二手房卖方违约，买方能否要求“强制过户”？

据媒体报道，“330新政”以来，深圳房价暴涨，在二手房交易剧增的同时，出现大面积卖方反价违约现象。一些买方代理律师向法院提出“继续履行合同，强制过户”的诉讼请求，许多买方当事人也认为，“签了合同，房子就是我的了”，有权要求将房屋过户到自己名下。

作为守约的一方，权益应当受到保护，违约的一方，应承担相应的责任，但“强制过户”是否会得到法院的支持，涉及到复杂的法律问题，并不是“我守约，我有理，法院就应当支持我”那么简单。强制过户必须以权属判决为前提“强制过户”是执行程序，即使适用，也是在法院裁定强制执行之后。那么，一个二手房买卖合同纠纷，一上来就要求法院强制过户，就好像一个追讨金钱债务的原告，直接请求强制执行，这是不是内裤外穿，搞错顺序了？法院还没有审合同有效无效，债权是真是假，怎么接受你的强制过户请求？

此外，只有法院判决房产的所有权归谁，才存在强制执行的基础，也就是说，案由是房屋所有权纠纷，法院判决生效，所有权确定，胜诉方以此可以直接办理产权登记。而在买卖合同纠纷案件中，房屋的权属并不存在争议，它就是卖方的，双方争议的不是所有权归属，而是合同能否履行，法院能做的只是审查合同效力、是否违约、能否解除、如何赔偿损失。用法律语言说，房屋买卖合同纠纷是债权纠纷，而房屋权属纠纷是物权纠纷，你提起一个债权之诉，却要求改变物权，这个诉讼请求就错了。这种情况下，法院应当向原告释明：强制过户是物权之诉，不是合同纠纷之诉，你不可以同时提出两个不同之诉，必须明确其中一项诉求。

“继续履行”对当事人并无实益要求出卖人“继续履行合同”，当然是可以的，但法院即使做出继续履行合同的判决，并不改变房屋的物权，因此也不发生“强制过户”的效力，只是肯定了原告的合同权利，这个权利仍然是一个请求权，有赖于出卖人的合作才能实现。而现状是出卖人已经表明拒绝合作，法院再重申他应当履行合同，对买方而言，实益何在？卖方仍然不配合，法院难道派法警去逼他？

有人说，判决合同继续履行，要求被告限时协助原告办理登记，被告拒不履行协助义务的，就可以申请法院强制执行。听起来似乎很严谨，其实是纸上谈兵。如何强制执行？是强制卖方去登记机构签字盖章，还是强制登记机构径直过户？如是前者，一个民事纠纷，法院能否强制当事人的人身，逼他到登记机构签字、到银行解除抵押？显然不可能。法院甚至连当事人都找不到，难道上网通缉不成？如果是后者，登记机构要看法院的权属判决，才能过户给新的权利人，而作为合同纠纷，法院并不审查与确认物权，判决书的内容是要求被告履行合同义务，登记机构怎么能根据这个变更产权登记？如同银行划款不可能以原告的胜诉判决为依据，而必须以法院的协助执行通知书为依据。而法院压根儿就没有审物权归属，怎么能作出物权的裁定？况且房屋过户还存在其它前提，登记机构径直过户，后遗症谁处理？所以，“继续履行”看起来很过瘾，实则无法突破当事人不协助配合，房产仍然无法过户的困境。

从对当事人负责的角度，对坚持继续履行的原告，法院应当向其释明，继续履行有待对方当事人配合，如果他仍然拒不配合，存在无法强制执行的可能。引导当事人理性选择诉讼请求，降低其不恰当的期望。
适用法律也要对症下药谈到这里，难道“继续履行”就是一句废话？那合同法干嘛要写？

合同法规定了合同的一般规则，要适应各种各样的合同，对有些类型的合同纠纷，继续履行是适用的，比如支持承租人继续租赁，因为房屋就在承租人占有之下，法院的判决赋予他占有的合法性，并不需要出租人的配合，这样的判决，对权利人才是有实益的。所以，合同法第一百零七条虽然罗列了各种责任形式，但并不是说在具体的纠纷中，所有的责任形式都是适用的。就好像药房里有各种药，但病人只能对症用药，否则将适得其反。

