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未办理土地使用权变更登记,是否影响房屋买卖合同的效力?
         发布者:易居房产律师团   发布时间:2021-11-11   阅读:68次 ;分享到:
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 《商品房买卖合同》引发纠纷,为何不适用最高法《商品房买卖解释》?

无预售许可证诉请确认《商品房买卖合同》无效、房款返还,法院怎样处理(之二)

——余某与李某1、李某2等房屋买卖合同纠纷二审法律解析



【关键词】
合作建房 无预售许可证 房屋买卖合同纠纷 合同无效 物权效力 合同效力


【要点提示】
合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。以将来可能取得所有权的财产为标的物的买卖合同,不因出卖人未能取得所有权而导致合同无效。根据物权效力与合同效力分开的物权法原则,是否办理土地使用权变更登记不影响合同效力


【当事人信息】

原告: 余某(上诉人)

被告:李某1、李某2、李某3、林某(被上诉人)



【案情简介】

2006年1月6日,苏某等十一户通过公开拍卖方式单独或共同取得了位于第4号至第9号的国有土地使用权。上述土地共占地1313平方米,土地用途为城镇混合住宅用地或城镇住宅用地,土地使用权出让年限为50年。

2011年12月28日,李某3、李某1、李某2、罗某与上述享有国有土地使用权人(即苏某等十一户)签订合作建房合同》和《合作建房附加合同》,约定由苏某等十一户提供其各自或共同享有的国有土地使用权,由李某3、李某1、李某2、罗某提供建房资金由其四人负责开发建成一栋地下一层地上十二层的商住楼。后罗某因故退出并将其权利义务一并转让给了林某

2012年12月3日,为了预定涉案房屋,余某与李某2、李某3签订《房屋出售合同》。2013年9月23日,李某2代表项目部(出卖人,即甲方)与余某(买受人,即乙方)正式签订了《商品房买卖合同》载明:甲方经批准将苏某所属以出让方式取得的土地进行合作开发。合同另对该项目建筑设计方案、商品房建筑面积(计价面积和产权证面积)、价款及支付、房屋交付、办证、违约责任、延期交房等进行了约定。合同签订后,余某陆续缴纳购房款、契税和房屋维修资金、水电燃气初装费和(房产证、土地证)办证费等费用共计326645元。2014年12月20日,李某1、李某3、李某2、林某以短信方式通知余某于2014年12月28日收房,因余某对房屋质量问题提出异议,余某未同意收房并报案。后余某等多次找政府相关部门进行维权,政府相关部进行了协调处理,因双方分歧较大,协调未果。   

案情补充:

1.上述《合作建房合同》和《合作建房附加合同》于2015年4月27日经法院确认有效。李某1、李某3、林某向李某2出具授权委托书,授权与业主签订商品房买卖合同。四人与苏某等十一人以出让方式取得的土地进行合作开发,拟定项目名称并对外出售

2.2013年2月30日,苏某等十一户作为发包人将案涉项目建设工程发包给了某建筑工程公司。2013年5月3日,城乡建设规划管理办公室对苏某等十一户案涉项目建设工程发放建设工程放线通知单。2015年3月25日,城乡建设规划管理办公室出具证明,证明苏某等11户凭发放的建设工程放线通知单就可直接放线开工。该建设工程总建筑面积为17509.28平方米(其中地下1326.3平方米),建筑用地面积1310.2平方米。该项目于2013年3月6日开工建设,土建部分于2014年10月竣工,但是该建设工程至今并未进行竣工验

3.案涉项目部负责人是林某,李某2主管财务、李某3主管协调工作、李某1进行出资,该项目部并无房地产开发资格案涉项目至今(本案一审辩论终结前)未办理建设用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证,李某1、李某3、李某2、林某亦无商品房预售许可证。2015年5月28日,李某2等四人向房地产管理局申请对案涉建设项目“地下层和4-12层房屋产权”进行房产过户登记。经房地产管理局初审认定,该项目具备产权首次登记的必备条件,初始登记可以颁证到十一位国有土地使用权人名下。案涉项目地下层和4-12层房屋产权可以过户登记。李某2等已与案涉项目买受人签订的房屋买卖合同,如买卖双方对合同内容不持异议或经法律程序确认买卖合同有效并发生法律效力,亦可以通过转移登记过户到买受人名下2015年5月28日,苏某夫妇以共同共有的方式取得房屋所有权证,即案涉项目606号房、608号房、609号房、1014号房、715号房均已初始登记到苏某夫妇名下

