虚假房屋买卖合同网上备案所产生的纠纷问题

 [摘要]

近年来中介公司为抢占房源、排除竞争，违规进行虚假房屋买卖合同网上备案产生一系列纠纷问题。主要涉及以下三个问题：一是对房屋买卖中网签行为的定性；二是本案原告主张的侵犯名誉权是否成立；三是对盗名网签之精神损害赔偿数额考虑因素。 

[关键词]  虚假房屋买卖，侵犯名誉权，恶意串通，经济适用房资格，精神损害, 损害赔偿数额确定的依据与标准, 虚假房屋买卖合同网上备案

[案件当事人]

原告石兰，被告北京中大恒基房地产经纪有限公司，被告娄晓岚。 

[基本案情]

　　根据《北京市经济适用房住房购买资格申请、审核及配售管理办法》的规定，申请经济适用房要求申请家庭住房面积、家庭总资产净值需符合规定的标准。经审核通过并备案的申请家庭进入轮候期，由区（县）住房保障管理部门统一组织摇号配售。 

　　2011年2月25日,北京市西城区大栅栏街道办事处住保办对石兰家庭情况进行初审公示，核查认定石兰住房和资产情况符合政策关于购买经济适用房的规定标准。但后石兰被告知审核未通过，因其在朝阳区甜水园北里13号楼购有94.64平米的住房。石兰就此事多次向北京市住房和城乡建设委员会反映核查经济适用房被取消资格问题，该委员会答复称确有网签购房一事，现处于合同注销草拟阶段。信访人若要注销网上信息，建议直接找北京中大恒基房地产经纪有限公司（以下简称中大恒基公司）负责人办理；对涉及其他问题，双方可协商或通过司法途径解决。 

　　（2011）京海诚内民证字第03375号公证书显示，北京市房地产交易管理网（http://www.bjfdc.gov.cn）中查询到编号为C10560的网签合同信息，内容为：出卖人娄某于2007年10月29日以123万元的价格将位于朝阳区甜水园北里13号楼15层1504号的房屋（96.64平米，房屋所有权证号：京房权证朝私成本字第217709号）卖与石兰（证件号码110104……69），签约机构为中大恒基公司，转移登记办理进度为未申请，备注：上述公示内容与存量房网签合同记载内容一致。石兰为此支付公证费1000元。 

　　原告石兰诉称，二被告串通利用其的身份信息伪造虚假的房屋买卖合同并在政府相关管理网站上备案，导致其申请购买经济适用房的申请被驳回，并严重损害了其名誉。故诉至法院，请求判令：1. 二被告立即停止侵犯原告姓名权和名誉权的行为，取消二被告在北京市房地产交易网上的网签；2. 依法向原告公开赔礼道歉，在《北京晚报》等北京市范围内的媒体进行道歉；3. 被告就签订合同的事宜向北京市西城区住房和城市建设委员会解释情况，消除因二被告侵权行为带来的不利影响；4. 二被告赔偿原告物质损失10万元（包括交通费、误工费、公证费和延迟买经适房的房屋使用费）及精神损害抚慰金10万元。本案诉讼费由二被告承担。 

　　庭审中，中大恒基公司认可该网签系其员工所为，与娄晓岚无关，同意就网签错误向石兰道歉，但提出网签错误是员工工作失误所致，并非故意行为。石兰与娄某均认可双方并无实际房屋买卖交易。石兰未提供娄某与中大恒基公司恶意串通的相关证据，也未提供其名誉权受损的相关证据。 

　[法院判决]

　　一审法院经审理认为，石兰主张其姓名权、名誉权受到中大恒基公司和娄某的共同侵害，但没有充分有效的证据证明两被告存在恶意串通的情形，故对石兰有关两被告恶意串通侵权的主张，不予支持。中大恒基公司在未获得石兰授权，且石兰与娄某并无真实房屋买卖合同的情况下，擅自使用石兰的姓名进行网签信息提交，系属对石兰姓名的盗用，并造成石兰未能通过购买经济适用房资格审核的后果，构成侵权。考虑到房地产经纪公司进行网签需要买卖双方签约、审核等一系列程序，不可能因为简单失误所致，且中大恒基公司对其工作人员行为负有管理约束之责，法院对中大恒基公司所述不存在侵权故意的辩称不予采信，其应对此承担相应侵权责任。关于石兰认为虚假网签行为严重损害其名誉的主张，因其未提供相应证据支持，且石兰被取消经济适用房资格一事被公众知晓的范围并不大，难以认定其社会评价因此降低，故法院对其侵犯名誉权的主张不予支持。因石兰的姓名权受到侵害，法院对于其要求中大恒基公司停止侵权、撤销网签，并向西城区住建委解释网签事宜、消除影响的诉讼请求予以支持。考虑到经济适用房购买资格的取得对石兰具有重大意义，而虚假的网签影响了其取得购买经济适用房的资格，势必给石兰带来一定精神上的压力和痛苦，中大恒基公司应向石兰赔礼道歉，并对石兰所遭受的精神损害进行精神抚慰，故法院对石兰要求中大恒基公司赔礼道歉及赔偿精神损害的诉讼请求予以支持，具体赔礼道歉方式和赔偿数额由法院综合侵权行为的过错程度、造成的影响和精神损害程度等因素予以判定。石兰未就其要求赔偿交通费、误工费的主张提交相应证据，考虑到石兰因寻求问题的解决势必支付一定交通费用，但石兰并无工作，故法院对石兰要求赔偿交通费的主张酌情予以考虑，对其要求误工费的诉讼请求不予支持。就石兰要求公证费1000元的主张，因该笔费用系其起诉收集证据的合理开支，法院予以支持。就石兰主张赔偿延迟购买经济适用房的房屋使用费一节，由于经适房的获得还需要轮候摇号程序，该费用并非目前已现实发生的损失，法院对此不予支持。因娄某被列为网签卖方，而网签撤销手续需要其协助办理，娄某应配合石兰撤销网签。对于石兰超出部分的诉讼请求，法院不予支持。 

