无证房屋已交付出卖人仍一房二卖，在后买受人未实际看房即过户，法院认定恶意串通损害他人利益合同无效？！
---谢某等与吴某等确认合同无效纠纷（二审）案法律解析

供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）
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【关键词】
恶意串通 房屋买卖 确认合同无效 无证房屋 一房二卖 善意取得 交付 产权过户　正常交易习惯　合理谨慎注意义务　重大过失

【要点提示】
恶意串通，指合同双方对于损害第三人的利益存在通谋的故意。在一房二卖案件中，判断在后买受人购买时是否善意，需要结合正常交易习惯并从其购房时是否尽到一般普通买受人起码的合理谨慎注意义务分析。

【当事人信息】
吴某：一审原告/二审被上诉人/买受方（在先）
谢某：一审被告/二审上诉人/出售方
郑某：一审被告/二审上诉人/买受方（在后）

【案情简介】
2012年3月11日，谢某（出售方，甲方）与吴某（买受方，乙方）通过中介公司千顷家园签订《北京市房屋买卖合同》，约定：甲方所售房屋910室，成交价格为49万元。2012年3月13日，吴某按合同约定支付房款，谢某出具收条，称收到吴某购买前述房屋的购房定金及房屋部分房款共计40万元。2013年3月24日，谢某出具收条，称收到吴某购买前述房屋的部分房款7万元，给钱当日谢某即将前述房屋钥匙交付给吴某。
2012年3月18日，李某（出租人，甲方，吴某丈夫）与案外人裴某（承租人，乙方）及天通伟业公司（居间人，丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，案外人裴某租赁该房屋后实际居住至2013年6月19日，自2013年6月19日至今，该房屋一直由吴某实际控制。
2013年1月10日，谢某（卖方，甲方）、郑某（买方，乙方）与涛顺公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：房屋910室，交易价格为70万元整。2013年1月13日，谢某出具收条，称收到郑某支付的购房首付款45万元。
2013年4月22日，谢某取得910号房屋的房屋所有权证书。
在2013年7月份，千顷家园经纪公司告知吴某，谢某已于2013年6月份取得了该房屋的产权证。
2013年7月4日，谢某（出卖人）与郑某（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋为910；该房屋性质为商品房；该房屋未设定抵押、出卖人未将该房屋出租；成交价格为510000元（谢某、郑某称约定的实际购房款为70万元，《存量房屋买卖合同》中约定的51万元是为了避税）；签订该合同当日，谢某与郑某办理了房屋所有权转移登记手续，郑某于2013年7月4日取得910号房屋产权证书。
吴某认为谢某、郑某签订的《存量房屋买卖合同》违反了《合同法》第52条的相关规定，属于恶意串通、严重损害了自己的利益，该合同应认定为无效。遂起诉请求：确认谢某、郑某所签订的买卖910号的《存量房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》（2013年1月10日签订的）及与该次房屋买卖相关的合同均无效。

【法院判决】
确认谢某、郑某及北京涛顺房地产经纪有限公司于二○一三年一月十日签订的《房屋买卖合同》及谢某、郑某于二○一三年七月四日签订的《存量房屋买卖合同》无效。

【案件解析】
无证房屋已交付出卖人仍一房二卖，在后买受人未实际看房即过户，是否构成恶意串通、损害他人利益？合同是否无效？

一、谢某在将房屋出售并交付吴某后，又一房二卖过户给郑某，谢某与郑某是否构成恶意串通？如何判断？
所谓恶意串通的合同，是指合同双方当事人非法勾结，为牟取私利而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。在其法定构成要素上，主观要素为恶意串通，即当事人双方具有共同目的，希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人利益；客观要素为合同损害国家、集体或者第三人的利益。恶意串通，损害第三人利益的合同无效。所谓恶意串通，应指合同双方对于损害第三人的利益存在通谋的故意。
1.出卖人谢某是否存在损害在先买受人吴某利益的故意？
谢某在诉争房屋售出之后，有向吴某进行转移登记的义务，但其不履行其合同义务，却将房屋另行出售给他人，谢某存有明显的损害吴某利益之故意。
2.在后买受人郑某是否有损害第三人（即本案在先买受人，吴某）利益之故意？
①谢某、郑某签订合同之初，谢某并未取得诉争房屋的产权证明。郑某系普通公民，该房屋的购买资金对于郑某亦属重要资产，对于该类房屋，郑某为保证交易安全应当去实地看房，通过房屋的占有情况，从一个方面推断房屋的权利归属。郑某并未实地看房，其行为与常理不符。②从购买房屋之后的线索，也可以推定房屋购买之时各方的心理状态。郑某在购买房屋之后的较长时间里，一直未去实地看房，而了解房屋的占有情况对于买受人获得使用权至关重要。
综上，谢某、郑某均有损害第三人（吴某，下同）利益之故意，法院亦认定谢某、郑某有恶意串通损害第三人利益之故意。
二、在后买受人郑某购买涉案房屋是否善意？合同有效无效？
判断在后买受人郑某购买涉案房屋时是否善意，需要结合正常交易习惯并从其购房时是否尽到一般普通买受人起码的合理谨慎注意义务分析。通常根据交易行为时客观情形，买受人只要尽到一般普通人起码注意义务就可以知晓出售人提供虚假信息，若行为人未能尽到一般普通人起码的合理谨慎注意义务而与相对人完成交易，则应认定其主观上存在重大过失，该重大过失妨碍其善意的成立。郑某与谢某签订《房屋买卖合同》时间为2013年1月10日，谢某取得诉争房屋产权证时间为2013年4月22日，郑某在未看到诉争房屋产权证的情况下，亦未进入诉争房屋看房的情况下，便与谢某签订《房屋买卖合同》，其行为过于草率，与正常的交易习惯及常理不符，故可以认定郑某未尽到一般买受人的合理注意义务，其对于吴末的利益受损主观上存在重大过失，亦属恶意。因此，谢某与郑某签订的房屋买卖合同因侵害了吴某的合法权益应属无效。

【涉案法条】
《中华人民共和国民法通则》
第五十八条 下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
　　第一百零五条 人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。