浅析民间借贷中的房屋买卖问题 

    随着经济的发展,人民积蓄的日益增多,民间借贷与日俱增、民间借贷市场日益活跃，由此引发的民间借贷纠纷案件也越来越多,而近年来我院受理的不少民间借贷案件不再是单纯的金钱往来，房屋这一不动产也加入了民间借贷纠纷案件中，这些案件既给社会带来不安定因素，同时，也给法院的案件审理工作加大了难度，需要我们高度重视。我们结合在实践中遇到的案例对这两种民间借贷中的房屋买卖问题进行粗浅的分析。 

     一、此类案件的主要形式与特点 

    审判实践中，我们常遇到的民间借贷涉及房屋买卖纠纷主要表现为两种形式，一是以民间借贷行为掩盖房屋买卖事实。二是以房屋买卖合同形式进行的民间借贷行为。其主要特点是： 

     1、双方以合法的形式掩盖了真实的法律关系。此类案件最显著的特征就是形式要件上完全符合法律规定，无论是以借贷关系掩盖房屋买卖合同关系，还是以房屋买卖合同关系掩盖借贷关系，双方所签订的协议要件非常完备，均系双方真实签名。 

      2、双方主动要求达成协议的比例高。因为此类案件背后隐藏着其他真实的法律关系，双方只是想利用诉讼途径逃避因房屋过户带来的高额契税费用，因此到法院后无需法官过多调解，均能达成协议。 

    3、签订房屋买卖合同的房屋产权人多为高利贷的借款人。为了能顺利得到借款，借款人往往与高利贷放贷者签订合同，甚至出售自己的房屋，实际是以房屋进行抵押。 

  二、以民间借贷行为掩盖房屋买卖事实的案件处理 

      此类情况多由城市动迁房非法买卖引起。随着城市规划、建设的不断推进，越来越多的房屋被动迁，然而用来改善居民居住条件的动迁房却被有些人企图通过钻法律空子用来投机牟利。如在一起民间借贷纠纷案件中。原被告约定了借款11万元，借期2个月，无息。在法庭上被告对原告的诉讼请求、事实及理由均认可，表示欠钱属实但是他没有钱，有一处房屋价值大概11万元左右，如果原告同意他可以用该房抵偿欠款。被告对此表示同意。通常双方采用诉讼途径解决纠纷，代表着矛盾在一定程度的不可调和性，如果双方没有争议，能做到“一拍即合”，往往内含隐情。在此情况下，应从“房屋”的性质入手，挖掘双方当事人的真实诉讼意思。经过调查，前述案例所涉房屋系我区规划动迁房，该案名义上是民间借贷纠纷，但事实上有可能双方存在房屋买卖关系。由于动迁房现在无法办理更名过户手续，而根据法律规定只要有法院生效判决书、调解书不在房地局办理过户手续房屋所有权依然发生转移，原、被告便通过诉讼来实现自己的非法目的。此类案件中当事人提供的证据都很“合法”，双方意见也很一致，他们虚构事实，企图通过诉讼的方式将其非法目的转化为合法形式，扰乱正常的诉讼秩序。在审判实践中稍不留神就会被他们的“合法证据”蒙蔽，为他们的不法买卖做了嫁衣。由此案件，可以看出，法官在审理案件时，不能就案审案，更不能对双方当事人达成协议的内容不进行审查，一概认同，忽忽结案。特别是涉及房屋的案件，无论当事人以何种理由提起诉讼，都要以开放的思路来审理，与国家、省、市及辖区的政策联系起来。同时就借款协议的形成时间、地点、借款给付时间及用途等情况应向双方进行详细询问，只有借款事实存在民间借贷关系方能成立。如果法院在调查过程中发现存在违法犯罪的情况，应将案件依法移送公安机关处理。 

     三、由发放高利贷行为引起的借贷案件 

     出借人为了规避国家关于民间借贷利息最高额的限制以及其他法律风险，与借款人签订房屋买卖合同，在借款人无法还款的情况下直接以房屋过户的方式将房屋的所有权转归出借人所有。在另一起房屋买卖合同纠纷案件中，原告提供了与被告签订的房屋买卖合同、房屋产权证书及被告的10万元房款收条，要求被告继续履行合同，协助办理房屋所有权属登记及交付手续及赔偿相应损失。被告则认为该案形式上是商品房买卖合同纠纷，但是实际上是民间借贷纠纷。事实是被告向原告借款10万元，期限2个月，其中实际仅收到9万元，1万元为预扣利息。借款时原告要求与被告签订一份房屋买卖合同，借款到期后被告不能偿还借款则用其名下价值10万元的房屋抵偿欠款。被告在着急用钱没办法的情况下同意了原告的要求，与原告签订了购房合同并为其出具了1张收条。原告从来没有向他支付过购房款。原告对被告的答辩不予认可，坚持要求被告按照合同履行过户义务。庭审中被告提供了其自己私下录制的与原告签订合同的录像证实其主张。在此情况下，原告才承认双方只是借贷关系。笔者认为，双方之间系名为房屋买卖实为借贷的民事法律关系，应按当事人真实意思表示履行，原被告之间借贷关系成立。但双方约定利息超过规避国家关于民间借贷利息最高限额，这也是此类案件的又一特点，就是利息明显超过法律规定利息，即以买卖合同形式掩盖高利借贷，所以法院对其利息应予调整。 

      前述案例中，原告提供的房屋买卖合同、房产证及收条均是被告亲自签名，形式上完全符合法律规定，如果被告不能提供录像或者其他证据证实其与原告之间的民间借贷关系，法院只能依照表面证据认定双方的房屋买卖关系，支持原告的主张，那么案件结果就无法体现公平，因此当事人积极收集证据、提供证据使案件得以公正审理的重要基础。 当前，在房屋价格不断上涨的情况下，出借人通过这种方式不仅可以获得借款的高额利息还可以获得房屋价格上涨的超额利润，导致双方当事人的利益严重失衡。法官在审理此类案件时，要警惕当事人借诉讼途径将民间高利借贷行为以判决形式合法化，应当根据双方当事人提供的证据，撕开房屋买卖这一外衣，准确认定事实，要按照双方当事人的真实意思表示确定双方当事人之间的实质法律关系，谨慎做出判决。同时对于民间借贷关系，始终坚持保护合法利息的原则，即保护当事人约定利息中不超过银行同期贷款利息四倍的部分，对于超过部分则不予保护，更好的维护民间借贷市场的稳定。 

     综上，民间借贷中涉及房屋买卖问题这一现象已经越来越普遍也越来越复杂，对于此类案件我们一方面要严格依照法律程序，从严审查相关债权债务关系，最终促使原告“现形”，另一方面要提高警惕，运用生活经验，更深入分析案件，不被当事人的合法表象所迷惑，更好的维护法律的尊严、维护民间借贷市场的稳定、维护社会的和谐。 

    （作者：陈衍如   单位：黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院）