北京二手房市场在2000年起步,至今已走过15年。今天上午,我爱我家发布《北京二手房市场十五年发展报告》。15年来,北京市二手房交易量从年均几千套跃升至年均15万套左右,已连续8年超过新房,目前已达到新房销量的两倍多。近三年人们的购房需求也从自住、投资转向“小房换大房”等改善性需求。

报告显示,15年来北京二手房年交易量已从最初的年均几千套跃升到现在的年均15万套左右,自2008年二手房交易量首超新房交易量开始,至今已“领先”8个年头,且量差越来越大,新房二手房成交比例已达1:2.2。

数据显示,二手房成交单价呈逐年上涨趋势,环比涨幅也在2005-2007年、2009年两个时段呈过山车式走势。

当前主城区均价已达到36000元/平米、300万元/套左右的水平。通过中介公司成交的二手房市场份额也从最初的不足两成涨到现在的八成,承载的交易量与交易金额预计超过3600亿。

改善型购房需求增长

从购房者来看,近十年来,26到35岁之间的人群始终是购房主力军;同时,与改善性需求增长以及房价增长、购房理念转变等因素有关,经济能力较强的31至35岁之间的人群所占比例逐步增大,而26到30岁之间的购房人群所占比例开始减少。

值得注意的是,经过十年的变迁,当前70后、80后是购房主力军,90后人群也在快速增长中,购房比例已从2006年的0.4%增长到目前的4.1%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为,新房供应和土地供应有关。经历了多年开发、高速增长之后,商品房住宅规模的“蓄水池”已经比较固定。因此,城市规模、住宅体量达到了基本承载能力,新房增量比例越来越低。随着人们工作地点变动、居住条件改善、投资撤出等原因,大量二手房涌入市场。此外,也与二手房交易市场不断完善有关。

胡景晖认为,现在年轻人的观念在转变。很多年轻人不着急大学毕业就买房,他们希望一开始把更多的精力和财富用来创业,因此首次置业的需求在不断下降。

此外,首次置业后,家庭有了孩子,再加上家庭财富积累,具备了改善能力。“因此,从今年一开始我们就认定购房需求有变化。”胡景晖认为,改善性需求还将是未来一段时间内的购房趋势。

对于近日有报道称股市挣到钱又回流买房的现象,胡景晖认为是个案。他认为,目前股市的红火在一定程度上促进了房源量的增长,但房价目前比较稳定,没有那么高的溢价空间,因此资金用作他用比买房等着涨价要现实。

法制晚报    陈斯