该《认购书》能否认定为商品房买卖合同

【案情】:2010年1月，莫某与南宁某公司签订了《认购协议书》，购买该公司开发的南宁某批发市场第一期物业中的X栋8号商铺。签订《认购协议书》当日，莫某支付了全部的购房价款1005782元。此后，南宁某公司以认购协议中所定的房价过低，要求莫某增加房屋价款才愿意交房，双方经协商未能达成一致，由此产生纠纷。2010年9月，莫某将该公司起诉到法院。

【莫某认为】：双方签订的《认购协议书》载明了房屋位置、 面积、价款、总价款以及付款方式等房屋基本情况；自己按约定一次性支付了全部的购房款，该公司收受购房款后出具了注明款项性质为购房款的正式发票。因此， 根据相关法律规定，该《认购协议书》应认定为商品房买卖合同，故请求法院依法判令该公司交付房产并办理相关手续。

【南宁某公司答辩】：《认购协议书》未成立、未生效，莫某存在与他人恶意串通，以明显低价出售公司的商铺，恶意损害公司的利益。

【法院裁决】：经审理法院认为，双方签订的《认购协议书》虽然内容包含了房屋面积、价款、坐落等房屋基本情况，莫某已支付房款，但认购书仍然缺乏《商品房销售管理办法》第16条 规定的商品房买卖合同的必要条款，因此《认购协议书》为预约合同。双方当事人签订商品房认购书后，该公司以认购协议书中所定房价过低等理由拒绝与莫某签订 商品房买卖合同，双方未能进一步磋商并就签订商品房买卖合同达成合意，莫某要求法院判令该公司签订商品房买卖合同于法无据，不予支持。因该公司拒绝按照认 购协议书的约定与莫某签订商品房买卖合同构成违约，莫某可另行起诉。一审和二审均驳回莫某的请求。

【分析】： 1、关于商品房认购书和商品房买卖合同。

商品房认购书是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同 之前所签署的合同文件，其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商 品房所有权及相关财产权利予以买受人，买受人支付价款的合同，是不动产买卖合同的最主要类型。按照民法理论，合同可分为本约和预约。预约是指当事人双方约 定将来订立一定合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”，而约定订立本约的合同，称为“预约”。从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同，而双 方在认购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约合同。

2、认购书可认定为商品房买卖合同的条件。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”而《商品房销售管理办法》第16条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项”；对于商品房认购书，如果具备了主要内容，并且买房人收受了购房款，就应当将商品房认购书视为购房合同，即本约。

3、本案《认购协议书》应认定为商品房买卖合同。

本案判决倾向于，法院无法代替当事人订立本约。即因认 购协议书在性质上具有特殊性，其签订的目的是为双方将来订立本约，大部分的合同条款均需要当事人双方继续磋商，在签订商品房买卖的本约时予以确定。签订商 品房认购书后，一方为正当理由拒绝签订商品房买卖合同的，另一方要求继续履行预约协议签订商品房买卖合同的，法院不会判令强制要求双方签订商品房买卖合 同，但一方有权要求违约方承担定金处罚、赔偿损失等相应的违约责任。

但从本案情况看，处理本案不应拘泥于认购书的名称，而应该探求当事人签订协议书时的真实意思，以判断双方签订合同的目的。而根据《民法通则》第55条之规定“第一、行为人具有相应的民事行为能力；第二、意思表示真实；第三、不违反法律和社会公共利益。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定、《商品房销售管理办法》第16条规定，认购书如果具备了主要内容，且买房人收受了购房款，认购书应视为购房合同。

本案《认购协议书》是双方真实的意思表示，合法有效。 其内容具备合同双方当事人、房号、价格内容，并可据此确定商品房的面积事项和房屋总价款，包含了房屋面积、价款、坐落等房屋基本情况，且莫某支付了全部房 款，而该款项性质为购房款，不是预付款或定金。同时该公司已经按照约定收受全部购房款，本案双方的买卖行为实际已经完成，该公司以认购协议书中所定房价过 低等理由拒绝签订商品房买卖合同，违背公平原则。 因此，本案《认购协议书》在已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的情况下，可认定为房屋买卖合同。