买受人逾期未支付购房款，出卖人依据合同约定行使解除权，法院为何未支持？
——于某与郭某房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析

供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)
来源│易居房产律师团队案例研究库（18-051-1总第161）
  联系│咨询/委托 13911056513(张涛律师)
合作/加盟 13911056513@139.com

【关键词】
房屋买卖合同 网签 迟延履行 逾期付款 违约 继续履行  约定违约金  调整违约金  解除合同 约定解除权  房屋买卖三方协议

【要点提示】
房屋买卖合同双方当事人就网签产生争议不足以导致合同无法履行的，根据诚实信用的履约精神，双方应当积极磋商，有效配合，继续履行。

    【当事人信息】
原告：于某（买受人/反诉被告/被上诉人）
被告：郭某（出卖人/反诉原告/上诉人）
第三人：某公司（居间方/中介公司）

【案情简介】
2016年1月19日，于某作为买受人与郭某作为出卖人在居间人某公司的居间下签订了《房屋买卖三方协议书》，约定：……1.总成交款人民币9000000元；2.买受人承担本次房产交易中的全部税费；3.付款方式：贷款；4.……；（2）2016年4月30日办理完毕权属登记手续；……。
2016年1月23日，于某与郭某签订了《房屋买卖合同》，约定：……；该房屋成交价格为597万元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为303万元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人；买受人申请办理抵押贷款，拟贷款金额为人民币200万元。……；逾期付款责任，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理，按照逾期时间，分别处理，1.逾期在十五日之内，自约定应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日结算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起十五日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过十五日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十五日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款……；当事人双方同意，于2016年5月31日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
2016年1月23日，郭某与于某签订了《补充协议》，约定：……买受人在已签订的《房屋买卖合同》第四条第（一）款和第（二）款约定的价款总和共计为人民币900万元，具体支付日期为：1.买受人应于签订《房屋买卖合同》当日支付给出卖人购房定金人民币10万元；2.买卖双方同意于办理该房屋权属转移登记手续前三个工作日，将购房款人民币685万元，在浦发银行东三环支行进行资金监管，于取得新房屋所有权证后当日解冻给出卖人；3.剩余购房款人民币200万元，买受人于办理完毕该房屋权属转移登记手续后以银行贷款形式支付给出卖人；支付期限为：银行取得买受人名下该房屋的他项权利证后三到五个工作日（具体时间以贷款银行实际办理情况为准）；4.剩余购房款人民币5万元，买受人于办理完毕该房屋物业交接手续当日支付给出卖人；买受人贷款应于2016年3月1日前向银行申办抵押贷款，出卖人有义务积极配合，提供相关资料及签署有关文件材料等。如果出卖人或买受人未按以上期限履行各自义务，则违约方应按日向守约方支付该房屋成交价万分之五的违约金；……
某公司曾向于某及郭某发送了落款日期为2016年5月14日的《告知函》1份，其中显示：合同约定的办理权属转移登记手续的时间为2016年5月31日，加上合同中约定违约超过15日守约方可以单方解除合同，因此最晚应于2016年6月15日前办理完毕过户手续；……请务必按照履约提示中约定的时间出面配合办理相关手续。如本人或配偶时间不便，可以公证委托代理人办理，如因乙方未能按时办理相关手续导致未能在约定的期限内办理完毕权属转移登记手续，守约方有权依据《房屋买卖合同》及《补充协议》追究违约责任，请交易双方知悉，确有不便之处，不能在期限内配合办理相关手续，请交易双方自收到协议后2日内文字告知居间方，居间方协助甲乙双方签订延期协议，避免出现违约。
于某在收到某公司的《告知函》后，向郭某和某公司发送了落款日期为2016年5月16日的《告知函》1份，其中显示：依据合同约定，也为更好地履行合同义务，保障交易顺利进行，按时办理完毕过户手续。本人决定改为以公司名义购买，一次性全款支付，以配合在5月31日完成全部房产交易手续，如期让郭某拿到全部购房款，特告知郭某及居间方。望郭某、某公司，于2016年5月23日至5月31日安排好时间，配合本人办理：网签、资金监管、交税过户等手续，以保证共同遵守合同约定，使上述房产顺利交易过户。
后双方发生争议，于某起诉请求：要求继续履行合同，郭某协助于某办理涉诉房屋的转移登记手续。
郭某反诉请求：1.要求解除郭某与于某签订的《房屋买卖合同》以及《补充协议》；2.于某支付郭某2016年3月1日至3月31日期间未履行向银行申办抵押贷款的违约金92535元；3.于某支付郭某逾期付款违约金137万元。

