论法院生效法律文书引起的物权变动
黄忠顺  中国人民大学法学院

    
关键词: 物权变动，真实权利，表象权利，强制执行
内容提要: 我国《物权法》第28条规定法院生效法律文书直接引起物权变动，属于物权的非常态变动。此种物权变动不以完成法定公示方法为生效条件，在客观上导致真实权利与表象权利的背离，这不仅减损交易安全、权属明晰、物尽其用等私法价值追求，而且使得强制执行遭遇重重困境。基于法院生效法律文书直接引起物权变动对私法价值和公法秩序存在潜在的威胁，宜通过目的性限缩解释将“法律文书”控制在确有必要的范围内，通过完善配套性措施促使真实权利人及时完成法定公示方式，并通过直接引起物权变动裁判登记制度将真实权利与表象权利分离的事实对公、私法秩序的不良影响降到最低限度。
　　一、问题的提出
　　尽管尚存在某些解释论上的努力，[1]学界通说认为我国《物权法》并没有采取物权行为概念，在物权变动方面采取基于法律行为的物权变动与非基于法律行为的物权变动二分说，前者原则上采取债权形式主义并以债权意思主义为补充，[2]被学者称为“多元混合模式”、“折衷主义”，[3]而后者引起的物权变动并不与公示直接相关，但未经登记不得处分，学理上被称为“相对的登记”或“宣示登记”。[4]显而易见，基于法律行为的物权变动系当事人意志作用的结果，适用意定主义调控模式，而非基于法律行为的物权变动则不与当事人的意志存在直接关系，采取法定主义调控模式。根据调整方式的不同，基于法律行为的物权变动一直是学者研究的重点，而非基于法律行为的物权变动一直受到民法学者的忽视，[5]甚至有学者在讨论物权变动原因时未涉及法院法律文书。[6]在《物权法》出台以后，尽管已有不少学者逐步关注到该问题，[7]仍有著述认为基于公权行为引起的物权变动不应当纳入物权变动的原因。[8]笔者认为，基于公法原因引起的物权变动效果仍然发生在平等主体之间，公法行为只不过是引发该私法效果发生的事实行为，[9]物权法调整基于公法发生的民事法律关系并无可厚非，更何况，私法本身并不排斥法定主义的调控方式的适用，[10]因而，基于法院裁判引起的物权变动受《物权法》规范，属于物权的私法变动。然而，基于法院裁判引起的物权变动却给公法层面的强制执行造成极大的挑战：一方面，基于法院裁判引起的物权变动不以完成法定公不方式为物权变动的生效要件，因而，在物权变动后权利人登记或交付之前，表象权利人与实际权利人发生分离，在以表象权利人为被执行人的执行程序中，根据执行标的实体权属的判断标准，[11]该财产仍然属于被执行人的责任财产范围，法院对其采取强制执行措施属于合法且正当的执行行为，但在实体法上却构成对他人财产的侵犯；在以实际物权人为被执行人的执行程序中，法院难以依据物权公示原则将尚未完成法定公示方式的财产作为被执行财产。另一方面，基于法院裁判引起的物权变动未经完成法定公示方式即告生效，而法院作出裁判并不以其所针对的财产不存在被查封、扣押为前提，在客观上存在着已被法院查封、扣押的财产却因其他法院的裁判而引发物权变动而使得控制性执行措施被架空的风险。[12]由此可见，基于法院裁判的私法物权变动危及私法交易安全，[13]而且给公法执行带来现实困境。既然基于法院裁判的物权变动给私法与公法秩序均造成负面影响，我们有必要检讨基于法院裁判引起的物权变动不需要完成公示方法即可生效的正当性事由是否成立，并将其制度设置价值与其潜在风险进行利弊权衡，最终妥善运用法解释技术及相关配套措施尽最大努力降低其对执行程序带来的不利影响。
　　二、私法与公法：再论法院法律文书导致物权变动的法理基础
