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约定“经济法律责任自负”,法院判决借名买房行为有效借名人取得房产
         发布者:admin   发布时间:2014-4-6   阅读:2384次 ;分享到:
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约定“经济法律责任自负”,法院判决借名买房行为有效

[摘要]借名买房双方表明“经济法律责任自负”,借名人买房的目的即是为取得诉争房屋所有权,使其对房屋享有完全的处分权利,通过证明当中载明的文字意思,也可证明被借名人认可借名人买房的目的,借名人最终取得房屋所有权的。
[关键词]借名买房,经济适用房,出资,腾退房屋,购房资格,所有权确认纠纷,所有权确认纠纷案,排除妨害纠纷
[案件当事人]上诉人(原审被告,反诉原告)徐某,被上诉人(原审原告,反诉被告)黄某。
[基本案情]
上诉人徐某因所有权确认纠纷一案,不服北京市石景山区人民法院(2012)石民初字第5020号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  黄某在原审法院起诉称:我与徐某是多年的朋友,且业务上有良好的合作关系,2006年9月29日,我为徐某缴纳了371 395元的房款,徐某与开发商签订了《北京市商品房预售合同》。2007年6月15日,我与徐某签订了诉争房屋转让合同,我在缴纳了最后各项费用46 074元后,持我与徐某签订的合同与北京和泓物业有限公司签订了《物业服务协议》,并办理了入住手续,我与女儿黄云、女婿谢志强自2009年4月开始居住至今。2012年6月8日,2012年7月20日,北京市石景山区人民法院和北京市第一中级人民法院对徐某以“排除妨害纠纷”为由,要求我腾房的请求予以驳回。北京市第一中级人民法院审理查明,位于北京市石景山区八大处路甲26号院8号楼3单元8-301号房屋出资人不是徐某,我与徐某以证明的形式签订的诉争房屋买卖合同具有真实性,我作为实际出资购买人,又与徐某对此房屋有和约,并依合约办理了所有的入住手续,且一直居住至今,已经取得了实质上的房屋所有权,因我与徐某就过户问题协商未果,为维护我权益,起诉到法院。诉讼请求:1、判令我与徐某对诉争房屋所签订的合约有效;2、判令徐某为我办理位于北京市石景山区八大处路甲26号院8号楼3层8-301号房屋的过户手续;3、判令徐某承担本案的诉讼费用。
  徐某在原审法院答辩称:
  我认为黄某的起诉与事实不符,于法无据,理由如下:第一,黄某根本没有与我签订房屋转让协议,因为我没有见过转让合同;第二,黄某没有交纳购房款,因为我们也没有见过黄某提交交纳房款的证明;第三,黄某与我不是多年的朋友,也没有业务上的良好的合作关系;第四、尾款的缴纳是黄某冒充我的名义交纳的房款,也就是说,黄某从未接到我的委托,我也从未委托黄某去交纳房款,因为没有委托书;第五,黄某的入住手续是不合法的,因为在上一个案子中,黄某没有提供我委托让其办理入住的委托手续;第六,黄某根本不具备购买北京经济适用房的条件,因为黄某既不是北京市户籍的人口,又不在北京居住和工作,无权购买经济适用房,因为经济适用房是国务院有规定的特价限购房;第七、根据国务院和北京市政府的相关规章和政策,黄某不具备购房条件,鉴于上述事实和理由,请求法院驳回黄某的诉讼请求。
  同时徐某提出反诉,事实和理由:2006年9月26日,我以自己的名义在石景山区购买了开发商北京东和伟业房地产开发公司销售的诉争房屋,并签订合同缴纳房款,2011年8月16日取得房产证,现黄某编造事实,说和我是朋友关系,和我有转让协议,这都不是事实,根据我国相关法律和证据规则,主张权利应提交证据,我未收到黄某提交相关证据,我的反诉有购房合同,发票、房屋产权证等相关证据,足以证明我的主张,根据相关法律政策,北京市的经济适用房是政策性的房屋,黄某不是北京户口,无权购买北京的经济适用房,不享受优惠待遇,所以我要提起反诉,维护我的权益。反诉请求:1、请求法院依法确认位于北京市石景山八大处甲26号院8号楼3层8-301号房屋为我所有;2、请求法院依法确认2006年9月29日争议房屋所交的房款是我所交纳;3、请求法院依法确认2007年6月15日,我与黄某之间的签订的证明内容违法,证据无效;4、请求法院依法判决黄某腾退房屋,停止侵害;5、本案的诉讼费用由黄某承担。
