什么是小产权房？与大产权房有什么区别、有哪些法律风险？
以不能办理产权转移小产权房以房抵债，法院认定违反法律法规强制性规定、无效！
---严1、戴某等与严3确认合同无效纠纷案（二审）法律解析

供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)
来源│易居房产律师团队案例研究库（18-039-4总第250）

【关键词】
小产权房 以房抵债 非同一集体经济组织成员 合同无效 法律法规强制性规定 非真实意思表示

【要点提示】
小产权房并不是法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。

【当事人信息】
原告、被上诉人：严1、戴某、严2
被告、上诉人：严3
   
【案情简介】
严1和戴某是夫妻关系，案外人严4是严1和戴某的大儿子，严2是严1和戴某的小儿子。
2015年8月19日，严4向严3出具借条，内容为今借到严3计人民币59万元整，此款在2015年8月28日之前结清。当日严3将49万元汇入焦某（严3的女婿）的账户，焦某后将49万元转汇严4账户。2015年12月17日，严4向严3出具承诺，承诺在2015年12月21日下午结清欠款，否则转让某花园二期4号楼303、304房屋。2015年12月23日，严1、戴某（甲方）与严3（乙方）签订以房抵债协议，内容为：现有甲方的儿子欠乙方人民币伍拾万元整，现无力偿还，将某花园A4号楼303、304室抵债给乙方，不得反悔。1、协议签订之日起甲方将所有手续交付给乙方，后续手续次日去管委会补签（钥匙在2015年12月29日交付）。2、需办理过户手续，甲方必须无条件配合。3、甲方将房屋抵债给乙方后两清，乙方不得再向甲方要债。4、本协议签订完成属双方自愿（不可反悔）。后严2在严4的要求下也在该协议的甲方处补签了名。2016年2月3日、2016年2月28日，焦某以某花园二期4号楼303、304房屋抵债给其为由撬锁进入该房屋，并更换了门锁，引发纠纷，严1、戴某报警，公安部门出警后均要求双方通过法律途径解决。
案情补充：2010年12月A市经济开发区管委会（H镇）因开发区项目建设需要，对严1位于B村的房屋进行拆迁，严1选择的拆迁安置房即某花园二期4号楼303、304房屋，该安置房属于农村小产权房，至今未进行相关产权登记。
另，严4因涉嫌诈骗于2016年2月4日被刑事拘留，同年3月11日被逮捕。2016年9月14日，法院作出刑事判决：一、被告人严4犯诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并处罚金人民币五十万元。二、责令被告人严4退出赃款人民币1033.5415万元，分别发还给相关被害人（详见发还清单）。发还清单中载明：被害人焦某106.9万元。

【法院判决】
一审：严1、戴某、严2与严3于2015年12月23日签订的以房抵债协议无效。
二审：驳回上诉，维持原判。

【案件评析】
一、子女对父母拆迁安置房是否享有处分权？签署的以房抵债承诺书是否有效？
【详见前文解析...】

二、民间借贷债务纠纷中可否约定以房抵债，性质如何认定？
【详见前文解析...】

三、以农村宅基地房屋拆迁后的安置房签订的以房抵债协议是否有效？
【详见前文解析...】

四、什么是小产权房？与大产权房有什么区别、有哪些法律风险？
小产权房并不是法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。
乡镇政府发的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。小产权房分为3种：
1、在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，非本村的市民不能购买。
2、在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
3、各类农业园或养老院的别墅。

大产权房：由国家颁发产权证的叫做大产权房，包括40年产权、50年产权和70年产权。我们平时购买的普通商品房，都属于大产权房。
区 别：
1、大产权房有五证，受法律保护，有完整产权。小产权，没有五证，不受法律保护，只有部分产权。通俗了说，就是大产权有房产证，小产权没有房产证；
2、大产权拆迁有补偿，小产权没有。也就是说，如果政府要拆迁房子，小产权业主基本不会得到拆迁安置补偿；
3、小产权房屋质量没人监督，存在安全隐患，而且除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题；
4、小产权由于没有正规的产权证，不能作为抵押或上市专卖。而且小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，也就是说，买小产权房不能贷款，只能一次性付全款。
综上所述，小产权房存在的重要因素是因为它的价格非常便宜，无论是宅基地转让还是小产权房买卖都具有较大法律风险，大家务必谨慎对待。近日，国土资源部再次重申：小产权房不得通过不动产登记合法化！

【涉案法条】
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条 有下列情形的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益”；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

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