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出卖人与第三人设定的抵押合同给房屋买卖合同的继续履行造成障碍,法院会如何裁判?
         发布者:易居房产律师团   发布时间:2018-5-16   阅读:2618次 ;分享到:
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出卖人与第三人设定的抵押合同房屋买卖合同的继续履行造成障碍,法院会如何裁判?

判决生效后将房屋抵押他人借款,以合法形式掩盖非法目的法院判合同无效、抵押解除
---赵某与杨某等确认合同无效纠纷案(二审)法律解析
 
供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)
来源│易居房产律师团队案例研究库(18-034-2总第245)
 
【关键词】
抵押合同合同无效 确认无效 以合法形式掩盖非法目的 无权处分 善意取得 产权过户 继续履行合同 中止执行
 
【要点提示】
法院生效判决要求将涉案房屋过户买受人,出卖人与第三人以房屋设立抵押权登记的形式签订的抵押合同,阻碍了涉案房屋的依法过户。根据《物权法》的相关规定,涉案房屋的物权变更已经发生效力,相关合同履行不能的风险,应由第三人而非买受人来承担。
 
【当事人信息】
原告/被上诉人:杨某
被告/上诉人:赵某
被告:朴某
 
【案情简介】
2005年1月28日,杨某与朴某签订《房屋买卖协议书》,约定朴某将涉案房屋有偿转让给杨某。协议签订后,杨某支付其中的23万元购房款,朴某将房屋的还贷的存折和银行的购房按揭合同、产权证交给杨某,杨某开始偿还贷款,并入住该房屋。2008年,朴某与其爱人金某将杨某诉至法院,要求确认朴某与杨某之间的《房屋买卖协议书》无效。杨某反诉要求继续履行《房屋买卖协议书》,要求朴某协助办理涉案房屋的解押手续,同时要求朴某协助杨某将产权办理至杨某名下。
2008年12月29日,法院作出判决书,判决朴某、金某于杨某还清因购买涉案房屋的所欠贷款之日起二个月内协助杨某办理解除涉案房屋的因贷款所产生的抵押,并协助杨某将涉案房屋的产权过户至杨某名下。金某不服提起上诉,二审法院于2010年12月16日作出终审判决,驳回了金某的上诉请求,维持原判
判决生效后,朴某、金某主动履行判决,杨某于2011年1月19日向法院申请强制执行。2011年1月20日,杨某一次性向银行偿还涉案房屋全部贷款本息共计691498.15元。
2011年2月21日,朴某与赵某为涉案房屋设立抵押权登记抵押人为朴某,抵押权人为赵某,被担保主债权数额为420万元,债务履行期限为2010年12月23日至2011年6月23日。
2011年3月10日,赵某将朴某诉至法院,称与朴某于2010年12月19日签订《借款合同》一份,朴某向赵某借款420万元,现朴某未按期偿还欠款,故要求朴某偿还欠款并承担利息。诉讼中,赵某申请查封了涉案房屋的产权及其坐落的土地使用权。经法院工作、调解(并出具调解书),双方当事人于2011年3月11日达成调解协议,内容如下:朴某于2011年3月26日前一次性偿还赵某欠款本金420万元及利息12.6万元,如朴某按上述约定偿还欠款及利息,则赵某可对朴某所有的涉案房屋的折价款或以拍卖、变卖上述房屋所得的价款受偿。该调解书执行过程中,杨某提出再审申请,要求撤销上述调解书。经法院审判委员会决议,对该调解书中止执行,提起再审。2011年10月31日,法院作出裁定,中止执行该调解书。
2013年11月,杨某诉至法院,请求确认朴某与赵某于2011年2月21日《房屋抵押权设立登记申请表》的形式签订的关于涉案房屋的抵押合同无效
 
 
【法院判决】
【一审】
一、朴某与赵某以《房屋抵押权设立登记申请表》形式签订的关于登记在朴某名下的涉案房屋的抵押合同无效
二、朴某与赵某协助杨某办理涉案房屋的抵押权人为赵某、主债权金额为四百二十万元的解除抵押登记手续。
【二审】驳回上诉,维持原判。
 
【案件解析】
    一、出卖人在法院判决继续履行房屋买卖合同后又就房屋设定抵押,该抵押合同是否有效?
【详见前文解析...】
 
二、出卖人与第三人设定的抵押合同房屋买卖合同的继续履行造成障碍,法院会如何裁判?
如上(一)所述,依据法院生效判决,杨某有权要求将涉案房屋过户至其名下,而朴某与赵某以房屋设立抵押权登记的形式签订的抵押合同,阻碍了涉案房屋的依法过户。赵某虽主张其与朴某订立的抵押合同系属善意,但并提供证据予以证明;在此情况下,根据《物权法》的相关规定,涉案房屋的物权变更已经发生效力,相关合同履行不能的风险,应由赵某而非杨某来承担。
 
三、房屋抵押权基础案件已进入再审程序,法院处理当事人另案再诉抵押合同无效是否构成二次受理和审判?能否同时解决房屋的抵押登记手续解除问题?
【详见后文解析...】
 
【涉案法条】
《中华人民共和国物权法》
第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条 无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。
第五十二条第(三)项 有下列情形之一的,合同无效:
(三)以合法形式掩盖非法目的;
第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。
第五十八条 合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
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