2006年1月6日，苏某等十一户通过公开拍卖方式单独或共同取得了位于第4号至第9号的国有土地使用权。上述土地共占地1313平方米，土地用途为城镇混合住宅用地或城镇住宅用地，土地使用权出让年限为50年。

2011年12月28日，李某3、李某1、李某2、罗某与上述享有国有土地使用权人（即苏某等十一户）签订了《合作建房合同》和《合作建房附加合同》，约定由苏某等十一户提供其各自或共同享有的国有土地使用权，由李某3、李某1、李某2、罗某提供建房资金，由其四人负责开发建成一栋地下一层地上十二层的商住楼。后罗某因故退出并将其权利义务一并转让给了林某。

2012年12月3日，为了预定涉案房屋，余某与李某2、李某3签订了《房屋出售合同》。2013年9月23日，李某2代表项目部（出卖人，即甲方）与余某（买受人，即乙方）正式签订了《商品房买卖合同》。载明：甲方经批准将苏某等所属以出让方式取得的土地进行合作开发。合同另对该项目建筑设计方案、商品房建筑面积（计价面积和产权证面积）、价款及支付、房屋交付、办证、违约责任、延期交房等进行了约定。合同签订后，余某陆续缴纳购房款、契税和房屋维修资金、水电燃气初装费和（房产证、土地证）办证费等费用共计326645元。2014年12月20日，李某1、李某3、李某2、林某以短信方式通知余某于2014年12月28日收房，因余某对房屋质量问题提出异议，余某未同意收房并报案。后余某等多次找政府相关部门进行维权，政府相关部进行了协调处理，因双方分歧较大，协调未果。   

案情补充：

1.上述《合作建房合同》和《合作建房附加合同》于2015年4月27日经法院确认有效。李某1、李某3、林某向李某2出具授权委托书，授权其与业主签订商品房买卖合同。四人与苏某等十一人以出让方式取得的土地进行合作开发，拟定项目名称并对外出售。

2.2013年2月30日，苏某等十一户作为发包人将案涉项目建设工程发包给了某建筑工程公司。2013年5月3日，城乡建设规划管理办公室对苏某等十一户案涉项目建设工程发放了建设工程放线通知单。2015年3月25日，城乡建设规划管理办公室出具证明，证明苏某等11户凭发放的建设工程放线通知单就可直接放线开工。该建设工程总建筑面积为17509.28平方米（其中地下1326.3平方米），建筑用地面积1310.2平方米。该项目于2013年3月6日开工建设，土建部分于2014年10月竣工，但是该建设工程至今并未进行竣工验收。

3.案涉项目部负责人是林某，李某2主管财务、李某3主管协调工作、李某1进行出资，该项目部并无房地产开发资格。案涉项目至今（本案一审辩论终结前）未办理建设用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，李某1、李某3、李某2、林某亦无商品房预售许可证。2015年5月28日，李某2等四人向房地产管理局申请对案涉建设项目“地下层和4-12层房屋产权”进行房产过户登记。经房地产管理局初审认定，该项目具备产权首次登记的必备条件，初始登记可以颁证到十一位国有土地使用权人名下。案涉项目地下层和4-12层房屋产权可以过户登记。李某2等已与案涉项目买受人签订的房屋买卖合同，如买卖双方对合同内容不持异议或经法律程序确认买卖合同有效并发生法律效力，亦可以通过转移登记过户到买受人名下。2015年5月28日，苏某夫妇以共同共有的方式取得了房屋所有权证，即案涉项目606号房、608号房、609号房、1014号房、715号房均已初始登记到苏某夫妇名下。

余某诉请确认其与被告签订的合同无效并要求全额返还购房款并赔偿已付房款的利息损失。

【一审】

【二审】

驳回上诉，维持原判。