【法院判决】
【一审】
1.【后文揭秘…】；
2. 【后文揭秘…】；
3. 【后文揭秘…】；
4.驳回郭某的其他反诉请求。

【二审】
驳回上诉，维持原判。

【案件解析】
一、买受人逾期未支付购房款，出卖人依据合同约定行使解除权，法院为何未支持？
首先，于某与郭某签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》等合同系双方当事人的真实性意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应遵守，并依法依约履行相应的合同义务。
其次，根据上述合同约定，于某应当在签订《房屋买卖合同》当日支付给郭某定金人民币10万元；于某应当最迟于2016年3月1日前向银行申请办理抵押贷款；于某与郭某应当在2016年5月31日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，于某应当在办理房屋权属转移登记手续前三个工作日，将购房款人民币685万元，在浦发银行东三环支行进行资金监管，并于取得新房屋所有权证后当日解冻给郭某，剩余购房款200万元，于某于办理完毕房屋权属转移登记手续后以银行贷款形式支付给郭某，支付期限是银行取得于某名下涉诉房屋的他项权利证后三到五个工作日（具体时间以贷款银行实际办理情况为准），剩余购房款5万元，于某于办理完毕涉诉房屋物业交接手续当日支付给郭某。于某仅支付郭某购房定金10万元，后未再支付后续购房款。根据上述合同的约定，后续贷款及房款的支付均是以房屋转移登记手续以及物业交接手续的办理作为参考节点来确定，而无论是贷款还是房屋权属转移登记均应以作为前置程序的网签手续办理为基础，但买卖双方未办理网签，中介公司也未组织、协助办理网签手续【有关此部分的解读详见后文：买卖双方未网签，中介公司也未组织、协助办理网签手续，致后续房屋买卖合同无法继续履行，谁的责任？】。因为网签未能办理，由此导致本案中所涉及的部分合同内容无法正常履行。于某的行为在客观上已经构成了违约，郭某可以依据合同的约定行使解除权。
再次，呈上，于某的行为虽在客观上已经构成了违约，郭某可以依据约定获得并行合同使解除权，但，郭某并未依照合同的约定向于某发送书面的解除合同通知，并在2016年5月31日到中介公司处欲配合办理网签及后续房屋权属转移登记手续，由此可见，郭某有继续履行该合同的意思表示，只不过后来郭某认为于某所提供的委托书存在瑕疵，故拒绝办理网签手续。于某未依约提供经过公证的授权委托书，其履约行为确实存在一定瑕疵，但该瑕疵不足以导致合同目的不达，不足以成为郭某拒绝网签以及拒绝继续履行合同的合理、合法事由，故此后合同未能正常履行的责任应在郭某。双方之间就网签产生的争议不足以导致合同无法履行，根据诚实信用的履约精神，双方应当积极磋商，有效配合，继续履行。
综上，一方面，因网签未完成，以致合同约定的后续房款的支付条件不能成就，郭某主张于某逾期付款15日缺乏依据；另一方面，郭某对网签未完成负有责任，郭某并非守约方，故法院判定郭某不能依据合同约定获得解除权，不支持其要求解除房屋买卖合同的诉求。

二、买卖双方未网签，中介公司也未组织、协助办理网签手续，致后续房屋买卖合同无法继续履行，谁的责任？
【详见后文解析…】

三、房屋买卖双方均有过错，合同继续履行，法院为何又判决买受人承担100余万的高额违约金？
【详见后文解析…】

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
 第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。