无房产证的房屋买卖合同效力研究
应秀良
[案情介绍]
1998年10月，原告甲经审批取得国有土地使用权证，1999年10月建造商住楼三层三间，但未领取过房屋所有权证。同月，原告甲与被告乙签订房屋买卖协议，约定价款30万元。协议签订后，被告乙付清房款，原告甲也将房屋交付给被告乙占有、使用，并把土地使用权证一同交付。被告乙未办理土地使用权过户手续，也未申请领取房屋产权证。2000年8月，因房屋大幅度涨价，该房估价已达50万元，甲向乙提出要求增加房款，遭乙拒绝，甲遂向法院起诉要求确认买卖合同无效，返还房屋。
[审判结果]
一审法院认为，双方签订的合同因违反《城市房地产管理法》第三十七条“未取得权属证书的房地产不得转让”规定无效，双方各自返还已取得的财产，判决由甲返还20万元房款及按银行同期贷款利息，房屋归甲所有。乙对判决不服，提出上诉。二审法院审理后认为，房屋买卖合同违反法律禁止性规定，属无效合同。合同无效后，互相返还财产外，应由过错方承担因合同无效造成的损失。鉴于本案中双方均有过错且房屋已大幅增值，故损失数额可把房屋增值部分（20万元）作为计算依据。判决由乙返还房屋给甲，甲返还房款20万元并赔偿损失10万元。
[法理评析]
本案两级审法院的判决，在认定合同无效上完全一致，所不同的是对无效合同处理结果上有异，这种处理方式在审判实务中较为常见。表面看来，两级法院认定合同无效与法有据，且二审法院判决赔偿损失，也依法保护了买受人利益，但实际上，即使把增值部分作为损失进行赔偿，对买受人利益的保护力度也是不足的，且理由也不充分。首先，在合同效力层面上看，无效处理不仅违反了诚实信用原则，也是对禁止性规范对合同效力作用的随意扩大化。其次，在结果处理上，把增值部分作为无效合同损失，混淆了有效合同损失与无效合同损失的概念，曲解了合同法第五十八条规定的法律含义，该条规定“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”，是指因订立无效（可撤销）合同所受到的损失，属于是一种缔约过失责任。这种损失赔偿包括订立合同过程中的损失和履行合同过程中的损失，如返还财产所需要的运输费用、劳务费等开支。无效合同的损失不同于有效合同的违约损失，在违约损失中，可得利益属于损失的范围，而无效合同本来就不具有法律效力，当事人不可能据此获得预期的利益，因而不存在预期利益问题。[i]所以，在合同效力被否认后，由双方根据过错程度分担或由出卖方全额赔偿的观点是站不住脚的。对于上述案例，只有彻底从合同效力上加以纠正，才能得到公正、合法的处理。
一、房产证不是房屋买卖合同的必备要件，出卖无证自建房屋属于有权处分。
买卖合同是出卖人转移买卖标的物所有权于买受人，由买受人支付价款的合同。我国合同法第一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”可见，只要标的物合法、有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。从不动产的特性看，房屋所有权证只是证明所有权归属的一种书面凭证而已，并不是房屋本身。房产证也不具有代表房屋所有权的功能。[ii]无房产证不等于不享有房屋的所有权，持有房产证也不等于拥有该房屋。
首先，在我国目前，不动产登记是国家不动产行政管理机关根据申请人的申请作出的一种行政确认，它所体现的仅仅是国家行政权力对不动产物权关系的一种干预，[iii]它与物权法规范意义上的不动产登记存在本质上的区别。因为，依不动产法规则，不动产登记（或不动产物权登记），是指不动产物权的各种变动在不动产所在地的专门机关所设立的不动产登记簿上予以记载的事实。它的法律意义在于，它是不动产物权变动的法定公示手段，是因法律行为的物权变动的生效要件，也是物权依法获得承认和保护的基本依据。[iv]而在我国《城市私有房屋管理条例》中规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，对证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。”可见，房管部门发证的前提是权属清楚，对于权属有争议的，相对人不能通过办证得以确认权属。即便在证件发出后，利害关系人对所发的证书有异议，对于行政确权不服，也可要求行政机关予以撤销或向法院提起行政诉讼请求撤销。所以，行政机关的发证行为，只能满足对房屋进行行政管理的需要，不能达到依据物权公示原则对物权交易进行保护的目的，只有法院对房屋所有权的确认，才真正具有确权意义。
