出卖人在网签后将房屋抵押贷款影响过户，法院判抵押登记撤销！
---邸某、文某诉某市住建委房屋行政登记纠纷案法律解析
来源│易居房产律师团队案例研究库（18-016总第227）
【关键词】
房屋行政登记纠纷 房屋买卖居间合同 网签 房屋最高额抵押贷款合同 抵押登记 一房多卖 撤销抵押登记 民事法律行为 预告登记 善意取得 财产是否存在争议 注意义务
【要点提示】
所有权、使用权不明或者有争议的财产不得设置抵押，因此，房屋是否存在财产争议应是登记机构进行抵押权登记时应审查的重要事项。进行了网上签约的房屋在申请抵押登记前，是否存在出售的事实成为房屋登记机构核查“财产是否存在争议”的一项重要审查事项，房屋登记机构对此类房屋有能力也有义务对该事项进行审查。
【当事人信息】
原告：邸某、文某：（买方、被上诉人）
被告：某市住建委（上诉人）
第三人：符某（卖方、抵押人、上诉人）
第三人：某银行（抵押权人、上诉人）
【案情简介】
2009年12月6日，邸某、文某与符某及某房产中介公司签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，约定符某将涉案房屋出售给邸某、文某，价款为76.8万元，双方于房屋所有权证出证后三个工作日内办理产权过户。后邸某、文某向符某支付定金及购房款共计69.8万元，并入住该房屋。2011年11月4日，市住建委向符某颁发了《房屋所有权证》。2013年6月18日，市住建委办理了邸某、文某与符某关于涉案房屋的买卖合同的网上签约手续。2014年3月10日，符某与某银行签订《房屋最高额抵押贷款合同》，以涉案房屋为抵押向某银行办理100万的最高额抵押。某银行在调查涉案房屋抵押、出租情况未进行入户核实。2014年3月12日，符某、某银行向市住建委提交了授权委托书、房屋所有权证、金融许可证、组织机构代码证、营业执照、申请人的身份证明、法定代表人的身份证明、最高额抵押合同、最高额抵押权登记申请书等材料申请最高额抵押权设立登记。市住建委于同日受理上述申请，对符某、某银行制作房屋登记询问笔录。当日，市住建委经审核后，将申请事项载于登记簿册，并向某银行颁发房屋他项权证。
2015年1月30日，邸某、文某向法院提起行政诉讼，请求：撤销某市住建委作出的涉案房屋的抵押登记。
【法院判决】
一审：撤销某市住建委于2014年3月12日在涉案房屋上设立最高额抵押权登记并向第三人某银行颁发《房屋他项权证》的行政行为。
二审：驳回上诉，维持原判。
【案件解析】
一、交易房屋已网签，买受人是否有权以原告身份对出卖人与他人房屋抵押登记提出撤销之诉？
最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问
题的解释》第十二条规定，与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。本案中，原告邸某、文某作为与涉案房屋产权人符某签订房屋买卖合同并按照市住建委的有关规定进行网签的一方当事人，被诉房屋权属登记行为导致其无法履行存量房屋网上签约买卖合同，影响其民事权利的行使。因此，原告邸某、文某与被诉房屋权属登记行为具有法律上的利害关系，依法可以作为原告提起本次行政诉讼。
二、交易房屋已网签，出卖人恶意抵押影响过户是否合法？买受人如何救济维权？
《房屋登记办法》第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登
记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。可见，根据不同登记申请就申请登记事项进行核查是登记机构依法应履行的义务。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）项之规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得设置抵押。据此，房屋是否存在财产争议应是登记机构进行抵押权登记时应审查的重要事项。《某市建设委员会关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》中明确规定：自2008年10月15日起，已取得房屋所有权证的存量房进行买卖的，当事人申请转移登记前均需进行存量房买卖合同网上签约。可见，进行网上签约是本市因房屋买卖引起的权属转移登记的必要的前置环节。进行了网上签约的房屋在申请抵押登记前，是否存在出售的事实成为房屋登记机构核查“财产是否存在争议”的一项重要审查事项，房屋登记机构对此类房屋有能力也有义务对该事项进行审查。被告某市住建委于2012年7月16日印发的《某市国有土地上的房屋登记业务分级办理规定及岗位职责》亦明确规定受理岗位负有查看申请房屋是否存在网签的职责。如出现申请登记的房屋在此前已出售的情形，房屋登记机构应高度注意，为维护房屋交易的安全，保证房屋交易的正常秩序，应对该事实进行进一步核查。
本案中，原告邸某、文某与第三人符某就涉案房屋签订了买卖合同，并办理存量房买卖合同网上签约手续。对这一事实，被告某市住建委在进行抵押权登记申请审查时没有尽到审慎的注意义务，未能通过其管理的网签系统核查到涉案房屋此前已出售的事实，在涉案房屋存在财产争议的情况下，未对该事实进行必要的进一步的核查，迳行作出被诉抵押登记行为，该行为违反了《物权法》关于设定抵押权和《房屋登记办法》对登记机构应尽的审查职责的规定，法院予以纠正。
第三人某银行辩称其最高额抵押权系善意取得，应适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，依法不应予以撤销。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。司法解释将适用善意取得的情形限定为“房屋已为第三人善意取得”。“房屋已为第三人善意取得”应指所有权的善意取得，而非他物权的善意取得。故第三人某银行的抗辩意见没有法律依据，法院不予采信。
综上，对于原告邸某、文某要求撤销涉案房屋抵押登记的诉讼
请求，法院予以支持。
【涉案法条】
最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释
第十二条 与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。
《中华人民共和国行政诉讼法（2015年之前旧版）
第五十四条 人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：
（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。
（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：
1.主要证据不足的；
2.适用法律、法规错误的；
3.违反法定程序的；
4.超越职权的；
5.滥用职权的。
（三）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。
（四）行政处罚显失公正的，可以判决变更。
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