  黄某针对徐某的反诉答辩称:不同意徐某的反诉意见和诉讼请求。不同意确认诉争房屋为徐某所有,终审判决已经确认徐某未缴纳购房款;2007年6月15日双方签订的证明是双方真实意思表示,在终审判决中也认为此证明有真实性;终审已驳回让黄某腾退房屋的诉讼请求,所以,不同意反诉请求。
  原审法院经审理查明:徐某与北京东和伟业房地产开发有限公司(以下简称东和伟业公司)于2006年9月29日签订《北京市商品房预售合同》,购买位于石景山区八大处路58号八大处四区31#楼3层08单元0301号房屋,该商品房暂定名为西山枫林园,总房款为390 942元。徐某于2006年9月29日取得交纳371 395元的房款发票一张,黄某于2008年12月30日取得付款个人为徐某的20 657元的房款发票一张。
  2007年6月15日,徐某为黄某出具证明一份,内容为:黄某夫妇,借我徐某夫妇的名义在北京八大处南西山枫林小区(四区)购买(31号楼8单元301室)住房一套,108平方米,房款由黄某夫妇自付,经济法律责任自负。徐某与黄某在该证明上签字盖章,并写下各自身份证号码。
  徐某在本次庭审中再次出具了其于2008年3月31日书写的证明,内容为:“我名下北京八大处南西山枫林小区(四区)购买(31号楼8单元301室)住房一套,108平方米。房款是由段存影支付。”该份证明是在黄某与段存凤离婚纠纷诉讼期间,徐某向法院出具的,段存凤为证实本案诉争房屋并非夫妻共同财产而提交给法庭的。现黄某与段存凤已离婚,本案诉争房屋并未在离婚案件中进行分割。
  现西山枫林园一期四区31号楼更名为八大处路甲26号院8号楼。现黄某自2008年12月31日从东和伟业公司办理了入住手续后,就一直居住在本案诉争房屋内。现徐某已取得石景山区八大处路甲26号院8号楼3层8-301号住房的房屋所有权证。
  另查,徐某于2012年初起诉黄某,要求其腾房,法院审查后认为,分析徐某于2007年6月15日及2008年3月31日为黄某出具的证明,可表明该处房屋的实际购房人并非徐某,徐某亦未为购买该房屋出资;其次,2008年3月31日,徐某出具的证明是作为黄某与其配偶离婚时的证据使用,与黄某存在明显的利害关系,仅凭该证人证言不能认定段存影为购房出资的事实;而2007年6月15日双方签字确认的证明是在与黄某不存在任何利害关系时出具的,且与黄某借徐某名义购房的陈述相吻合,应为徐某将该房屋给付黄某的真实意思表示,徐某虽称该证明系误解,但该解释并不符合一般的日常生活经验法则。因此,法院认定2007年6月15日的证明具有真实性;且黄某于2008年开发商交付房屋时即入住该房屋,至今已多年,上述事实均能间接证实徐某知道并允许黄某购房入住的事实,综上,足以证实徐某与黄某之间存在买卖房屋的合同关系。基于徐某与黄某双方之间存在借名买卖房屋的合同关系,黄某现居住在该房屋内并无不当,因此,双方应先解决借名买卖房屋的合同的效力问题和因此所产生的相关权利义务纠纷,而后再解决房屋是否返还的问题,因此,现徐某主张黄某腾退房屋的条件尚不具备。故判决驳回徐某要求黄某腾房的诉讼请求。
  徐某对该判决不服,上诉至北京市第一中级人民法院,二审审查后确认原审法院查明的事实属实,并认为徐某于2008年3月31日书写的证明,可以表明涉案房屋的实际购房人并非徐某,徐某并未为购买该房屋出资,否则徐某不会出具对自身显著不利的证明。徐某出具的该份证明是作为黄某与其配偶离婚时的证据使用,与黄某存在利害关系。该证明不能证实涉案房屋的出资人为段存影。结合2007年6月15日徐某为黄某出具的证明以及黄某入住涉案房屋的事实,可以认定2007年6月15日的证明具有真实性。双方应先解决借名买卖房屋的合同的效力问题以及由此产生的相关权利义务纠纷之后再解决房屋是否返还的问题。故驳回上诉,维持原判。
  另查,北京创信恒盛化工商店系个体工商户,经营者为徐某,2006年9月28日,自北京创信恒盛化工商店向北京东和伟业房地产开发有限公司转账341590元,徐某主张认为购房款系其交纳。黄某对该证据的真实性认可,但表示因与徐某的公司有业务关系,支票均存在徐某的公司里,购房时系其委托段存影及徐某办理的相关手续,故购房款仍系黄某交纳。