余某诉请确认其与被告签订的合同无效并要求全额返还购房款赔偿已付房款的利息损失。



【法院判决】

【一审】

【后文揭秘...】

【二审】

驳回上诉,维持原判。



【案件解析】

1. 《商品房买卖合同》引发纠纷,为何不适用最高法《商品房买卖解释》?

【详见上文解析...】(点击即可跳转)

 

2.未办理土地使用权变更登记,是否影响房屋买卖合同效力

本案,苏某等十一人通过公开拍卖方式已经单独或共同取得了案涉国有土地使用权2011年12月28日,李某3、李某1、李某2、罗某与上述享有国有土地使用权人(即苏某等十一户)《合作建房合同》和《合作建房附加合同》,合同中约定由苏某等十一户提供其各自或共同享有的国有土地使用权,由李某3、李某1、李某2、罗某提供建房资金,由其四人负责开发建成一栋地下一层地上十二层的商住楼,苏某等十一户拥有地面以上1至3层房屋的产权,李某3、李某1、李某2、罗某拥有地下层和4至12层房屋的产权。鉴于罗某已经将其合同权利和义务一并转让给了林某,故李某1、李某3、李某2、林某对案涉项目4至12层房屋依照合同约定享有权利。李某1、李某3、李某2、林某在享有上述合同权利义务的基础上,与余某另行签订《商品房买卖合同》,四被告的主要义务是交付符合合同约定的房屋并转移房屋所有权,余某的主要义务是支付相关购房款项,双方当事人之间关于房屋买卖的相关约定是双方当事人的真实意思表示,在该行为中双方当事人权利义务关系的实质符合一般意义上的房屋买卖合同的本质特征,故双方当事人之间构成房屋买卖合同关系

另外,在双方签订《商品房买卖合同》之前,双方曾签署《房屋买卖合同》,由此可见,余某对于该房屋性质应当明知。上述《商品房买卖合同》系余某与李某2自愿签订,尽管在签订合同时被告并未取得出售房屋的权属证书,《城市房地产管理法》亦规定“未取得相关权属证书的房屋不得转让”,但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第十四条明确规定:合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。而“未取得权属证书的房屋不得转让”系对房屋交易过程中为维护交易安全而制定的一种原则意义上的管理性规定,旨在规范房屋交易中的行政管理,而非禁止交易关系,这一规定在性质上不属于效力性强制性规定,违反上述规定并不必然导致交易行为及缔约合同的无效。以将来可能取得所有权的财产为标的物的买卖合同不因出卖人未能取得所有权而导致合同无效,但出卖人在合同履行期限届满时仍未取得标的物所有权致使标的物不能交付的,应当承担违约等相关责任。

另,根据物权效力与合同效力分开的物权法原则,双方是否办理土地使用权变更登记并不影响合同效力

 

3.未取得施工许可证而建设的房屋,是否就能认定为违法建筑

【后文解析...】



【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》(1999年10月01日起实行,现已失效

第八条 【依合同履行义务原则】依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

第四十四条 【合同的生效】依法成立的合同,自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。

第五十二条 【合同无效的法定情形】有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》(2009年05月13日起实行,现已失效

第十四条 合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。

《中华人民共和国物权法》(2007年10月01日起实行,现已失效

第十五条 【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

《中华人民共和国城市房地产管理法》(2020年01月01日修正,现行有效

第二十八条 依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。

第三十八条 下列房地产,不得转让:   

(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;   

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;   

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;   

(五)权属有争议的;   

(六)未依法登记领取权属证书的;   

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2021年01月01日修正,现行有效

第一条 本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年01月01日修正,现行有效

第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

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