　　综上，法院依照《中华人民共和国民法通则》第99条第1款、第120条，《中华人民共和国侵权法》第2条、第15条的规定判决：被告中大恒基公司与被告娄某配合石兰撤销北京市房地产交易管理网上的网签；被告中大恒基公司向北京市西城区住房和城市建设委员会书面说明网签情况，消除影响，说明内容需经法院审核；被告中大恒基公司向原告石兰书面赔礼道歉；被告中大恒基公司向原告石兰赔偿交通费200元、公证费1000元以及精神损害抚慰金2万元； 

　　一审宣判后，双方当事人均未上诉，该判决书已发生法律效力。 

　　[解析]

　　本案涉及的是近年来中介公司为抢占房源、排除竞争，违规进行虚假房屋买卖合同网上备案所产生的纠纷问题。具体到本案，主要涉及以下三个问题：一是对房屋买卖中网签行为的定性；二是石兰主张的侵犯名誉权是否成立；三是对盗名网签之精神损害赔偿数额考虑因素。 

　　（一）对房屋买卖中网签行为的定性 

　　考察房屋买卖中网签流程以及网签必备要素等形成背景，从而定性虚假网签有无可能系过失造成，是本案审理的逻辑起点。网签是指商品房买卖过程中，双方在中介公司的参与下，在签订书面的房屋买卖合同后，进行存量房买卖合同网上签约登记的行为。房地产经纪公司进行网签需要买卖双方签约、审核等一系列程序，使用买卖双方姓名进行网签时需要核实并依据房屋买卖合同等进行网签信息提交，故虚假网签不可能因为简单失误所致。本案中，中大恒基公司在未获得石女士授权，且石兰与娄某并无真实房屋买卖合同的情况下，擅自使用石兰的姓名进行网签信息提交，系属对石兰姓名的盗用，并造成了石兰因此未能通过经适房资格审核的后果，构成侵犯姓名权。此行为虽系其员工所为的职务行为，但中大恒基公司作为雇员的管理方，至少存在管理上的过失，故应承担替代责任。 

　　（二）石兰主张的侵犯名誉权是否成立 

　　名誉利益是无形利益，其所保护的自然人的自然属性和社会属性，名誉受侵犯很重要的一点是在当今社会普遍标准下自然人因侵权行为而受他人道德上的谴责，以致自己感受屈辱。个人所认为的“名誉感”的降低，并不必然代表客观上个人一般社会评价的降低。当事人如主张名誉权被侵害，需提供相关证据证明其社会评价缺失因被告的不当行为而降低。本案中，考虑石兰被取消经济适用房资格一事被公众知晓的范围并不大，主要局限在住建委和街道办事处，难以认定其社会评价因此降低，故法院对其侵犯名誉权的主张未予支持是适当。 

　　（三）确定损害赔偿额的相关考虑因素。 

　　本案的难点之一在于损害赔偿数额确定的依据与标准。本案的裁判综合考虑了以下几方面因素：一是中大恒基侵犯石兰姓名权的侵权故意；二是经济适用房对于一个北京市普通家庭的意义，及其背后体现的经济价值对于申请人在精神层面的影响；三是石兰因侵权行为延后申请经济适用房的持续时间；四是北京市当地经济水平。当然，除此以外，法官亦考虑了个人信息保护的价值，以及裁判结果对引导与中大恒基同行业单位诚信经营之效果等因素，最终酌定的2万元赔偿额，是处于目前一审法院乃至整个北京市法院系统精神损害判赔额度的中等偏上水平。 

　　另外，本案中，石兰还主张了赔偿延迟购买经济适用房的房屋使用费，但经核实，由于经适房的获得还需要轮候摇号程序，石兰登记的此批次经适房在法庭开庭审理时尚未建造和配售，故认为该费用并非目前已现实发生的损失，本案中未予支持。 

    综上，一审法院的判决是正确的。

来源：北京法院网  作者：北京高法研究室 原标题：中介公司虚假网签的侵权责任承担