为贷款签订虚假房屋买卖合同的效力分析

[案情]

陈某曾向张某借款5万元，后因做生意缺少资金且不符合银行放贷条件，陈某于2006年3月31日跟张某签订了一份房地产“买卖”契约，约定将陈某坐落于江阴某小区的房屋“卖”给张某，房屋成交价格为21万元，并于同年4月办理了过户。事实上，张某未付任何房款，该房屋也由陈某及家人实际占用并使用。张某取得该房屋的所有权后，于2006年4月以自己的名义将该房屋抵押给银行后，获得15万元贷款。2006年4月27日，陈某与张某形成一份“承诺书”，约定陈某一年内归还5万元给张某，张某以自己的名义向银行申请的15万元贷款由陈某使用并负责每月按揭；如有一期逾期不还，该房屋由张某作价处理；贷款还清后由张某配合过户。2013年3月，陈某还清了银行所有的贷款，便以双方当时承诺要求张某归还房屋。但张某拒绝归还房屋，认为房屋归其所有，陈某只可向其主张20万元的房产作价款。陈某起诉至法院，请求判令张某立即协助他办理系争房产的过户手续。

 [审判]

江阴法院经审理认为，陈某与张某之间不存在真实的房屋买卖意思表示，据此签订的房地产买卖契约系名为买实为取得银行贷款的合同，故依法认定该合同无效。基于无效合同所发生的债权债务关系归于消灭的同时，原来基于合同所发生的物权变动当然丧失基础，发生物权变动的回转，故判决张某应与陈某共同办理该房屋的所有权人变更手续。张某不服一审判决诉至无锡中院，该案经过无锡中院二审调解，双方最终达成协议，张某与陈某共同办理该房屋的所有权人变更手续，所有权人由张某变更为陈某。并由陈某支付张某借款5万元和房屋补偿款7万元。

 [评析]

本案是一起典型的为取得银行贷款假卖房屋的案件。房屋出卖人要求买受人归还已过户的房屋能否得到法律的支持，主要取决于双方签订的虚假房屋买卖合同是否有效。下面，笔者就来分析一下本案中房屋买卖合同的效力及性质。

一、本案房屋买卖合同的效力

根据《民法通则》及《合同法》的规定，合同生效应当具备下列几个条件：一是行为人具有相应的民事行为能力；二是意思表示真实；三是不违反法律或社会公共利益。房屋买卖合同属于民事合同，其生效也应满足上述三个条件，三者缺一不可。本案中的陈某与张某均能独立进行民事活动，具有完全的民事行为能力，双方签订合同满足合同生效的第一个要件。但双方签订房屋买卖合同是否为其真实意思表示，成为本案研究的关键问题。所谓意思表示真实，即行为人的内心真实想法与外在行为相一致，行为人通过自己的行为希望达到内心期望的目标或结果。意思表示真实是民事法律行为应当具备的要件。表意人与相对人合意实施虚假意思表示的行为，即双方有意识的不真实行为，为无效法律行为。而本案中，陈某与张某签订房屋买卖合同显然不是双方的真实意思表示。理由如下：1、从陈某签订房屋买卖合同的目的进行分析。陈某因为缺少资金做生意，但自己又不符合银行贷款的条件，于是动了歪脑筋，希望能用自己的房屋作为筹码寻找符合贷款条件的人，并没有真正出卖房屋换取资金的想法。而张某符合贷款条件，且张某与陈某也有经济上的往来，陈某希望通过张某用自己的房屋作为抵押向银行贷款，在张某同意的情况下，双方才签订了本案中的房屋买卖合同。所以，从该房屋买卖合同签订的目的来看，陈某并没有要将自己的房屋卖与张某的意思表示，真正的目的就是利用张某符合贷款条件的身份取的银行贷款。2、从双方签订承诺书的行为进行分析。2006年4月27日，双方签订的承诺书中明确约定：陈某将自己的房屋过户给张某，张某无需支付房款，而是由张某以自己的名义将该房屋抵押给银行取得15万元贷款，贷款归陈某使用并由陈某归还，贷款还清后由张某配合过户。该承诺书的约定非常明确，张某不需要支付房款，但需要到期归还房屋。实际上，张某在陈某卖房及贷款过程中只起一个桥梁作用，更进一步表明陈某不具有将房屋卖与张某的意思表示。3、从房屋买卖合同的履行情况进行分析。陈某将房屋卖给张某后并办理了过户手续，但张某实际上并未支付房屋价款。由于房屋属于大宗商品且价值较高，张某与陈某也无亲属或赠与关系，张某取得陈某房屋所有权但并无支付价款的行为不符合一般人的常识判断，且与权利义务相统一的原则相违背。该房屋过户后，张某并未对该房屋进行占用及处分，而是仍由陈某及家人占用并使用，表明该房屋买卖合同并未充分、合理履行。4、从张某对房屋买卖合同的态度进行分析。根据全案进行综合分析，张某在签订房屋买卖合同之初，对陈某假卖房屋的动机及行为是知晓的，且也以自己的实际行动为陈某贷款提供了便利，也足以表明张某在签订房屋买卖合同的时候不具有真实的意思表示。综上，陈某和张某均系为取得银行贷款而签订的虚假房屋买卖合同，因双方都不具有签订真实买卖房屋的意思表示，故该虚假的房屋买卖合同无效。

二、房屋买卖合同无效的物权回转

     根据《合同法》第五十八条的规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中的房屋买卖合同无效，张某因该合同取得的房屋，应该返还给陈某；由于张某未向陈某支付房款，故陈某未从该房屋买卖合同中取得财产。张某辩称该房屋已经登记到他名下，根据不动产物权的变动经依法登记即发生效力的原则，他才是系争房屋的所有权人，陈某对该房屋不再享有所有权。虽然该房屋的所有权发生了变动，但是该物权变动的基础为陈某与张某之间的房屋买卖的合同关系，由于该合同自始无效，物权转移的基础已不存在，房屋登记应恢复到房屋买卖之前的状态，陈某有权根据法律规定要求张某返还因该合同取得的房屋。尽管该房屋已经过户给张某，但陈某仍有权要求张某返还房屋，只是这种返还方式不同于一般动产的简单交付，而是需要张某配合陈某将房屋进行过户，陈某才能拥有该房屋的所有权。

用虚假买卖房产的办法来套取银行贷款，不仅是一种违法行为，更具有很大的风险。

     对出卖人的风险。由于房屋过户后不动产所有权发生转移，一旦买受人将房屋处分给了信赖登记的善意第三人，进行了转让或者抵押等，将可能导致原权利人丧失对房产的权利，纵然双方之间有明确的书面协议，也不能保证自身权利。如遇拆迁等问题，由于房屋出卖人不是房屋所有权人，无权参与拆迁事宜的协调和商讨，很可能给自己的利益带来损害。或者房屋买受人不履行双方之间约定，拒绝返还房屋（正如本案的情形），房屋出卖人不不得不向法院起诉，徒增时间和物质成本。

     对买受人的风险。由于买受人以自己的名义跟银行签订贷款协议，履行协议的法定义务人应为买受人，如该房屋在贷款还清之前被确认为无效的，买受人不仅要承担返还房屋的义务，还需承担向银行还清剩余贷款的义务，故对买受人来说，更加得不偿失。

   （作者：廖宏娟 单位：江阴市人民法院）