  上述事实,有购房合同、发票、证明、判决书及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
[一审法院判决]
原审法院判决认为:本案争议焦点有二个,其一为双方之间借名买房的合同的效力问题,其二为双方对诉争房屋的所有权之争议。
  一、根据徐某与黄某于2007年6月15日出具的证明,可以证实双方对于2006年9月28日签订购买诉争房屋的买卖合同系黄某借徐某的名义购买,双方对借名买房一事是明知的,且徐某对借名购房一事是认可的,因此,双方之间的借名买房的合同存在,该合同已成立。因徐某与黄某转让经济适用住房的合同系2008年4月11日之前达成,因当时并无相关法律、法规的禁止性规定,且黄某至今购房已逾五年,该房屋已具备上市交易条件,因此,该借名买房的合同并未违反相关法律、行政法规的强制性规定,因此,应属有效。
  二、现徐某认为购房时系其出资,但通过2007年6月15的证明,以及生效判决对徐某没有出资的认定,且其在审理时陈述收到案外人段存影给付的购房款,故结合其证明及本人陈述,均可证实其未为购买房屋出资,否则难以解释其在出资购房后又出具对自身显著不利的证明。
  其次,其虽主张购房款系段存影交纳,但因其陈述的这项事实与其向二中院交纳的为段存凤与黄某离婚纠纷时的证明一致,该证明的证明效力已被生效判决否认,且其亦未能向法院提供购房款系段存影交纳的证据,故法院对徐某陈述的交纳购房款的事实不予认定。
  三、现徐某与黄某之间的借名买房的合同效力应属有效,且双方表明“经济法律责任自负”,而黄某借名买房的目的即是为取得诉争房屋所有权,使其对房屋享有完全的处分权利,通过证明当中载明的文字意思,也可证明徐某对黄某借名买房的目的是认可的,否则难以解释徐某注明的“经济法律责任自负”的实质含义,通过上述文字,亦可表明徐某是同意黄某通过借名买房的形式最终取得房屋所有权的。
  因此,在双方达成的有效合同的约束下,徐某应当配合黄某履行借名买房所产生的法律责任,即配合黄某办理房屋的过户手续。但因为双方在办理房屋过户手续时,必然产生房屋过户时应当缴纳的相关费用,为此而产生的费用应由黄某自行缴纳。
  综上所述,依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条的规定,判决:一、黄某与徐某对石景山区八大处路甲26号院8号楼3层8-301号住房达成的转让合同有效;二、徐某于本判决生效后十日内配合黄某办理石景山区八大处路甲26号院8号楼3层8-301号住房所有权的过户登记手续,过户登记所需要的费用由黄某承担。三、驳回徐某的反诉请求。
  徐某不服原审法院判决,向本院提起上诉。上诉请求:1、撤销一审判决。2、请求确认徐某2007年6月15日出具的借名买房证据内容违法,证据无效。3、请求确认诉争房屋的购房款由徐某交纳。4、请求判决诉争房屋归徐某所有。5、请求判决黄某将诉争房屋返还给徐某。6、一、二审诉讼费由黄某承担。上诉理由:1、一审法院认定事实错误,黄某自始至终没有证据证明其缴纳了诉争房屋的购房款。相反诉争房屋的购房合同、购房发票、房产证、付款凭证都在徐某手中。2、一审法院适用法律错误,程序违法,北京市高院对于借名购买经济适用房有明确的规定,黄某不符合购房的条件。黄某同意原判。
  本院经审查,原审法院查明的事实属实,本院予以确认。上述事实,有双方当事人在二审中的陈述在案佐证。
 [二审法院判决]
本院认为:根据徐某与黄某于2007年6月15日出具的证明,可以证实双方于2006年9月28日签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示,且未违反法律、法规的强制性规定,应为有效。徐某认为购房时系其出资的主张已由生效判决所否定,其并非诉争房屋的实际出资人,徐某与黄某之间系借名买房合同关系,徐某应当配合黄某履行借名买房所产生的法律责任。综上所述,原判认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。

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