订买卖合同后从2016年3月1日起再开始办理该合同的所有流程及手续；3.上述日期前导致合同履行延期甲乙丙三方均不承担违约责任，且甲乙双方不能因此原因解除合同；4.如约定日期后甲乙双方任何一方仍不能配合办理手续，视为延期方违约并按照买卖合同违约规定承担违约责任；5.丙方已告知延期履行合同存在较大风险，甲乙双方充分理解并自愿承担此风险，丙方对此不承担任何责任。

2016年1月13日，中央国家机关房改办中直机关房改办在京中央和国家机关住房交易办公室出具在京中央单位已购住房产权变更登记通知单，同意贾某办理涉案房屋出售产权变更登记。

2016年1月6日，贾某出具定金收据，确认收到定金5万元；2016年4月15日，贾某签写二手房首付款交付确认函，确认收到首付款25万元；2016年4月22日，张某通过资金监管支付80万元。

张某于2016年4月1日提交购房资格审核，后于2016年4月15日通过审核；某房产中介欲于2016年4月27日提交草拟网签合同，故组织买卖双方在草拟网签合同上签字，该草拟网签合同记载房屋的租赁情况为：“未出租；成交价格为315万元；买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担；自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在房屋交付之日起九十日内取得房屋所有权证书的，按照该合同载明的方式处理。”贾某认为草拟网签合同中关于房屋状况、贷款、房屋交付及权属转移登记方面条款与存量房屋买卖合同的内容存在冲突。某房产中介称相关部门对网签合同有制式要求，故即使进行修改，也无法做到与存量房屋买卖合同的内容完全一致。贾某拒绝在草拟网签合同上签字，致使后续交易进程无法进行。

贾某称因张某原因导致双方未能在合同签订之日起120日内（2016年5月5日前）完成房屋产权转移且取得房屋产权证书，故其于2016年5月7日向张某发送解除合同通知。

2016年5月18日，张某起诉至法院，请求：1.要求贾某继续履行2016年1月6日签署的存量房屋买卖合同及补充协议，配合办理房屋产权转移登记手续，交付房屋并接受全部剩余房款；2.贾某支付违约金33万元。

【法院判决】

一、被告贾某于原告张某支付剩余购房款220万元之日起十日内协助原告张某办理将涉案房屋所有权转移登记至原告张某名下的过户手续，并将上述房屋交付给原告张某；

二、驳回原告张爽的其他诉讼请求。

【案件解析】

一、网签合同与实际成交情况不符，出卖人拒绝在草拟网签合同上签字，为何不构成违约？

【详见前文解析...】

二、过户期间已届满，卖方以买方购房资质审核、网签、付款时间均逾期构成根本违约为由要求解除，法院为何仍判决继续履行？

首先，买受人张某、出卖人贾某与居间方某房产中介签订的存量房屋买卖合同及补充协议，均系各方真实意思表示，合法有效。

其次，无论存量房屋买卖合同及补充协议合同条款内容是否可以被理解为网签时间应在2016年4月15日以前，出卖人贾某在此后均从事了接受买受人张某付款的履行行为，故出卖人贾某无权再以张某购房资质审核、网签或者付款时间逾期为由解除合同。

再次，居间方某房产中介提供草拟网签合同后，出卖人贾某未在该合同上签字，致使双方后续交易手续无法办理；上述草拟网签合同并非由买受人张某拟就，买受人张某对相关事宜不应承担任何责任。

因此，双方此后履行合同义务的迟延并非由买受人张某的原因导致，出卖人贾某无权以房屋产权转移超过合同约定的120日为由要求解除合同。另外，买受人张某同意自行支付剩余购房款，双方履行合同并无其他障碍，出卖人贾某应当配合办理房屋所有权转移登记并交付房屋。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。