　　我国台湾地区传统观点将法院裁判引起的物权变动未经公示即生效的原因归于公权力介人使得物权变动状态比较明确，且可以弥补公示原则过于严苛的缺陷，迎合了交易便捷性要求。[14]内地学者除了直接援引前述两方面原因以外，[15]民法学界还存在着以下四种不同解释路径：（1）公示替代说，认为裁判公开性足以替代物权的公示方法，没必要以公示方式的完成作为物权变动条件；[16]（2）强制效力说，认为法院裁判系公权力运行的结果，基于维护法院裁决权威的需要而应当直接发生物权的私法变动；[17]（3）事实行为说，将法院裁判行为视为引起民事法律关系变动的事实行为，通过援引继承或者受遗赠等事实行为引起物权变动不以公示为生效要件论证法院裁判引起物权变动无须公示的正当性基础；[18]（4）法律政策说，认为此类物权变动未经完成公示方式即可生效的正当性基础在于贯彻《物权法》第1条有关“明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”立法宗旨而作出的法律政策抉择。[19]
　　前述几种学说在事实上均存在相当程度的合理性，但也都存在难以克服的解释障碍。对于公示替代说而言，公开宣判制度（《民诉法》第148条）与裁判文书查阅制度（《民诉法》第156条）使得法院裁判引起的物权变动具有相当程度的公示性，然而，判决公开宣告仅适用于判决，且判决通常仅在法院宣告而难以指望不特定第三人知悉该裁判内容，而裁判查询制度尚处于试点后推广阶段，即使其健全运行后，也难以指望不特定第三人能够从海量裁判文书中查找出相关财产的物权变动情况，因而，以裁判文书的公开性替代物权的公示性是不现实的，也正因为如此，《物权法》第31条才将登记作为物权人处分其依法需要办理不动产物权的前提条件。强制效力说强调维护确定裁判的权威性本身并不存在问题，但法院裁判未经公示即发生物权变动在维护审判权威的同时却存在着损害执行权威的负面影响，而审判权与执行权属于司法权的有机构成部分，[20]为保护审判权威而损害执行权威并不妥当。事实行为说通过援引事实行为引起物权变动无需完全法定公示方法来说明基于法院裁判引起的物权变动也可以未经公示即生效，将裁判行为作为民法中的事实行为本身并不存在问题，但论者尚未进一步讨论事实行为无须公示即可引起物权变动的正当性基础，该学说不具备实质说服效力。法律政策说合理吸收公示替代说、强制效力说、事实行为说中的合理性因素，[21]因而，该学说具有较强的说服力，但其将论证未经公示即物权变动的正当论证责任推卸给立法者，而存在类似法律实行说所存在的问题。
　　对此，笔者认为，法院法律文书导致物权变动不以公示为生效要件的正当性基础需要从私法与公法两个层面进行分析，并建立在适用范围有限、配套措施完善的基础上。在私法层面，《物权法》立法宗旨的贯彻、公示信赖利益的保护、弥补法定物权公示方式的僵硬性等都可以成为论证法院法律文书导致物权变动不以公示为生效要件的不充分条件。在公法层面，法院裁判的权威性、法院裁判的公开性、权益判定的终局性等也在一定意义上对前述命题进行论证。因而，法院法律文书导致物权变动不以公示为生效要件的正当性基础应当是多元的，将前述不同学说的合理性因素融合在一起形成综合性学说应当更为妥当。然而，基于法院法律文书未经公示即发生物权变动效果在私法上危害交易安全而在公法上也造成执行困惑，因而，有必要遵循比例原则，对其优势及劣势进行利益衡量，将其适用范围限制在合理的范围内，并通过程序设置有效控制其制度风险。
　　三、理想与现实：制度构建的理想主义色彩与执行实务的残酷
　　以直接为当事人创设或者变动物权的判决书、调解书具有与登记、交付等公示方法相同的形成力为由，立法机关认为设权或者确权判决、调解书得不经完成公示方法而直接引起物权变动的效果。[22]显而易见，相对于最高人民法院将“法律文书”限定为“形成判决”而言，[23]立法者将调解书、确认判决都纳入适用范围彰显了其浓重的理想主义色彩。我国当前尚处于社会转型时期，道德意识已被冲淡而法制意识尚未最终形成，在经济利益的驱使下，社会诚信状况令人堪忧，拓展非常态物权变动的适用范围，无疑会增加真实权利与表象权利分离情形发生的几率，而真实权利与表象权利的分离往往为相关主体实现非法目的提供制度性基础。首先，被执行人利用《物权法》第28条的规定，通过虚假诉讼取得足以直接引起物权变动的判决书、调解书，实现转移财产、逃避执行的非法目的。其次，表象权利人通过滥用善意取得制度损害真实权利人的合法权益，并导致真实权利人的债权人无法要求执行法院变价该财产以实现其合法权益。