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恶意串通借款将已出售房屋抵押,买受人诉请合同无效法院支持吗?!
         发布者:易居房产律师团   发布时间:2018-4-19   阅读:1592次 ;分享到:
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供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)

来源│易居房产律师团队案例研究库(18-028总第239)

 

恶意串通借款将已出售房屋抵押,买受人诉请合同无效法院支持吗?!

——童某与边某、唐某确认合同无效纠纷(二审)案法律解析

 

【关键词】

恶意串通 最高额抵押 现金支付 合同无效 抵押人 抵押权人 审慎注意义务 善意

 

【要点提示】

根据《中华人民共和国合同法》规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同,为无效合同。本案中,法院从出卖人主观恶意借款资金来源、交付、利息给付及相关证据之间的差异等方面认定出卖人与抵押权人恶意串通、虚假借款抵押,损害了买受人的合法权益,从而判决案涉抵押合同无效。

 

【当事人信息】

原告:边某(买受人、被上诉人) 

被告:唐某(出卖人、被上诉人、抵押人)

被告:童某(上诉人、抵押权人)

 

【案情简介】

2009年11月28日,某房地产公司(以下简称某公司)与唐某签订《北京市商品房预售合同》,约定:某公司将涉案房屋出卖给唐某。2011年4月30日前交付该商品房,总价款1345128元。2011年6月23日,唐某向某公司支付了上述购房款。

2012年7月7日唐某作为出卖人与边某作为买受人签订《房屋买卖合同》,约定:所售房屋为楼房,建筑面积为69.78平方米。该房屋目前尚未取得房屋所有权证书,预计取得时间为2013年6月。经买卖双方协商一致,该房屋按套计价,总成交价格为167万元。当事人双方同意,边某取得批贷许可之日起10内,双方共同向房屋权属部门登记申请办理房屋权属转移登记手续。买卖双方另对具体款项支付做出约定。合同签订后,边某按照合同约定交付100万元。

2013年5月29日李某(唐某丈夫)以确认合同无效为由将唐某、边某诉至法院,要求判令唐某、边某于2012年7月7日签订的《房屋买卖合同》及补充条款无效2013年8月16日,法院作出民事判决书,驳回了李某的诉讼请求。

2013年7月15日唐某与童某签订《抵押合同》,约定:唐某向童某借款120万元,并将涉案房屋抵押给童某。

边某认为唐某与童某恶意串通,行为严重侵犯了其合法权益,故起诉至法院,要求:判令唐某与童某之间签订的《抵押合同》无效

 

【法院判决】

【一审】

确认唐某与童某签订的《房屋最高额抵押贷款合同》无效

【二审】驳回上诉,维持原判。

 

【案件解析】

出卖人已出售房屋抵押借款,是否构成恶意串通?买受人诉请合同无效法院支持吗

买受人边某诉称:童某与唐某存在恶意串通,1.因房屋价格上涨,李某起诉要求确认涉案的房屋买卖合同无效,后唐某又将涉案房屋抵押给童某,唐某主观恶意明显。2.童某与唐某之间的借贷关系虚假,120万元借款以现金形式交付不合常理,且林某的证人证言中关于借贷关系的细节与抵押贷款合同明显不符,童某与唐某显系恶意串通

抵押权人童某辩称:第一,童某持有唐某书写的120万元收条,并有证人出庭作证交接过程,且童某提供了出借款项120万元资金来源的证据,可以证明童某向唐某交付120万元现金事实。第二,童某与唐某不存在恶意串通。借款时童某对唐某的房产有无债务纠纷进行核实,唐某并未告知其与边某签订《房屋买卖合同》;其次,经查询,唐某系抵押房屋单独所有权人;再次,童某已经尽到审慎注意义务,主观没有恶意,亦没有和唐某进行串通。第三,童某在抵押权设立时系善意的。

法院审理后认为第一,关于唐某本人就涉案房屋设立抵押存在恶意可以认定。唐某于2012年7月即将涉案房屋出售给边某,并于当月取得大部分房款的情况下,2013年7月将该房屋抵押给童某,故其本人存在恶意第二,关于童某就设立抵押一节是否与唐某存在串通的问题。首先,从童某出借资金来源看,童某称其资金来源来自其本人担任股东某公司1,由法定代表人向其预支年底分红,交付方式为现金。此一节,仅有法定代表人唐某1账户明细及童某本人向唐某1出具的收条佐证,并无其他证据佐证。某公司1当年是否存在红利,某公司1以往分配红利情况均无法核实。童某仅提交唐某1取款凭证,无法证明其交付给童某。其次,童某向唐某、李某1出借120万元同样以现金形式交付,林某作为李某1的朋友,其证言与李某1存在一定的利害关系。根据唐某向童某出具的借条显示,钱款交接时间为16日下午2、3点,李某1同时在场。此节与边某提交的录音、录像中显示的李某1回京时间不符。童某、唐某对边某提交的录音录像真实性不予认可,经询问不申请鉴定,故应当承担不利的法律后果。唐某称其本人及李某1在录音、录像中陈述李某1回京时间不是真实陈述,但未提交证据证明。再次,童某、唐某、林某均称童某向唐某出借款项,收取每月1万元利息,并称按月给付利息,但各方均未对利息给付情况进行举证。故综合以上情形,童某向唐某出借120万元现金款项存有疑点。童某与唐某就涉案房屋抵押权设立一节存在恶意串通行为,损害买受人边某的合法权益。根据相关法律规定,童某与唐某签订的《抵押合同》无效

 

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

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