其次，自建房屋不论是否领取权属证书甚至是否属于违章建筑，都属房屋建造者原始取得物，未办理房产证并不能表示对房屋不拥有所有权。换言之，某人经合法审批，在自己的土地上建造房屋，当然拥有该房屋的产权。尤其是，有的房屋未办理所有权证，只是缺一道行政手续而已，没有权属证书的房产只表明该房屋未得到房屋行政机关认可，在民法上属于权利瑕疵。显然，这种瑕疵是可以通过补办手续得到弥补的。虽然，有些房屋可能存在违反法律规定的情况，如超面积、超高建筑，甚至有的属于违章建筑，将来不可能取得权属证书，但这并不影响原始建造人对该建筑物的所有人地位。对于违章建筑问题，我国大陆学者很少有研究，但在台湾地区，通说认为违章建筑物已符合不动产定着物的要件，系独立于土地外之不动产，由原始建筑人取得其所有权。[v]可见，违章建筑物不因其无从办理所有权证而丧失物权客体的资格。总之，不论何种情况，没有权属证书的房屋属于权利有瑕疵的物，应当出卖人承担权利瑕疵担保责任。但这种责任属于违约责任，不存在合同效力问题。根据《合同法》第一百五十条的规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。出卖人未能履行权利担保的义务，使得合同订立后标的物上的权利缺陷没有去除，属于出卖人不履行债务的一种情况，买受人可以依照本法总则第七章违约责任的规定，请求出卖人承担违约责任。即使在标的物的部分权利属于他人的情况下，也可以认为出卖人的行为构成了根本违约。[vi]
二、《房地产管理法》第三十七条规定不属于效力性规范，不能作为认定合同效力的依据。
法律行为违反强制或禁止性规定的无效，在大多数成文法国家都有相应的规定。德国民法第一百三十四条规定“法律行为违反法律上的禁止时，无效，但法律另有规定的除外”，我国台湾地区民法第七十一条也作了相同规定。我国民法继承了大陆法国家的做法，在《民法通则》和《合同法》中作了相应的规定，《民法通则》第五十八条作出了规定“违反法律或者社会公共利益的民事行为无效”，《合同法》第五十二条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，这体现了国家对合同自由的干预。但也有少数国家，如日本，法律没有直接规定违反法律规定的合同无效，而是以“违反公共秩序和善良风俗”取代“违反法律”[vii]，这是采用公法与私法效力分离的模式，是基于近代民法理念，把国家的介入、干涉限定在最小的限度内。
需要讨论的是，是否所有违反了国家强制性规定的合同都应当被认定无效？在德国、我国台湾，尽管法律规定了违反法律强制性规定的法律行为为无效行为，但对于强制性规范是区分对待的，并非所有的法律、行政法规的强制性规范都作为认定法律行为无效的依据。台湾“最高法院”的做法是对强制规定采取类似“取缔规定”和“效力规定”的二分法，学者也都主张把强行法规范进行区分。如学者史尚宽先生认为：“法律行为违反强制或禁止之规定者无效，但其规定并不以之为无效者，不在此限。何谓并不以之为无效，其意义有二：其一因法律本身有明文规定其他效力者，其二自法律规定之目的言之，惟对于违反者加以制裁，以防止其行为，非以之为无效者，此种规定，称为取缔的规定，与以否认法律上效力为目的之规定相对称。所谓法律规定，并不以民法为限，变通刑法所处罚之行为，亦此所谓之禁止规定。然对于行为之方法为禁止者，其违反不必为无效，假诈欺、胁迫。强行法得为效力规定与取缔规定，前者着重违反行为之法律行为价值，以否认其法律效力为目的；后者着重违反行为之事实行为价值，以禁止其行为为目的。强行规定，是效力规定或取缔规定，应探求其目的以定之。即可认为非以为违法行为之法律行为为无效，不能达其立法目的者，为效力规定，可认为仅在防止法律行为事实上之行为者，为取缔规定。”[viii] 这种理论值得我国审判实务参考。
