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限购致买受人无法过户属不可归责事由，合同解除出卖人应返还定金！
——吴某与闫某房屋买卖合同纠纷案法律解析

【关键词】
住房限购政策 商业、办公类项目 购房资格 过户登记 不可归责于双方 解除合同 返还购房定金

【要点提示】
住房限购政策具有公共政策的性质，该政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，双方合同解除后，出卖人应当返还收受的购房款或定金。

【当事人信息】
原告: 吴某（买受人）
被告：闫某（出卖人）、某公司（居间方）

【案情简介】
闫某1系闫某之父，吴某与岳某系恋人关系。涉案房屋所有权登记在闫某名下，房屋性质系商品房（属于商业办公类项目），规划用途为酒店。
2017年3月12日，闫某1代理闫某（甲方）与岳某（乙方）、某公司（丙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定：闫某将涉案房屋出售给岳某，房屋交易总价为268万元。同日，闫某、岳某、某公司就涉案房屋买卖签订《居间服务合同》。
2017年3月20日，闫某1代理闫某（出售方）、岳某（原买受方）、某公司（居间方）、吴某（新买受方）签订《变更买受方协议书》，约定：经各方协商一致，涉案《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及《居间服务合同》项下买受人的权利义务全部转移于吴某。
签订合同当日，岳某向闫某支付购房定金3万元；2017年3月16日，吴某向闫某转账支付购房定金17万元；2017年3月24日，吴某通过某公司提供的“理房通”平台向闫某支付购房定金30万元。
2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会等五部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，该公告第五条规定：本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的；2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。根据上述规定，吴某不具备购房资格。
吴某向法院诉请：1、解除吴某、闫某与某公司签订的《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》；2、闫某返还吴某已支付的购房定金50万元，并支付相应利息。
案情补充：闫某曾以居间人某公司利用欺诈的方式使闫某对所签署的文件产生重大误解，严重侵犯了闫某的重大利益为由，诉至法院请求撤销各方于2017年3月20日签订的《变更买受方协议书》。法院审理后驳回了闫某的全部诉讼请求。后，闫某上诉，二审法院作出了维持判决。

【法院判决】
一、解除吴某与闫某签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及《补充协议》；
二、闫某返还吴某购房定金50万元；
三、驳回吴某的其他诉讼请求。

【案件解析】
住房限购政策导致买受人无法办理过户登记，属不可归责于双方的事由，买受人可诉请解除合同，要求出卖人返还购房定金！
买卖双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系当事人真实意思表示，应属合法有效，当事人均应依约履行。闫某要求撤销《变更买受方协议书》的主张已被生效裁判驳回，故各方应当按照《变更买受方协议书》约定的内容履行合同。
北京市《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》属于住房限购政策，具有公共政策的性质。对于合同订立后由于该政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，法院一般应予支持。合同解除后，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人。
本案中，吴某不具备《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》规定的购房资格，双方签订的房屋买卖合同已无法继续履行。故吴某可要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。另根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，因此吴某可要求闫某返还购房定金50万元。
对于吴某要求支付购房款利息的诉请，法院认为于法无据未支持。

【相关法条】
《中华人民共和国合同法》
第八条
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条
依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。
第九十七条
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。