即使不考虑实益因素，“继续履行合同”也是有条件限制的。比如，出卖人一房两卖，已经为甲买家办理了过户，乙买家的合同自然无法继续履行。再如，房屋本身设有抵押，如果卖方不去解除，而买方又不愿意承担解除抵押的费用，则继续履行也是一句空话。且不论还有共有权人的反对、承租人要求优先购买等其它情况。

“继续履行”无法执行的情形，在买卖纠纷案件中普遍存在。比如，一块鸡血石，一幅名画，卖方反悔，不愿交付了，法院判继续履行也不交付，法院能强制交付吗？你连东西在哪藏着都不知道，难道去搜查不成？这种情况下，虽然买方的请求合法有据，但不具有可执行性，因此一纸“继续履行”的判决，对他没有实益。理性的当事人会寻找可执行的替代方案，比如双倍返还定金、承担违约金，辅之以查封财产的强制手段，这才是有意义的。

“有约定从约定”是至高规则合同制度，推定每一个订立合同的人，都有完全的民事行为能力，也就是说，对自己的民事行为，能判断其后果并愿意承担责任。而每个合同的履行，都存在两种可能的后果：实现合同目的与不能实现合同目的，那么，出现不能实现合同目的情况，也应是在当事人预见范围之内，按照约定的责任承担就是了，这也是合同的作用之一。比起违约后不愿承担责任的人来说，愿意承担违约责任，也是契约意识。

如果合同中已经约定了卖方不履行合同的责任是双倍返还定金，或者支付违约金，那么这就是双方约定的解决方案，这种约定具有优先于法律的效力，也就是说，合同法虽规定了“可以请求继续履行”，但双方没有选择，他们共同选择了定金或者违约金，这样的明确约定，就是法院判决的依据。而抛开合同约定，提出继续履行、强制过户的要求，缺乏请求权基础，也是缺乏契约意识的表现。

财富莫问出处，违约何须理由“反价”可能是卖方违约的真实理由。但卖方通常都不会承认，而会找各种其他理由，什么夫妻共同财产、担保无法解除、承租人要求优先购买等等，似乎承认了“反价”，就会在道德上陷入被动境地。其实法律并没有禁止“反价”，也不存在反价会承担更重的责任，更与道德无关。买卖双方都是为了经济利益，都想自己的利益最大化，这不存在道德不道德的问题。因此，法院没有必要去审查违约的动机，正如无须审查卖方的房子是哪来的，买方的钱是哪来的一样。法院只须审查当事人是否违约。如果有合理的抗辩，就不构成违约，没有，则承担违约责任。不像刑事案件，动机可能决定案件的性质，也不像侵权案件，主观状态与责任紧密相连。合同纠纷只看结果，你不履行，理由再高尚，说把钱建希望小学了，也不能免除责任；理由再自私，说我就是想多卖一点钱，也不加重他的违约责任。房价暴涨是不是“情势变更”？客观地看，双方在签定合同之后，如果房价上涨幅度超过30%，这就已经背离了双方缔约时的真实意思。最高法院解释合同法说，违约金超过实际损失的30%，就算“过分高于”实际损失，那么，市场价格上涨超过30%，能否看作“过分高于”当事人的预期？这种情况下，当事人能否主张情事变更而要求变更或解除合同，是一个值得研究的问题。

我国的合同法没有规定情事变更制度，最高法院在合同法解释（二）的26条中确立了这项规则，但条文拗口，本身似乎需要再解释。且规定适用情势变更的案件，须经高级人民法院核准，这就使这项制度的适用困难重重。该解释要求情势变更须具备4项条件：当事人不能预见、非不可抗力、不属于商业风险、继续履行对一方明显不公平或不能实现合同目的。其中最费解的就是非不可抗力与非商业风险，不知道用意何在。而台湾民法关于情势变更，只规定两个条件：不可预见与继续履行显失公平（227条-2），显然更容易判断与适用。
从表面上看，房价涨幅过大，确实是偏离了当事人的预见，继续履行，会给买方带来巨大的意外利益，而会给卖方造成几十万甚至几百万的意外损失。特别是在房屋过户之前，仍然是卖方的财产，眼睁睁看着自己的房子升值，却享受不到这个利益，对任何人来说，都是不大容易接受的。今天的买方可能是明天的卖方，今天房价大涨，明天可能大跌。如果没有交易原则的共识，当事人只能从自身利益出发，随着身份转换而不断变化自己的主张。今天痛恨反价的人，明天兴许成为坚决的反价者。

