购房限贷政策致买方贷款比例下降，法院判房屋买卖合同解除、卖方返还定金！
---何某与米某房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析
来源│易居房产律师团队案例研究库（18-020总第331）
【关键词】
317新政 限贷 限购 合同无法继续履行 合同解除 根本违约返还定金 不可抗力
【要点提示】
买受人与出卖人签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无法继续履行的关键因素是政府出台购房限贷政策导致买受人贷款比例下降，首付款比例提高，该情况为不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，并不构成双方在《补充协议》中约定的根本违约情形。买受人书面通知出卖人与中介公司解除合同，理由正当。合同解除后，出卖人应当将买受人已经交纳的定金返还。
【当事人信息】
原告：米某（被上诉人、买受人）
被告：何某（上诉人、出卖人）
【案情简介】
2017年2月26日，何某与米某签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定：何某将涉诉房屋出售给米某，成交价格为616万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价300万元，米某向何某支付定金60万元，拟贷款400万元。同日，何某、米某和某房地产经纪有限公司（以下简称某公司）签订《补充协议》；米某自行支付何某定金10万元。3月2日米某以理房通方式支付了第二笔定金10万元。
2017年3月17日北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部等四部门颁布实施《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，主要内容：...二、居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。...
2017年3月26日，米某分别向何某、某公司发送《告知书》。主要内容：2017年2月26日，米某与何某经某公司居间就涉诉房屋进行买卖协商，米某在当时政策条件下通过卖房并申办按揭贷款的方式购买此房，双方签署了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，因近期政策连续出台了多重限购政策，米某的卖房合同收到重大影响，导致短期内没有购房资格，且买房不能办理约定的按揭贷款，鉴此特告知，1、米某不再购买上述房产；2、基于补充协议第五条第四款，要求何某返还定金，要求某公司返还收受的全部费用，各方互不承担违约责任；3、提请各方协商，签订解除协议。
2017年3月29日，何某回复米某，内容主要为：何某收到米某2017年3月26日的告知书，并在3月28日再次得到了某公司的确认，米某不再购买《买卖合同》和补充协议所述的房产，因此何某正式向米某和某公司发出此告知书，1、米某的行为属于补充协议第五条第3款第（2）项，构成了根本违约，因此何某依据补充协议第五条第3款，以告知书正式告知米某和某公司，与米某解除关于涉诉房屋的买卖合同；2、依据补充协议第五条第3款，何某向米某要求在15日内支付该房屋总价款的20%的违约金，扣除已经支付的二十万元整，还应支付剩余的一百六十三万二千元。
2017年4月26日，米某委托律师事务所向何某发送了律师函，以房屋政策调整无法履行合同为由，要求解除合同、退还定金。
双方协商未果后，米某诉至法院，请求：判令何某返还定金人民币20万元。
【法院判决】
一审：何某返还米某定金20万元。
二审：驳回上诉，维持原判。
【案件评析】
新政致贷款比例下降是否影响房屋买卖合同继续履行？买受人解除合同是否构成违约？出卖人是否应当返还购房定金？
何某认为,双方于2017年2月26日签订的《补充协议》，只有出台新的限购政策且该政策导致协议无法继续履行的，各方才互不承担违约责任，而出台限贷政策仍应继续履行合同，米某单方解除合同，构成根本违约，定金应当冲抵违约金，不予返还。米某则认为,其本来要提前还清贷款，出售名下的房屋，按照首套房屋的政策购买何某的房屋，但2017年3月17日的房屋政策规定，即便还清贷款，再次购房仍属二套房，贷款额只能达到房款的40%，故无法继续履行合同。且其不够构成违约：第一，其解除合同是由于政策变化，并非自身原因；第二，按照补充协议认定违约责任，前提是未出台任何新的政策，因新出台的政策致使其已不具备购房能力，不可归责于自己，违约条款不应适用。
法院认定：米某与何某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无法继续履行的关键因素是政府出台购房限贷政策导致米某贷款比例下降，首付款比例提高，该情况为不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，并不构成双方在《补充协议》中约定的根本违约情形。米某书面通知何某与某公司解除合同，理由正当。合同解除后，何某应当将米某已经交纳的定金返还。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