再次，法院法律文书确定即导致物权变动，取得确定裁判文书的先后顺序将直接决定受偿顺序而在事实上享有别除权，甚至将已被执行法院查封、扣押的财产移转给其他债权人，从而造成债权人不公平受偿，并与执行分配构成紧张关系。复次，法院法律文书引发物权变动不以完成法定公示方法为生效条件，当事人手拉手取得引起不动产物权变动的判决书、调解书将可能成为其逃避交纳相关税费、规避房屋限购政策等非法目的的合法手段。最后，如果不对“法律文书”进行必要限缩解释而将给付判决也纳入适用范围，债权人申请强制执行将面临着重大疑难问题:（1）在申请执行期间内，债权人以确定裁判申请强制执行时，系以其据以诉请债务人给付特定财产的实体请求权为根基抑或以其依据确定裁判而自动取得的物权为根基？在理论层面，基于物权已经变动，第一层次的实体请求权已经实现，债权人只能以物权人的身份要求对方履行，但确定裁判命债务人给付特定财产的实体法根基未必是物权请求权，因而，债权人申请执行可能尚且缺乏以物权请求权为基础的执行名义，直接启动强制执行程序存在理论上的障碍，而另行通过诉讼手段取得新的执行名义则显然不符合纠纷一次性解决原理。（2）在中请执行期间届满后，基于我国尚未建立取得实效制度，物权请求权不受诉讼实效的限制，债权人得以物权人名义另行起诉取得新的执行名义，并据此针对债务人启动强制执行程序，这将在事实上架空申请执行时效制度。此外，基于法院法律文书引起的物权变动系以不存在强制执行之必要为前提条件，这将导致登记公信力与司法公信力孰高孰低的问题，既然以司法公信力作为法院法律文书引起物权变动的正当性基础，又认为从表象权利人处善意取得该动产者的公示信赖利益应当予以保护，[24]且《物权法》第31条有关权利人在处分财产前应当依照法律规定完成登记手续的规定从某种角度上彰显了登记公信力高于司法公信力，而执行权属于司法权的下位概念，这将进一步导致执行公信力低于登记公信力的结论，并导致执行法院在对被执行人登记在他人名下财产采取强制执行措施时面临着理论障碍。为避免登记公信力与裁判公信力的冲突，有学者干脆将登记公信力的适用范围限定于基于法律行为的物权变动，而将基于法院法律文书的物权变动排除在登记公信力的适用范围之外。[25]但是，鉴于《物权法》第31条的规定，基于法院法律文书引起物权变动的法律效果仍然需要借助登记公信力加以补强，这也从另一个侧面引发登记公信力与裁判公信力之间的紧张关系。
　　诚然，法院法律文书直接引起物权变动给强制执行法带来的前述问题与社会诚信意识较低存在着较大的联系，基于民事规则应当以人性恶价值假设为深层哲学根基，[26]即使我国社会诚信建设逐步取得成效，仍然无法期待通过“人性善”避免当事人利用法律漏洞实现非法目的，因而，亟需从制度层面防止前述问题的发生。显而易见，法院法律文书直接引起物权变动对强制执行造成诸多负面影响的原因在于真实权利与表象权利的分离，而减少甚或避免前述问题出现的解决路径无非是：（1）尽可能地避免真实权利与表象权利分离情形的发生；（2）尽可能早地让不特定第三人知悉真实权利与表象权利分离的事实；（3）尽可能地促成真实权利与表象权利的早日融合。据此，笔者认为，应当通过目的性限缩解释将法院法律文书直接引起物权变动必须保留在确有必要的狭小范围内，通过合理的风险分担制度促使真实权利人尽快完成法定公示方式，并在法律程序上确保真实权利与表象权利分离的事实能够为不特定第三人广泛知悉。概言之，笔者并不打算否认法院法律文书直接引起物权变动造成私法与公法上的秩序混乱，而只是将其适用于确有必要的范围内，并借助立法者与司法者的努力促使真实权利与表象权利早日融合，而在其融合之前则通过配套性措施将实体权利与表象权利背离的事实公诸于众。
　　四、立法与司法：配套应对性措施供给与目的性限缩解释并重
　　法院法律文书直接引起的物权私法变动对具有公法属性的强制执行实务带来严峻的考验，在法院法律文书公示力较低、社会诚信意识堪忧、规制措施缺位的情形下，基于未经公示即生效的物权变动而造成的真实权利与表象权利的分离，不仅对权属清晰、交易安全等私法价值追求造成威胁，而且对强制执行程序带来困扰，亟需从目的性限缩解释的角度严格限定直接引起物权变动的法院法律文书范围，从唤醒真实权利人风险意识的角度敦促其及时完成法定公不方式，并从制度衔接层面补强直接引起物权变动的法院法律文书的公示力，以使其对公、私法秩序造成的负面影响降到最低限度。
