在判决房屋买卖合同继续履行情况下，法院如何调整、酌减违约金数额？
买方逾期支付首付款、卖方拒绝出售，房屋买卖合同该解除还是继续履行？
——岳某与吴某房屋买卖合同纠纷案法律解析

供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)
来源│易居房产律师团队案例研究库（18-046-4总第257）
 
【关键词】
房屋买卖合同纠纷 网签  迟延履行 逾期付款  违约 继续履行  拒绝出卖 承租人优先购买权  约定违约金  调整违约金  解除合同 

【要点提示】
在判决房屋买卖合同继续履行情况下，法院一般会以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，根据请求调整、酌减违约金数额，但合同法仅规定只有当事人申请对违约金调整时，法院才予以调整。在当事人没有明确提出调整违约金的情况下，应视为对自己诉讼权利的放弃行使，对于法律赋予当事人的救济手段，当事人如放弃行使，也是一种意思自治，司法不应主动干预。

    【当事人信息】
原告：岳某（买受人/甲方）
被告：吴某（出卖人/乙方）
第三人：某经纪公司（经纪公司/中介机构/丙方）

【案情简介】
2016年9月8日，岳某与吴某在经纪公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由岳某购买登记在吴某名下的坐落于北京市顺义区涉案房屋，成交价格48万，家具等其他费用39万，房屋已设定抵押，抵押权人为交通银行，出卖人应于2016年10月31日前办理抵押注销手续；第五款约定出卖人已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权。首付款为25万元，支付首付款的时间或条件为网签过后三个工作日，剩余款项应当于过户当天支付。
同日，三方签订《居间服务合同》，约定甲（吴某）、乙（岳某）双方委托丙方（某经纪公司）办理网上签约手续。同时买卖双方签署《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定总房价款为87万元。吴某同时签署一份《关于如实陈述交易信息的声明》，保证房屋处于出租状态的，承租人已放弃优先购买权。
同日，吴某（甲方）、岳某（乙方）及某经纪公司（丙方）签订一份《补充协议》，...第二条付款方式及房屋交付约定：乙方于2016年9月8日向甲方支付定金5万元，甲方应在签署本协议后60日内向该房屋的原贷款机构预约一次性提前还款，并应于该贷款机构通知提前还款之日（并不迟于2016年10月31日）将其原贷款一次性还清。乙方应于网签过后3个工作日将首付款25万元（含前期支付全部定金5万元）支付甲方。甲方应在提前还贷后，办理完解除抵押登记手续。甲乙双方在甲方办理完毕解抵押登记手续之后3个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。甲方同意在过户当天将房屋交付乙方。甲乙双方于房屋交付当日自行办理物业交割，丙方陪同。剩余款项62万元，乙方承诺在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方。第四条违约责任第1款约定：甲乙双方任何一方迟延履行本补充协议第二条约定义务的，迟延在30日内，每迟延一日违约方需向守约方支付二百元整的违约金；第2款约定甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者提高房屋交易价格的视为甲方违约，甲方应在违约行为发生之日起五个工作日内以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；第3款约定乙方迟延履行本补充协议第二条约定的义务超过30日视为乙方违约，乙方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。第六条约定本协议与《北京市存量房屋买卖合同》发生冲突，以本协议为准。
上述合同文本签订后，岳某于2016年9月8日当天支付吴某5万元定金。某经纪公司于2016年9月19日为双方办理网上签约手续。岳某于2016年9月20日左右收到某经纪公司告知已办理完网签；吴某称某经纪公司一直未告知其办理网签的时间。2016年10月10日，岳某将剩余的20万元首付款支付到吴某于交通银行的银行账户内用于偿还抵押贷款，该房屋的抵押权解除。
2017年1月4日，吴某向岳某提出拒绝出售涉诉房屋。岳某后以吴某构成违约为由向法院提起诉讼，要求继续履行双方的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，过户并交付。

【法院判决】
一、吴某继续履行与岳某以及某纪有限公司就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》；
二、岳某付清吴某剩余购房款六十二万元，吴某协助岳某办理上述房屋的过户税费缴纳手续、公共维修基金变更手续并将上述房屋过户登记至原某名下；
三、吴某将上述房屋交付给岳某；
四、第三人某经纪有限公司就上述第一、二项内容履行协助义务；
五、吴某给付岳某违约金二万元；
六、驳回岳某其他诉讼请求。

【案件解析】
一、未经买卖双方签字中介公司擅自将信息提交完成网签如何定性？是否构成对出卖人的欺诈？
【详见上文解析...】

二、买方逾期支付首付款、卖方拒绝出售，房屋买卖合同该解除还是继续履行？
【详见上文解析...】

三、租赁关系成立于买卖关系之后，恶意承租人是否可主张行使优先购买权？
【详见上文解析...】

四、在判决房屋买卖合同继续履行情况下，法院如何调整、酌减违约金数额？
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”当事人主张违约金过高要求调整的，法院可根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条的规定“以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”需注意，合同法仅规定只有当事人申请对违约金调整时，法院才予以调整。在当事人没有明确提出调整违约金的情况下，应视为对自己诉讼权利的放弃行使，对于法律赋予当事人的救济手段，当事人如放弃行使，也是一种意思自治，司法不应主动干预。当事人未请求的，法院不得主动调整。
本案中，关于岳某要求吴某支付违约金，因法院已支持岳某要求吴某继续履行合同的诉讼请求，考虑到岳某在合同履行过程中亦有逾期付款的违约行为，结合岳某所述其损失情况，法院认为岳某主张的违约金过高，根据吴某的请求，法院予以调整，将违约金的数额酌减为2万元。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第六十条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十条 
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条  当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。