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因违法建设行为致相邻别墅房屋退租,业主被判赔房租损失38万元
         发布者:易居房产律师团   发布时间:2018/3/15   阅读:2610次 ;分享到:
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供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库(2017-128)

因违法建设行为致相邻别墅房屋退租,业主被判赔房租损失38万元
——王某与陈某相邻关系纠纷(二审)案法律解析

【关键词】
相邻房屋 违法建筑 违法建设 违建主体工程 房租损失 退租 噪音 渣土 采光

【要点提示】
因违法建设行为致相邻房屋退租,房租损失应否以及能否赔偿?本文所选案例法院认为:行为人对房屋的翻、改、扩建行为被有关行政机关认定为违法建设,且总扩建面积达432.73平米;同时又未提供证据证明曾与相邻产权人进行过协商并达成过相关一致意见或谅解。现相邻房屋产权人已提供租户退租时出具的《退租函》及物业公司出具的证明等证据,证明承租人因该违法建设行为而不能正常使用租赁房屋,并以此为由退租,进而导致其遭受房屋损失,故行为人作为过错方应对其相应合理损失予以赔偿。

【当事人信息】
原告:王某(上诉人)
被告:陈某(被上诉人)

【案情简介】
涉案房屋位于朝阳区某77幢1至3层全部(以下简称“77幢房屋”)登记在王某名下。陈某系朝阳区某76幢房屋(以下简称“76幢房屋”)产权人。案外人万某系朝阳区某78幢房屋(以下简称“78幢房屋”)产权人。76、78两幢房屋均与77幢房屋相邻。
2011年6月30日,北京市朝阳区城市管理监察大队作出《限期拆除通知书》,内容包括:经查,76幢别墅业主陈某于2009年购房入住,该别墅翻、改、扩建情况如下,...总扩建面积为432.73平方米。上述房屋翻、改、扩建行为未取得合法有效的规划审批手续,属于违法建设,2011年7月14日,北京市朝阳区城市管理监察大队作出《限期拆除决定书》, 2013年6月25日上午9时30分,北京市朝阳区城市管理综合行政执法监察局对76幢别墅的违法建设房屋实施强制拆除,并于2013年8月5日下午17时全部拆除完毕。
王某以78幢房屋的扩建影响77幢房屋的正常居住进而造成租金损失为由,将万某诉至北京市朝阳区人民法院。2012年9月,该院作出判决,认为根据租户退租时出具的《退租函》及物业公司出具的证明,王某的承租人使用77幢房屋期间,相邻的76幢房屋及78幢房屋均有施工行为,王某要求万某承担房屋空置期间的全部租金损失缺乏依据,故根据王某房屋的空置时间、租金标准、万某别墅违法建设现状等因素,酌情确定万某赔偿王某2010年10月1日至2012年3月31日期间房租损失38万元。万某不服上诉但又以撤诉告终。 2013年3月29日,王某以类似理由将万某诉至朝阳法院,要求其赔偿77幢房屋2012年4月1日至2012年12月24日期间租金损失。后,王某表示其与万某达成和解协议,申请撤回起诉。
2013年月,王某又以类似理由将本案陈某诉至法院,请求陈某赔偿2010年10月1日至2012年3月31日期间的房租损失394000元。

【法院判决】
一审:驳回王某的全部诉讼请求。
二审:1.撤销一审民事判决。2.陈某赔偿王某三十八万元。

【案件解析】
一、一审法院为何驳回当事人因邻居违法建设行为致相邻房屋退租而要求赔偿房租损失诉请?
一审法院认为,从王某提交的限期拆除通知书及陈某提交的物业《情况说明》及其附件等证据可以得知,2009年5月12日陈某已将花园改建为地下室并在花园内及二层露台加建房屋。根据前述查明的工程进度,2010年春节前76幢房屋违建主体工程已施工完毕是可能的。鉴于王某提交的2010年9月30日涉诉小区物业管理处出具的证明中称,从2010年7月9日开始,76、78号房屋“至今”在施工加建。结合王某提交的视频证据,陈某在2010年2月26日之后虽仍存违法建设行为,但该“施工”已非主体工程施工。
而王某提交的《退租函》中,肖某(证人)提到:其“刚刚正常入住之后”“双方邻居于(2010年)6月份便开始改建扩建工程”。因此,肖某(证人)于入住时对于76幢房屋当时已形成的违建情况系明知且未提出异议,并表示系“正常入住”。此外,王某未能举证证明2010年2月26日之后陈某施工过程所产生的噪音及渣土等的具体情况,以及产生的渣土及噪音的严重程度足以导致77幢房屋无法居住、出租;王某亦未能证明陈某违法建筑对77号房屋采光、隐私等构成影响且该影响足以导致77号房屋无法使用或出租。涉诉小区物业管理单位出具的证明内容中虽然表示77号房屋租户由于施工加建影响导致退租,但物业单位在对承租人身份、租赁关系真实性及施工行为情况等均未予核实,其作出前述结论显然缺乏事实依据。综上,王某提交的《退租函》、物业证明等证据均不能证明77幢房屋退租及租金损失与陈某违建行为之间存在因果关系。另外需要指出的是,虽然曾有判决查明并认定案外人万某的违法建设行为对王某造成经济损失,但该判决并未查明陈某违建行为的具体情节,亦未查明并认定陈某违建行为所致影响的范围及程度等。因此,王某的诉请缺乏事实依据,法院不予支持。

二、二审法院为何改判支持王某请求赔偿邻居违法建设期间给自己造成的房租损失?
二审法院认为, 不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。本案中,陈某对76幢房屋进行的翻、改、扩建行为时未取得合法有效的规划审批手续,被有关行政机关认定为违法建设,违法建设的总扩建面积达432.73平米。且陈某未提供证据证明其上述翻、改、扩建行为曾与相邻产权人王某进行过协商,并达成相关一致意见或谅解等。现王某已提供租户退租时出具的《退租函》及物业公司出具的证明等证据,证明其出租的77幢房屋的承租人因陈某的上述翻、改、扩建行为为由不能正常使用租赁房屋,并以此为由退租,进而导致王某遭受房屋损失,所以陈某作为过错方应对王某的相应合理损失予以赔偿。对于陈某的赔偿金额,法院根据王某所出租房屋的空置时间和租金标准,陈某翻、改、扩建行为及程度等因素,酌情为38万元。基于此,二审法院认为原审判决认定有误,予以改判。

【涉案法条】
《中华人民共和国物权法》
第八十九条 建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
《中华人民共和国侵权责任法》
第六条 行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任。
第十五条 承担侵权责任的方式主要有:
(一)停止侵害;
(二)排除妨碍;
(三)消除危险;
(四)返还财产;
(五)恢复原状;
(六)赔偿损失;
(七)赔礼道歉;
(八)消除影响、恢复名誉。
以上承担侵权责任的方式,可以单独适用,也可以合并适用。

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