应当指出，法律行为或合同效力以《民法通则》第五十八条概括性地以“违反法律”认定无效，已被《合同法》第五十二条“违反法律、行政法规的强制性规定”无效所取代，杜绝了以违反规章及政策作为判断合同效力的依据，缩少了合同无效的范围，但这种规定仍然难免过于概括，仍然会大量存在的法律、行政法规的强行规定压缩私法自治的空间。对此，我国学者也有相似的认识，认为违反法律、行政法规的强制性规定之法律行为或合同，原则上应为无效。但容有例外，即法律、法规依其意旨，并不以为无效的，并不影响该行为的效力。[ix]笔者认为，强行性规范应当进一步区分为管理性规范和效力性规范，只有违反效力性规范的合同才能被认定为无效，并建议在合同法司法解释中予以明确，以指导审判实践。
首先，同为强行性规范，但在强制性上存在显著的差异。传统民法理论以“二分法”将民事法律规范区分为强行性规范与任意性规范，过于粗疏，如果直接运用于对合同效力的判断，则难免会出现差错。如，经营者销售不合格产品；房地产商未完成开发投资总额百分之二十五而开发、出售房屋的，都违反了国家法律的强行性规定，如认定买卖合同无效，则消费者只能要求销售者、开发商退还价款，无权主张合同权利，势必损害消费者的合法权利，显然这不符合强行法规范的立法目的，也有悖民法意思自治原则的基本精神。
其次，如果按照法律条文中含有“必须”“不得”或“禁止”的规范作为强行性规范理解，则法律、行政法规的强行性规范过于宠大，必然会产生大量的合同被不适当地认定无效。在我国，私法相对于公法明显欠发达，国家在社会管理中主要依靠行政性法规发挥作用，所以必然会在法律、行政法规中设置大量的强行性规范，这些规范不仅在社会公共管理领域发挥着作用，还渗透到本来应当属于私法自治领域，严重干扰着私法自治原则。对此，王涌博士在《私法的分析与建构》一文中尖锐地指出：“由于计划经济传统之影响，目前它（行政法）对中国民法的影响在许多方面是消极的，说得严重一点，有些行政法规颇似粗暴的野狼，侵占着民法的领域，扭曲着民法的精神，使得民法中的许多原则在实践中形同虚设。”
再次，在法律制度有缺陷时，司法行为应当校正这种制度缺陷。审理民事案件，常常会遇到因民事立法严重滞后，存在法律模糊、法律冲突、法律出现漏洞的现象，此时，法官应当高举“私法自治”的大旗，以权利为本位，依据民法基本原则，以法官的智慧和良知，探求法律真谛。在审判实务中，有的法官担心认定合同无效而被指责不依法办案，采取保守的态度，简单化地认定合同无效，看似依法办案，实质上既损害了当事人的合法权益，也最终损害了司法的权威。结果导致类似于本文所提出问题得不到公平合理解决，很值关注。
何为效力性规范、何为管理性规范？依笔者之见，应当从法律、行政法规的立法目的出发，运用目的解释方法，综合案情实际加以研究。法律已明定其目的，应严格遵循其目的；法律未明定其目的时，法官应进行必要的基本价值判断，探求立法的价值取向。对于具体的强行性规范还应具体情况具体分析，做到“三看”：
一是看法律、行政法规着重于禁止标的物内容还是禁止主体资格，前者应认定买卖合同无效，如淫秽物品、毒品等买卖，不论主体是谁，均为无效；后者，则应当加以区分对待。有些法律、行政法规禁止或限制的是主体从营资格，如《建筑法》规定禁止超资质承揽工程，这是一种管理性规范。因为，建筑法对资质管理的目的，是禁止无资质经营，《建筑法》的立法目的在于“保证建筑工程的质量和安全，促进建筑业健康发展”。在实务中，有人认为对于施工企事业超越资质等级订立的建筑工程施工合同，应原则上确认无效，理由是对合同内容违法应作广义解释，合同主体资格违法亦应当包括在合同无效情形之中。[x]这是值得商榷的。
