房屋被冒名委托出售且又设立抵押，原业主要求消除抵押、恢复产权登记法院如何处理？
被无权代理出售且又设立抵押权的原房屋所有权人，应如何维护自身合法权益？
——陈某与吉某、胡某某房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析
来源│易居房产律师团队案例研究库（18-018-02总第229）
【关键词】
房屋买卖 无权代理 抵押权 借款 不发生法律效力 善意取得 表见代理 冒名委托 恶意串通
【要点提示】
案外人在案涉房屋上设立了抵押权，而案外人非本案当事人，抵押权是否有效并不属于本案审理范围。因案涉房屋上存在抵押权，而消除抵押权需要抵押权人的配合，现抵押权人未加入本案诉讼，本案不能一并处理，当事人可在另案诉讼中主张。
【当事人信息】
原告：陈某（原房主、被冒名债务人、上诉人）
被告1：吉某（买受人、现房产登记人、上诉人）
被告2：胡某某（买受人之母、债权人、上诉人）
第三人：陈小某（原房主之弟、实际债务人）
【案情简介】
吉某与胡某某系母女关系。2012年4月6日，陈小某伪造陈某签名向胡某某出具授权委托书。2012年7月13日，胡某某以陈某代理人的身份与吉某签订了《某市存量房买卖合同》，将陈某名下涉案房屋过户至吉某名下。2012年9月7日，吉某将诉争房屋抵押给案外人张某，并办理了抵押登记手续，债权数额90万元。吉某、胡某某承认吉某并未支付购房款，并解释称因冒名人陈小某借钱未还，胡某某是通过将诉争房屋过户至女儿名下的方式维护自身合法权益。
陈某诉至法院，请求：确认胡某某无权代理陈某与吉某于2012年7月13日签订的《某市存量房买卖合同》无效；吉某、胡某某恢复所有权登记于陈某名下。
【法院判决】
【一审】：1.胡某某无权代理陈某与吉某就涉案房屋签订的《某市存量房买卖合同》，对陈某不发生法律效力。2.胡某某、吉某消除涉案房屋的抵押登记，协助陈某办理产权恢复至陈某名下的手续。3.驳回陈某的其他诉讼请求。
【二审（反转）】：1.维持原审判决第一项；2.撤销原审判决第二项；3.驳回胡某某、吉某的其他上诉请求；4.驳回陈某其他诉讼请求。
【案件解析】
一、房屋被冒名委托且出售，买卖合同是“恶意串通”无效还是无权代理“不发生法律效力”？
【详见上文解析...】
二、房屋被冒名委托出售且又设立抵押，原业主要求消除抵押、恢复产权登记法院如何处理？
原审法院认为：虽然吉某没有合法依据取得涉案房屋所有权，但已实际办理了房屋所有权变更登记，吉某以所有权人的身份将房屋抵押给案外人张某，在无证据证明存在其他导致抵押合同无效的情况下，房产登记人吉某与张某的抵押合同有效，张某享有涉案房屋抵押权。故判决，由吉某、胡某某消除系争房屋的抵押登记，协助陈某将诉争房屋所有权恢复登记至陈某名下。
二审法院则认为，案涉房屋过户至吉某名下后，案外人张某在案涉房屋上设立了抵押权，因张某非本案当事人，张某的抵押权是否有效并不属于本案审理范围。因案涉房屋上存在抵押权，而消除抵押权需要抵押权人的配合，现抵押权人未加入本案诉讼，本案不能一并处理，故陈某要求将案涉房屋过户至自己名下的条件尚未成就，法院对此不予处理，陈某可在另案诉讼中主张。
【涉案法条】
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条 没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
......
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
《中华人民共和国合同法》
第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