情事变更属于一般原则，但特殊的交易往往有特殊的规则。比如“赌石”，花几千万买一块毛石，切开不见玉，这与买家的心理预期严重背离，但他不能反悔。古董行也是如此，“捡漏”合法，“打眼”活该。这些领域，不能主张情势变更。那么，房屋买卖是否也属于特殊领域，不能适用情势变更？值得思考。
如果房价波动适用情势变更，那么在商品房预售领域，买方的降价索赔或者卖方的涨价违约就成了家常便饭，这恐怕不利于交易秩序的稳定。另外，市场价格是动态的，以何时的价格、谁评估的价格为依据来判断价格的涨跌，也是一个很难解决的技术问题。

前几年上海有一地产项目，市场大幅下跌超过40%，买受人痛不欲生之际，发现合同中约定，买受人退房，要承担3%的违约金，于是大面积要求退房，愿意承担违约金。而开发商坚决不同意，辩称那条文是指买受人退房应承担的违约责任，但能否退房，还需要双方协商一致。官司惊动了上海高院，最后法院判决买受人在支付了3%的违约金后，有权解除合同。开发商无奈，只得给买受人退房。但讽刺的是，等到开始办理退房时，房价又飙升起来，买受人拿回的房价款已经不足以购买同样的房屋，还白白损失了3%的违约金。这个案例形象说明房价的动态性，以某一时点判断房价涨跌，难免有刻舟求剑之弊。

总的来看，房屋买卖这种大额交易，其基础就建立在市场波动之上，当事人应当具有预判和承受的能力，允许轻易变更或解除合同会损害社会交易秩序。故房屋买卖，不宜轻易适用情势变更原则，而是要提倡“承担风险，愿赌服输”。

控制违约风险，要签好合同赌石人都是职业玉石贩子，愿赌自然服输。而房屋的买卖通常在普通人之间进行，他们的专业知识有限，如何控制自己的风险，需要专业律师提供解决方案。但不少人几百万的房款愿意花，几十万的违约金愿意赔，而在买房前请个律师，花几万块律师费，就不那么情愿。为什么不在买房的时候请律师帮助呢？花点钱请律师审下合同，把握下风险，防患于未然，比出了事再找律师，效果强百倍。
在合同中，可以根据市场的趋势，以总房款为基数，约定适当比例的违约金，这对买方来说，万一房子买不到，也是一种救济，对卖方来说，则是风险的底线。也可以选定一个价格参照点，约定当某一具体时间的市场价格超出正负百分之多少，则视为情势变更，双方都有权变更或解除合同。这对双方都是约束，也是双方的保险绳。

有了严谨、严密的合同，就算发生纠纷，诉讼的结果会是怎样，就一目了然。签约时不重视合同，发生纠纷了也不去研究自己在法律上、合同上有什么权利，能获得什么救济，病急乱投医，指望靠上访、举牌、串联、微信群解决问题，既可笑又可悲。

市场无辜，扰乱市场才是祸根在真正的市场里，价格的波动不会造成社会性问题。比如蔬菜市场，波动再大，秩序不会乱，买卖双方都能接受。但在房地产市场，因价格波动导致的交易失序，每每形成社会群体性事件。根本原因就在于，房地产市场总是在政府有形之手的操控之下，市场的波动，大多与政策有关，每出一个“新政”，就造成市场的剧烈动荡，随之而来的就是交易秩序的混乱。一会限价、限购、限贷，巴不得房地产立即死火；一会又放开、鼓励，加油添柴，唯恐市场不旺。这样的市场管理员如果出现在农贸市场，早就被人打死了。而当市场放大一万倍，交易的主体就成了微粒，市场管理员就成了巨灵神，没有人敢质疑它的正当性、正确性。于是乎，我们的房地产市场，就像一个大秋千，从一端摆到另一端，终而复始，两极运动。推动它的那只手，才是造成无数合同纠纷的真正责任人。(来源：地产与工程法律观察)