以投资房产作为购房目的为由主张解除合同，与国家及政府坚持的房屋是用来住的不是用来炒的政策相违背，法院不支持，判决继续履行！

非卖方原因延期取得不动产权证不构成根本违约，法院不支持房屋买卖合同解除！
---吕某与余某房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析

                             
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（18-049-1总第260）
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【关键词】
房屋买卖合同纠纷 二手房买卖 房屋产权证 解除合同 约定解除 法定解除 延期办证 根本违约 定金罚则 继续履行 预期利益

【要点提示】
当事人任何一方违约后，合同继续履行是法定义务，解除合同不是承担违约责任首选项。只有合同当事人根本性违约，拒不履行合同主要义务的情况下才解除合同，当事人的违约行为不构成根本性违约的，合同不能轻易解除。

【当事人信息】
原告：吕某（上诉人、买受人）
被告：余某（被上诉人、出卖人）
第三人：范某（房产中介、居间人）

【案情简介】
2016年9月3日，吕某为了投资而购买涉案房屋，通过居间人范某协助，与余某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖及定金补充协议》。
合同约定：余某将涉案房屋以4950000元出售吕某；涉案房屋预计于2017年2月取得房屋所有权证，具体时间视开发建设单位实际办理而定；余某在合同签订当日将涉案房屋相关资料的原件交由吕某保管，在合同签订之日起3日内将涉案房屋交付吕某使用；特别约定，如非当事人双方原因致使该房屋自本合同签订之日起1年内未取得房屋权属证书的，当事人双方继续履行合同，余某从房屋开发商处所获违约金及赔偿款归吕某所有，如因当事人一方的原因致使该房屋自本合同签订之日起1年内未取得房屋权属证书的，当事人双方同意继续履行合同，由过错方向另一方支付总房款的20%作为补偿。
补充协议约定：余某承诺在2017年6月1日取得该房屋所有权证，在取得房屋产权证后5日内通知吕某和第三人，并积极配合办理房屋产权转移登记手续;2016年9月3日、4日、30日、10月31日、2017年1月31日分五次给付购房款50000元（定金）、150000元（定金）、1100000元、1300000元、1400000元，剩余购房款950000元于房屋房权转移过户后，由银行支付给余某；余某逾期未取得房屋产权证，余某构成根本违约，吕某有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，余某应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向吕某支付违约金。
合同签订后，2016年9月3日，余某将涉案房屋原始购房合同、原始购房发票、公积金票据交给吕某保管，余某将涉案房交给吕某。吕某按照“合同”和“补充协议”约定的期限，分五次向余某支付购房款共计4000000元，同时通过银行转帐向居间人范某支付9900元，余某于2016年9月9日前向开发商交付了办理涉案房屋产权证所需的全部手续。2016年10月20日将涉案房屋抵押贷款1270000元偿清。2016年底，因政府成立不动产管理局，致使办理房屋不动产权证手续暂时无法办理。
2017年10月17日，县不动产管理局颁发不动产权证书，2017年11月6日，余某从开发商处领取到涉案不动产权证，并通知吕某，要求吕某办理房屋过户手续，交纳剩余购房款。2017年11月10日后，吕某与余某及余某妻子就涉案房屋合同履行，办理后续贷款手续及过户事宜进行沟通协商，余某告之吕某如吕某在2017年12月14日完成购房尾款支付，房屋尾款可以便宜50000元。双方就如何履行合同未达成一致意见，吕某于2017年11月14日将余某诉致法院。请求：1、解除吕某与余某于2016年9月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖及定金补充协议》；2、余某立即返还吕某购房款4000000元；3、余某向吕某支付违约金3910500元、居间服务费10000元；4、余某向吕某支付上述欠款的利息。

【法院判决】
【一审】：
1.【后文揭秘】；
2.驳回吕某其他诉讼请求。
【二审】
1.维持一审判决第二项；
2.变更一审判决第一项【后文揭秘】。

【案件解析】
一、以投资房产作为购房目的与国家及政府坚持的房屋是用来住的不是用来炒的政策相违背，法院不支持解除，双方合同继续履行！
吕某、余某及第三人签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖及定金补充协议》是当事人真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故吕某、余某签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效。根据法律规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案房屋产权证的取得，不完全受余某个人之行为控制，亦并非余某一人行为所能完成，从主合同中特别约定的条款分析，吕某、余某双方对涉案房屋不动产权证不能如期取得已有预见，补充协议约定余某必须在2017年6月1日前取得房屋产权证书，否则吕某有权解除合同的条款，加重了余某履行合同义务的负担。《合同法》第一百零七条约定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由此条确定，双方当事人任何一方违约后，合同继续履行是法定义务，解除合同不是承担违约责任首选项。只有合同当事人根本性违约，拒不履行合同主要义务的情况下才解除合同，当事人的违约行为不构成根本性违约的，合同不能轻易解除。因为根本性违约是限制一方当事人在对方违约以后滥用解除合同的权利，因为无限制的、频繁的合同解除是对资源的极大浪费，同时又是对交易安全的极大威胁。本案中吕某、余某双方合同主要目的是为了合同的履行利益，即买方获得所购房屋，出卖方获得购房款，而不是为了取得涉案房屋不动产权证及违约金，现吕某取得、占有、使用涉案房屋，余某接收购房款4000000元，双方合同的主要义务就已完成，合同的主要目的已经实现。吕某称其购买涉案房屋是为了投资，余某未能按约及时办理涉案房屋产权手续，其无法及时将涉案房屋再次出售，涉案房屋现因市场原因出现价格波动，致使其无法获得投资时所预期的利益，从而导致其购买房屋目的不能实现的理由不成立，因吕某以投资房产作为购买涉案房屋目的与国家及政府坚持的房屋是用来住的不是用来炒的政策相违背，法院不予认可。
且余某在吕某起诉之前（2017年11月14日）就涉案房屋已于2017年10月17日获得不动产管理局颁发的不动产权证书，不影响到吕某、余某双方签订的合同继续履行。故对吕某要求解除吕某、余某于2016年9月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖及定金补充协议》，返还吕某购房款4000000元，支付上述欠款的利息的诉讼请求，法院不予支持，双方合同应继续履行。

二、因客观原因致出卖人延期取得不动产权证，并造成后续房屋买卖合同履行纠纷，如何判定出卖人的行为性质及责任承担？
【详见后文解析…】

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。