　　（一）限缩“法律文书”的外延
　　法院法律文书直接引起物权变动的正当性建立在其限定性的基础上，我国学者纷纷仿效台湾地区论著主张将“法律文书”仅限定于形成判决。[27]一般而言，只有形成判决才具有形成力，确认判决与给付判决不具有形成力，而具有形成力的确定判决无须执行即变动民事法律关系，确认判决系对现存民事法律关系或者特定法律事实的确认而不涉及民事法律关系的变动，给付判决则在确认实体权利的基础上判决当事人完成特定的给付义务，只有借助法定公示方式的完成或者经过强制执行程序才能引起物权变动。因而，将引起物权变动的法院法律文书限定于形成判决具有合理性，但该限制方案也存在着考虑不周之处：一方面，台湾地区认为只有具备广泛形成力的形成判决（对于当事人以外之一切第三人亦有效者），[28]而内地学者则忽视形成判决的类型区分而笼统地将其适用范围界定为形成判决，[29]甚至扩张适用到部分确认判决（如宣告合同无效判决）。[30]对此，笔者认为，基于物权变动本身具有对世性，能够直接引起物权变动的形成判决当然仅限于具有广泛形成力的形成判决，而不应当包括不具备广泛形成力的形成判决，并且应当禁止当事人为了直接取得物权变动效果而恶意利用形成之诉，如原告具备给付之诉的利益，却仅提起形成之诉，以谋求物权直接变动效果。另一方面，我国《物权法》并没有将强制执行单独列为非基于法律行为引起的物权变动模式，因而，如果不将执行程序中拍卖成交裁定和以物抵债裁定等纳入“法律文书”的范围，将导致强制执行本身无法引起物权变动的后果。[31]因而，对法院生效法律文书的界定恐怕不能完全抄袭台湾地区的做法，而应当考虑到其强制执行单独作为非基于法律行为的物权变动方式，[32]内地宜将其限制于具有广泛形成效力的形成判决以及直接针对特定不动产或者动产的物权设立和变动作出的执行裁定书。至于学者探讨的法院调解书，内地学者普遍援引台湾学者有关诉讼上和解不具有与形成判决同一形成力来解释法院调解书不宜直接作为引起物权变动的原因。[33]尽管笔者亦认可法院调解书不宜直接引起物权变动，但所持理由与通说有所不同。传统大陆法系国家所谓的诉讼上和解与我国的法院调解并非完全一回事，前者被界定为诉讼外纠纷解决机制，而后者则被视为法院行使审判权的具体方式，作为审判权运行结果的法院调解书在理论上已经法院司法审查，因而，纯粹以形成力的匮乏阐释其不能引起物权变动的正当性基础略显不足。事实上，理想层面的法院调解系当事人合意通过平等协商妥善解决彼此纠纷的方式，但实践层面的法院调解则往往带来强制调解、虚假调解的色彩，且法院调解在正当程序保障程度达不到争讼程序的保障程度，因而，法院调解不宜具备类似法院判决的法律效力，而只能具备以ADR扶持政策、诚实信用原则、纠纷一次性解决原理为法理基础的调解确定效力，既然法院调解不应当具备与确定裁判相同的效力，自然不存在广泛形成力，更不可能直接引起物权变动。综上所述，《物权法》第28条涉及的法院法律文书应当作目的性限缩解释，将其限定于具有广泛形成效力的判决书以及直接指向特定财产权属变动的执行裁定，而不具有广泛形成力的判决、确认判决以及给付判决不能直接引起物权变动的法律效果。即使直接指向特定动产、不动产权属变动的法院调解书基于其不具备形成力且法院调解往往具有保密性而难以为不特定第三人所知悉，因而，法院调解书直接引起物权变动的正当性基础不足。
　　（二）唤醒真实权利人风险意识
