编号│易居律师团案例库1912342
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土地性质无法变更致《村企合作开发意向书》无法继续履行，法院判决解除合同，村小组返还开发商200万保证金！
——开发商与村小组合资、合作开发房地产合同纠纷案（二审）法律解析

【关键词】
村企合作开发意向书 农村自留工商住宅用地 商住用地 土地使用性质变更

【要点提示】
本案中，根据双方签订的《村企合作开发意向书》中约定，村小组应协助开发商办理涉案土地的所有权变更手续及土地使用性质变更的手续，但在履行过程中，因政府文件致使涉案土地的用地发证手续迟迟未能办理，法院最终判决解除合同，村小组返还200万履约保证金。

【当事人信息】
原告: 村小组（上诉人）
被告：开发商（被上诉人）

【案情简介】
村小组（甲方）和开发商（乙方）于2015年5月4日签订了一份《村企合作开发建设意向书》（以下简称“意向书”），其中约定：双方合作开发甲方拥有的涉案土地，总面积为52782.7平方米，用地性质为农村自留工商住宅用地，包括一块面积为34000平方米的村民自留工商用地（以下简称“涉案土地一”）、一块面积为13782.7平方米的回拨地（以下简称“涉案土地二”）和一块本身使用的面积为5000平方米的回拨地（以下简称“涉案土地三”）。该份《意向书》第二条约定：双方合作开发的土地为农村自留工商住宅用地，须通过法定程序将该土地的用地性质变更为商住用地；该份《意向书》第三条约定：甲方负责提供涉案土地中所属甲方自留工商住宅用地的国土及规划建设用地许可证，努力配合协助乙方办理土地所有权变更手续及土地使用性质变更的手续……
《意向书》签订后，开发商于2015年5月19日向村小组支付了履约保证金人民币200万元。
2015年5月30日，开发商（乙方）就涉案土地一的合作开发事宜和村委会（甲方）签订了一份《协议书》，其中约定：双方签订协议后，在乙方将涉案土地一和涉案土地三办理好国有土地使用证权属到本公司名下，10天内一次性付清甲方土地款共人民币270万元；甲方确保上述土地权属无争议，四至界限清楚，并提供村组两级办证的相关手续。之后，村小组多次向国土资源局申请办理涉案土地一的用地手续，开发商也曾以村小组的名义向该局提供了办理涉案土地一用地手续的相关资料，但是国土资源局一直没有办理。
2017年4月18日，村小组向开发商寄出了一份《解除<村企合作开发建设意向书>通知书》，以开发商未履行相关义务为由，要求解除双方签订的《意向书》，开发商不同意。
村小组向法院诉请：1、解除双方于2015年5月4日签订的《村企合作开发建设意向书》。2、开发商于2015年05月15日支付的履约保证金贰佰万元￥2000000.00元归村小组所有。
案情补充：法院为查明案件事实，向国土资源局发出了一份《委托调查函》，该局在收到函件后于2018年1月22日函复法院，其中载明：涉案土地一面积为33335平方米，是1998年作为村小组的自留工商用地上报省国土厅批准补办用地手续的国有建设用地，该地块是否能确认给村小组作为工商留用地，还须报经市政府批准；村小组近年来多次申请办理涉案土地一的用地发证手续，但因涉及案件未能给予办理。

【法院判决】
【一审】
驳回村小组的全部诉讼请求。
【二审】
一、撤销一审民事判决。
二、村小组与开发商签订的《村企合作开发意向书》于判决生效之日解除。
三、村小组返还履约保证金200万元及利息给开发商。

【案件解析】
土地性质无法变更致《村企合作开发意向书》无法继续履行，法院判决解除合同，村小组返还开发商200万保证金！
本案争议焦点为《村企合作开发意向书》是否具备继续履行条件及是否应当解除的问题。法院认为，2015年5月4日，村小组与开发商签订《村企合作开发意向书》时，双方意思表示真实，合同主要条款未违反法律和行政法规的强制性规定，故此，《村企合作开发意向书》应认定为合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应按上述意向书的约定适当履行。但是，在合同的履行过程中，政府于2016年2月22日颁布了《农村集体经济组织留用地使用与合作开发建设管理规定》[2016]19号（以下简称“[2016]19号”文件），根据该文第三十条规定要求，涉案《村企合作开发意向书》如在2015年11月15日前报送给政府备案并经审查确认的，则继续沿用原有规定执行，给予过渡期解决，但原合作开发企业必须在2016年12月31日前启动实施。逾期未组织实施的，则按新规定执行。未有证据佐证案涉《村企合作开发意向书》已按“[2016]19号”文件第三十条规定经政府备案并经审查确认，故此，涉案《村企合作开发意向书》如需继续履行，双方当事人应按“[2016]19号”文件第十三条、第十六条及《村集体经济组织留用地使用与合作开发建设管理补充规定》（[2018]36号）第六条、第七条之规定执行，即案涉《村企合作开发意向书》首先应按程序报区政府批准，另外还应通过农村“三资”产权流转管理服务平台进行招标。未有证据佐证双方当事人就《村企合作开发意向书》已按政府规范性文件的要求，办理相关手续，据此，案涉《村企合作开发意向书》自2016年12月31日起客观上已无法履行。
因双方当事人签订的《村企合作开发意向书》无法履行的原因是政府规范性文件，而不可归责于双方当事人。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项的规定，解除双方当事人签订的《村企合作开发意向书》，村小组应将履约保证金200万返还开发商。

【相关法条】
《合同法》
第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。