二是看法律禁止的是结果还是行为手段。如法律、法规所禁止的是结果的发生，不问手段如何均为禁止时，其行为无效。但如禁止的仅仅是行为手段或行为方式，依其他手段也发生同一效果时，为交易之安全，并不因此认为其无效。如无证出售烟花爆竹时买卖合同、禁渔期内所捕鱼产品的买卖合同，均应为有效，因为相关法律只是出于管理需要，禁止无证销售行为和禁止一定时期内捕鱼。
三看禁止的对象、范围是什么。如《房地产管理法》第三十四条规定，房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价，不得瞒报或作不实申报。这里禁止的对象是出让人，范围仅涉及与税收有关的纳税基础即成交价。不论出让人是否与买受人故意瞒报成交价，故不影响合同的效力。特别是在涉及消费者、劳动者等弱势群体利益时，还应根据个案情况而定，不宜一概认定无效。经营者出售不合格产品、假冒伪劣产品，都是法律所不允许的，如果买卖合同无效，消费者将得不到合同上的权利，显然对消费者不利。
在解释法律中，由于立法目的往往与公共政策有关，在法律及公共政策均不允许时，如集体土地买卖、国有划拨土地的转让等，与法与国家政策均不符，则不应以“私法自治”之名，放弃国家的干预。但在强制性质的民事规范是否具有特殊公共政策目的不甚明确的时候，基于对私法自治的尊重，即应朝单纯自治规范的方向去解释，法官应避免假设有特殊公共政策目的的存在，或对合目的性作扩大解释，而斫伤了自治机制，换言之，就是“有疑义，从自治”。[xi]
关于本案的讨论，我国《城市房地产管理法》属于行政性法规是确定无疑的，其立法的重心在于加强对城市房地产的管理。该法对于私法的干预，主要表现在第三十七条、第三十八条。第三十七条规定“下列房地产，不得转让：…（六）未依法登记领取权属证书的；”第三十八条第二款规定“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。 从立法目的看，制定城市房地产管理法的主要目的，是要解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题。因此，该法中虽然对反映房地产归属的静态物权关系作了一些规定，如出让土地使用权、房地产抵押权等，但主要调整的不是民事物权关系，而是对房地产的生产、流通、消费各环节动态流转关系的规定。这样比较容易处理好与现行的土地管理法和将来还要制定的物权法、土地法之间的关系。[xii]对于第三十七规定的目的是“为了维护房地产市场秩序，避免国家收益的流失，减少交易纠纷”，对于该条第（六）项，“之所以制定该项规定，是因为房地产未依法领证说明该房地产来源不清，归属不明。如进入市场流通则违背了市场交易的房地产必须权属明晰的规则，不利于市场秩序的维护，不利于国家对房地产的管理和监督。”[xiii]从《房地产管理法》的法律名称看，已十分鲜明地表达了其立法目的，在法律规范设计上看，该法第六章中单设了《法律责任》一章，都是行政责任，并无民事责任的法律规范。从价值取向看，合同无效无视买受人的合法权益，让出卖人通过不合理的反悔得到利益，不仅违反了“不允许任何人因自己的过错而合法获利”的原则，违反了诚实信用的公理性原则，损害了民事流转的安全性。同时，还会助长出卖人的投机心理，进而影响交易秩序和社会风气。甲、乙都有买卖、交付房屋的意思表示，甲就有义务就房屋权属向有关部门办理手续，以符合法律的要求，这是甲的应尽义务。甲违反该义务，不应得到法律的保护。乙作为卖受人，其购买没有权属证书的房屋，虽然没有审查权属证书、没有依法进行买卖，但其交清房款后占有房屋是诚实信用的。
三、违反管理性规范的处理
