卖方未配合办理资金存管被认定为违约，买方因此不支付余下房款无需担责！
---梁某与赵某房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析
                             

供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）
来源│易居房产律师团队案例研究库（18-050总第261）
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【关键词】
逾期支付购房款 资金存管 根本违约 违约金 房屋权属变更 办理过户 解除合同 拒绝履行合同

【要点提示】
本案的焦点在于未能办理过户的原因，买方是否存在逾期付款。出卖人表示系由于买受人缺乏付款能力并主张延期；买受人表示系由于出卖人未到场办理资金存管亦未到场办理过户；我爱我家公司表示系由于出卖人主张将225万元存管资金打入其个人账户，且出卖人未到场办理资金存管亦未到场办理过户。最终，法院认定我爱我家公司通知出卖人办理资金存管及过户时间后，其未能予以配合，故可以认定系出卖人未能在约定时间配合办理资金存管及过户手续导致合同未能继续履行，存在违约情形，应对此承担违约责任。

【当事人信息】
原告：梁某（反诉被告/上诉人/出卖人）
被告：赵某（反诉原/被上诉人/买受人）
第三人：北京我爱我家房地经纪有限公司

【案情简介】
梁某、赵某于2015年10月23日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定赵某购买梁某位于北京市朝阳区北苑路某房屋，该房屋已经设定抵押，该房屋的抵押，梁某应于2015年11月30日办理抵押注销手续；该房屋成交总价为377万元，赵某应于合同签订当日向梁某支付定金10万元；选择全款支付的，双方一致同意，赵某分3次向梁某支付除定金之外的所有成交总价款，第一次，于网签后，梁某解抵押当天，赵某向梁某支付140万元，资金通过自行交接方式划转；第二次，于过户前一天，赵某向梁某支付225万元，资金通过资金存管方式划转；第三次，于交付房屋当日，赵某向梁某支付2万元，资金通过自行交接方式划转；双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因赵某原因致使梁某在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且赵某取得房屋产权证书，梁某有权单方解除合同；除不可抗力外，赵某未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：赵某逾期超过10日的，梁某有权单方解除合同；除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的双方须继续履行，违约方需按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如梁某依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自梁某向赵某发出的书面通知到达赵某之日起自动解除，赵某应按成交总价的20%向梁某承担违约责任。梁某、赵某并于同日签订《装修款补充协议》，与我爱我家公司于同日签订《居间服务合同》，与案外人北京伟嘉安捷投资担保有限公司于同日签订《履约服务合同》。
赵某于2015年10月23日给付梁某定金10万元，于2015年11月20日给付梁某第一笔购房款140万元，双方并于同日办理网签手续，后梁某于2015年12月17日办理完毕某房屋解押手续。我爱我家公司第一次预约过户时间为2016年1月25日。梁某、赵某均认可同意迟延至1月25日办理过户，但未成功过户，后我爱我家公司第二次预约过户时间为2016年2月19日，仍未成功过户。此后，各方就合同未继续履行。
梁某诉至法院，请求：1.解除双方间的房屋买卖合同关系；2.赵某支付梁某违约金754000元；3.赵某协助梁某办理2015年11月20日《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的网签注销手续。
赵某反诉：1.梁某继续履行与赵某之间的房屋买卖合同，将上述房屋由梁某名下过户至赵某名下;2.梁某支付赵某违约金754000元。

【法院判决】
【一审】：
一、梁某继续履行其与赵某之间的房屋买卖合同，将上述房屋由梁某名下过户至赵某名下。
二、赵某给付梁某购房款二百二十七万元。
三、梁某给付赵某违约金五万元。
四、驳回梁某的全部诉讼请求。
五、驳回赵某的其他反诉请求。
【二审】
驳回上诉，维持原判。

【案件解析】
卖方未配合办理资金存管，买方因此未支付余下房款，谁的责任？房屋买卖合同应解除、还是继续履行？
本案买卖双方争议焦点在于房屋未能办理过户的原因，买方是否存在逾期付款情形，而导致合同未能履行？出卖人表示系由于买受人缺乏付款能力并主张延期；买受人表示系由于出卖人未到场办理资金存管亦未到场办理过户；我爱我家公司表示系由于出卖人主张将225万元存管资金打入其个人账户，且出卖人未到场办理资金存管亦未到场办理过户。对于房款的支付，双方于合同中进行了明确约定，双方产生争议的为第二次款项的支付，对于第二次款项的支付，合同约定：“于过户前一天，赵某向梁某支付的款项225万元，资金通过资金存管方式划转”。据已查明事实，现双方未办理房屋过户，赵某亦未支付第二笔房款225万元，梁某主张系赵某违约，逾期支付房款，对此，梁某提供的主要证据为短信往来记录，而根据短信记录，我爱我家公司的张某表示：“客户钱已凑齐”，而对于赵某无付款能力的表述系梁某在短信往来中己方所作之表述。对于合同逾期履行，我爱我家公司亦称系梁某违反合同约定，未配合办理资金存管及过户手续。据此，无法认定赵某缺乏支付房款的经济能力，存在违约行为。本案中，我爱我家公司通知梁某办理资金存管及过户时间后，其未能予以配合，故可以认定系梁某未能在约定时间配合办理资金存管及过户手续导致合同未能继续履行，存在违约情形，梁某应对此承担违约责任。但违约金数额约定过高，赵某亦未举证证明其损失，就此，法院酌定梁某支付违约金5万元。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。