　　在真实权利人与表象权利人分属于不同民事主体的情形下，真实权利人不主动积极完成法定公示方法将导致裁判公信力与公示公信力的紧张关系长期存续，对私法的交易秩序和公法的强制执行潜在的危害造成持久威胁。通常情况下，真实权利人不及时完成公示方式通常系出于惰性或者谋求节约交易成本，立法者与司法者应当通过制度设置与风险告知唤醒其风险意识，促使其及时结束真实权利与表象权利的分离现象。尽管有学者主张通过不当得利之返还和侵权损害之赔偿等债权救济手段同样能够实现维护法律正义的目标，[34]但是，债权救济手段是只能在真实权利与表象权利背离对私法或公法秩序造成现实损害后才能采取的事后救济措施，而并非从事先唤醒真实权利人风险意识的角度防范其危害后果的发生。对此，笔者认为，在真实权利人与表象权利人相背离的情形下，立法者宜适度加重真实权利人应当承担的风险，并加大对恶意滥用《物权法》第28条规定者的惩治，尤其是从经济制裁角度剥夺其滥用动机，如加大对通过虚假诉讼逃避执行者的经济制裁措施，包括加强罚款额度、取消相关营业资质等。对于司法者而言，应当在能够直接引起物权变动的判决书、裁定书中明确告知真实权利人怠于完成法定公示方式所存在的潜在风险，并在判决宣判或者送达相关文书时向当事人进行释明，确保当事人知悉及时完成法定公示方法对其带来的实益。
　　（三）补强法院裁判文书公信力
　　我国立法者通过限制真实物权人处分权的方式促使其在转让前依法办理登记手续，以解决其对交易安全和物权秩序造成的隐患问题。[35]然而，对于不以登记为生效要件的财产以及真实权利人并不处分该财产的案件而言，真实权利与表象权利之间可能长期处于分离状态。尽管通过风险设置及告知督促真实权利人完成公示方法，但仍然不能排除真实权利人不完成公示方法，尤其不完成公示方法能够给真实权利人带来节约交易成本、规避房地产政策等实益或者表象权利人被真实权利人作为傀儡而逃避强制执行非法目的等难以指望真实权利人及时登记的，在客观上存在将真实权利与表象权利分离的事实告知相关登记机关的必要性，以避免该财产被过户给善意第三人。诚然，将真实权利与表象权利分离的事实公诸于众与采取强制登记制度能够实现相似的功能，但前者对当事人意思自治的限制幅度较小而后者则体现出较为强烈的公权力干预私人生活的色彩而不契合比例原则的要求。因而，笔者认为，可以建立类似预告登记制度的新型登记制度，法院作出直接引起物权变动裁判确定后应当将其副本抄送有关登记机关作登记备案，经过登记备案后，该财产尽管仍然存在真实权利与表象权利的分离，在真实权利人完成本登记之前，登记机关有权拒绝办理该财产的相关登记手续，并且只有在确定裁判文书副本送达登记机关之日才发生物权变动，并以该送达日与其他执行法院采取控制性执行措施的先后顺序确定该财产是否作为其他案件的被执行财产，如果该财产已经被其他执行法院查封，登记机关应当及时向送达法院反馈该信息，直接引起物权变动的确定裁判将不能直接引起物权变动效力，以此维护执行权威。诚然，前述属于立法论层面的分析，在相关规则出台前，法院作出直接引起物权变动的裁判文书的，应当将直接引起物权变动的法律文书副本抄送有关登记机关，以免物权处分情况的发生，而法院拒不抄送的，真实权利人或者其他利害关系人最好把法律文书的复印件交送有关登记机关，以免自己的合法权益遭受不必要的损失。[36]
　　五、结束语
　　法院法律文书导致的物权变动仍然属于私法层面的物权变动，基于该物权变动不以完成法定公示方法为生效要件，真实权利与表象权利发生分离而对强制执行法带来重重困扰，在私法层面也存在妨碍交易安全并诱发纠纷的弊端。因而，有必要审视法院法律文书引起物权变动的正当性及其限度性，考虑到其适用的潜在弊端，宜将其适用范围严格限制在有广泛形成力的形成判决以及直接指向物权变动的执行裁定。在尽可能减少直接引起物权变动的法院裁判文书的基础上，尚有必要强化违背诚实信用原则行为的惩罚力度，明确真实权利人不及时进行登记所面临的风险，法院应当在直接引起物权变动的裁判文书中明确告知当事人不及时办理登记可能面临的风险，并构建直接引起物权变动裁判文书登记制度，将真实权利与表象权利背离的事实告知登记机关，以阻碍善意取得制度的适用和避免控制性执行措施被架空。  
注释:
[1]参见孙宪忠：《中国物权法总论》，法律出版社2009年版，第453～455页。
[2]参见陈华彬：《民法物权论》，中国法制出版社2010年版，第111～112页。