有观点认为，如果让没有权属证书的房屋在市场上流转，则会损害国家的税收利益，法律必须禁止，合同应当无效。这种观点是值得商榷的。合同效力问题是私法问题，应由民事法律调整；漏税是公法问题，应当通过税法调整，对于漏税问题应当由税务行政部门加强行政管理加以解决。违反法律、行政法规管理性规范的合同不认定无效，并不等于说就是适法行为了。由于违反管理性规范的事实并不因合同有效消失，既然当事人的行为违反了国家意志，理应受到来自国家强制力的约束，所以只要违法行为构成刑事处罚、行政处罚的，就应当依照刑法、行政法的规定予以制裁。所以，损害国家利益应予以禁止，是从公法意义上进行分析的。根据房屋买卖契税的性质，是在房屋买卖有效后，由买受人向征税机关交纳的税目，其只在买受人与征税机关产生行政法律关系，与房屋买卖双方当事人之间没有民事上的权利义务关系，买受人未交纳税款，不影响买卖合同的效力。再说，如合同无效，买卖消失，则国家税收由根本无从谈起。
笔者认为，在民事审判实务中，对于违反法律、行政法规强行规定的合同，应根据具体情况，以民法规则为依据加以解决。有些合同虽然违反的不是效力性规范，但违反管理性规范又违反公序良俗或损害社会公共利益的，同样也可依法否定其合同效力。但这时合同无效的原因不是由于其违法性，而是法律行为带有反社会性等原因。有些合同虽不能确定为无效，但受欺诈、不知情情况下买受不合格产品等情形，可以行使撤销权，或者以合同的目的不能实现行使合同解除权，从而获得法律上的救济。对于上述案件的处理，则应当区分不同情况作如下处理：
1、房屋建造本身合法，只是手续未办的，依据合同法第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”的规定，责令出卖人协助补办手续，出卖人不愿协助的，也可直接判决权属归买受人所有，由买受人直接通过行政部门办理所有权证，办证时补交税款，判决时明确税费由谁负担。
2、房屋建造存在违法行为，不能取得所有权证的，向行政管理部门发司法建议，先进行行政处罚，如处罚后获取产权证的，产权直接归属买受人。如行政部门认定为违章建筑而拆除处理的，则出卖人因交付不能，应承担违约责任。只有这样才能平衡双方当事人的利益，及时定纷止争。
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[i] 江平审定 孔祥俊著《合同法教程》第283页。
[ii] 参见陈甦著：《房产证的性质与作用》一文，载2003年1月10日《人民法院报》理论与实践版。
[iii] 马原主编、梁慧星、周贤奇副主编：《中国民法教程》中国政法大学出版社1998年10月第1版，第257页。
[iv] 中国物权法研究课题组负责人梁慧星：《中国物权法草案建议稿条文、说明、理由与参考立法例》第137页。
[v]参见：谢在全著《民法物权论》中国政法大学出版社，第23页。
[vi] 全国人大法工委研究室编写组，《中华人民共和国合同法释义》，1999年4月第一版，第244页。
[vii] 日本民法典第九十条：“以违反公共秩序或善良风俗的事项为标的的法律行为，为无效。”
[viii] 史尚宽著：《民法总论》中国政法大学出版社2000年3月第1版，第330页。
[ix] 张谷著《略论合同行为的效力――兼评＜合同法＞第三章》，载《中外法学》2000年第2期。
[x] 宋纲、杨宇著：《超资质建设工程施工合同效力辨析》，载《人民司法》2001第七期，第17页。笔者认为，现实社会中，资质等级是在变化的，房屋建筑过程中可能取得相应资质，高资质等级的建筑未必能通过验收，低资质等级的建筑也可能通过验收。另一方面，在验收合格的情况下，确认合同无效，则建设方（订立合同时对于施工单位资质情况时明知的）会在通过主张合同无效损害施工方的合法利益，因为，合同无效的结果，不可能取得合同约定的价格，而只能按照建筑成本价计算。
[xi] 台湾民法学者苏永钦著《私法自治中的国家强制》，载《中外法学》2001年第1期。
[xii] 梁书文等主编：《最新房地产法实用全书》，人民法院出版社，1996年8月第1版，第一编：房地产管理法释义，第12页。
[xiii] 《中华人民共和国城市房地产管理法》释义，第54－55页。
（中国民商法律网）
