房屋交易因限购未完成，中介主张中介费未获支持

案  情

2015年7月15日，案外人老王（出卖人）与被告张哥（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定张哥购买老王位于朝阳区x号房屋，成交价为360万元。合同还约定了其他内容。合同签订后，被告张哥向老王支付了5万元定金。

同日，老王（甲方）、被告张哥（乙方）与向阳房地产经纪有限公司（丙方）三方签订《居间服务合同》，约定：鉴于甲乙双方在丙方居间服务下就坐落于朝阳区x号房屋，于2015年7月15日签订了《北京市存量房屋买卖合同》。甲乙丙三方在友好协商的基础上，订立本居间服务合同，以兹共同遵守。甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（4）促成甲乙双方签署合法有效的买卖合同。甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。各方同意，应向丙方支付的居间代理费为人民币伍万陆仟元整，其中，由甲方承担人民币零元整，乙方承担人民币伍万陆仟元整，并应于本合同签订当日向丙方支付。合同还约定了其他内容。

2015年8月13日，因限购政策导致张哥（乙方）不具备购房资格，遂与出卖人老王（甲方）签订《解约协议书》，约定：甲乙双方协商一致同意就上述房屋于2015年7月15日签署的《北京市存量房屋买卖合同》予以解除，甲方退还乙方签订合同时支付的定金伍万元整，协议还约定了其他内容。

此后，向阳房地产经纪有限公司向张哥主张上述居间代理费。理由为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，居间人已经完成了这一义务，委托人应依约支付报酬。

律师分析

本案的争议焦点是：向阳房地产经纪有限公司是否有权向张哥主张居间代理费，这取决于向阳房地产经纪有限公司的居间行为是否合法有效完成。根据《居间服务合同》的约定，向阳房地产经纪有限公司应促成双方签署合法有效的买卖合同。现张哥虽在向阳房地产经纪有限公司的居间服务下，就涉案房屋与老王签订了《北京市存量房屋买卖合同》，但由于张哥依规定不具备作为本市户籍人员购房的资格，合同目的无法实现。故某房地产经纪有限公司并未完成“促成甲乙双方签署合法有效的买卖合同”的居间服务义务，故其要求张哥支付居间报酬的请求没有依据。

在居间合同中只有居间人的居间活动达到目的，委托人才负有给付报酬的义务。有时尽管居间人为了使合同能促成也尽了向委托人报告或者媒介的义务，但合同终究没有成立，没有达到居间合同的目的，居间人仍然不能请求报酬，委托人有权不予支付报酬。因为报酬是居间人服务成果的对价，没有促成合同成立，则不得请求支付报酬。

另外，中介公司居间服务目的本就在于促成甲乙双方签署合法有效的买卖合同，而限购政策直接关系到双方签订的买卖合同是否合法有效，因此，中介公司应当有义务审查并告知购房人是否具备购房资格。本案中，虽然居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

法律依据

《合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

（来源：北京市东友律师事务所 作者：徐菁菁）