[3]参见崔建远；《物权法》，中国人民大学出版社2009年版，第45页；陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年版，第158～159页。
[4]参见马俊驹、余延满：《民法原论》，法律出版社2007年版，第305页。
[5]参见王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版；王茵：《不动产物权变动和交易安全—日德法三国物权变动模式的比较研究》，商务印书馆2004年版，均将研究范围局限在基于法律行为的物权变动。
[6]参见吴道霞：《物权法比较研究》，中国人民公安大学出版社2004年版，第 105页。
[7]如王明华：《论〈物权法〉第28条中“法律文书”的涵义与类型》，载《法学论坛》2009年第5期；程啸：《因法律文书导致的物权变动》，载《法学》2013年第1期；吴婉：《非基于法律行为之不动产物权变动研究》，西南政法大学2007年硕士学位论文，等等。
[8]郑云瑞：《民法物权论》，北京大学出版社2006年版，第83页。
[9]参见工利明、尹飞、程啸：《中国物权法教程》，人民法院出版社2007年版，第80页。
[10]参见王轶：《论民事法律事实的类型区分》，载《中国法学》2013年第1期。
[11]参见肖建国：《执行标的实体权属的判断标准—以案外人异议的审查为中心的研究》，载《政法论坛》2010年第3期
[12]参见赵振华、杨芳：《〈物权法〉第28条适用之思考》，载《社会科学》2012年第11期。
[13]参见吴文平：《物权法原理》，知识产权出版社2012年版，第37页。
[14]参见谢在全：《民法物权论》（上册），中国政法大学出版社1999年版，第92～93页。
[15]赵晋山：《非基于法律行为引起的物权变动》，载《人民司法》2007年第7期。
[16]参见温世扬：《物权法要义》，法律出版社2007年版，第28页。
[17]参见王利明：《物权法研究（修订版）》（上卷），中国人民大学出版社2007年版，第290页。
[18]同注[9]，第82页。
[19]参见程啸：《因法律文书导致的物权变动》，载《法学》2003年第1期。
[20]参见肖建国：《民事执行权的司法权本质之我见》，载《人民法院报》2008年10月31日。
[21]同注[9]，第82页。
[22]参见工胜明主编：《〈中华人民共和国物权法〉解读》，中国法制出版社2007年版，第65页
[23]参见黄松有主编：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与活用》人民法院出版社2007年版，第124～125页。
[24]参见注[15]。
[25]参见常鹏翱：《物权法的展开与反思》，法律出版社2007年版，第262页。
[26]参见刘云生：《民法与人性》，西南政法大学2004年博士学位论文，第8页。
[27]参见梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社2005年版，第80页。
[28]参见王泽鉴：《民法物权》，北京大学出版社2010年版，第80～81页。
[29]参见赵振华、杨芳：《〈物权法〉第28条适用之思考》，载《社会科学》2012年第11期。
[30]参见汪志刚：《如何理解物权法第28条中的“法律文书”》，载《西部法学评论》2011年第3期。
[31]同注[13]，第34页。
[32]根据我国台湾地区“强制执行法”第97～98条的规定，债务人的不动产，经法院强制执行时，该不动产无论是由第三人拍定，或由债权人承受，均于领得执行法院所发给的移转证书时，取得不动产权，不以登记为要件，是否点交，在所不问。同注[28]，第80页。
[33]参见崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社2009年版，第64页。
[34]参见董学立：《论物权变动中的善意、恶意》，载《中国法学》2004年第2期。
[35]同注[4]。
[36]同注[33]，第65页。  
出处:《法治研究》2013年11期