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借名买房纠纷相关法律问题探析——以北京地区50份典型判例为样本

【导读】
近年来，借名买房以及与借名买房有关的纠纷呈井喷的形势出现。这与房地产市场的繁荣与发展，以及国家对于房地产市场的调控不无关系。那么何为借名买房？如何界定借名买房中的法律关系？法院又是如何认定借名买房中的实际权利人的？...本文希望从实际案例出发对借名买房相关法律问题进行探析。

【正文】
一、借名买房的含义
借名买房是指当事人一方（借名人）经他方（出名人）同意，以他方名义买房并登记，且房屋归属于借名人一方的行为。
借名买房的大致过程是：借名人与出名人书面或口头订立借名买房协议，约定借名订立买房合同、借名登记及房屋归属与过户登记等事项；再由借名人或出名人与房地产公司订立买房合同，并以出名人名义办理房产证书和房产登记；购房款项和相关费用均由借名人支付。
以上一系列约定构成了借名买房协议的全部内容，其中既涉及买卖关系，又有间接代理的影子，还牵涉不动产登记和物权归属，可谓错综复杂。如出名人擅自处分房屋，将涉及借名人、出名人、第三人等多方利益，法律关系则更为复杂。
二、借名买房的原因
近年来房地产市场的繁荣使房地产交易呈现多样化的特征，笔者通过对北京地区50份典型判例研究，总结借名买房的原因主要有以下几种：
（一）规避法律或政策
以他人名义购买房屋最主要的原因之一是规避法律或国家政策。截止2019年10月9日，在中国裁判文书网上以关键字“借名买房”检索，北京地区共有2114篇裁判文书，这些裁判文书全部集中在2014年以后，2014年之前有关借名买房的裁判文书每年不到30份。这与“限购令”、“限贷令”的出台、“遏制房价过快上涨，解决居民住房问题”的国家政策，在时间上具有一致性。
（二）为享受特定购房优惠
政府为解决居民住房问题，制定了很多针对特定人群的优惠政策性住房，经济适用房、两限房、自住型商品房，包括现在的共有产权房，还有单位自建房、集资房、拆迁安置房等都是借名买房的对象。
（三）为隐匿财产或逃避债务
例如，婚姻关系存续期间，一方为隐匿财产而借他人名义买房；某些人通过不法手段取得的财产，为隐藏自己的财务状况而借名买房；还有部分人为规避债务，防止自己的房子被执行而将自己房屋过户至他人名下等。如(2018)京03民终15493号判例中，被告为离婚隐匿财产而与他人签订借名买房协议。
（四）其他类型的借名买房
现实中纠纷发生最多的是为规避法律或政策而借名买房和为享受特定购房优惠的借名买房。但也不排除还有一些其他原因的借名买房，例如境外人士想要在中国买房，借用内地亲朋好友的名义买房以缩短购房所需时间或是免去一些繁琐的审查程序（详见案例：（2005）珠中法民一终字第196号）；父母为避免自己百年之后子女们在继承遗产时要多缴税，或为避免将来的继承纠纷，而将房子登记在子女名下等情形。
三、借名买房协议的效力认定
除了上面根据借名买房的原因来分类，还可以根据房屋类型对借名买房进行分类，大致可分为借名购买政策性住房与借名购买普通商品房。根据笔者对典型案例的总结，法院在对借名买房协议的效力认定时，因房屋类型的不同而表现出巨大的差异，对于借名购买普通商品房，法院认可居多；而对于借名购买经济适用房等政策性住房，否定意见则占了绝大多数。详见笔者的统计数据：

法院对于借名买房协议效力的认定，总体思路是：只要当事人意思表示真实，内容不具有《合同法》第52条和其他法律规定的合同无效情形，即应当认可其效力。总的原则是：为适应现代社会交易的高速和频繁、维持交易秩序的稳定，应尽量减少无效合同的认定。
《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
对于借名购买经济适用房等政策房的情形，由于经济适用房等政策房本就是为保障低收入家庭住房而设，具有极强的社会公益性，若允许借名购买，则将极大损害低收入者的利益。司法实践中，虽有个别法院认为“经济适用房购买指标是一种权利，借名购买经济适用房是行使了他人享有的购房权利”。经济适用房购买指标固然是一种权利，但却具有专属性，其行使受到严格限制，权利人要么自己行使，要么放弃，却不能用来转让。因为政策房的本旨在于保障低收入家庭的住房，不该被用作转让牟利的工具，一旦被转让则意味着一个指标被浪费，一个符合购买条件的低收入家庭将失去购买经济适用房的机会，这明显与社会公共利益相悖。因此，绝大多数法院都不认可借名购买经济适用房等政策房的效力。
对于借名购买商品房的情形，借名者多是为了规避限购令和限购政策。政府限购、限贷政策属于行政性强制性规定，不属于法律、行政法规的效力性强制性规定，违反类似规定不必然引起合同无效的后果。因此对于借名买房合同的效力，需要结合《合同法》第52条和当事人具体的房屋情况来进一步判断。
四、法院如何认定借名买房中的实际权利人
《物权法司法解释一》第2条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”因此房产登记人，并不必然就是房屋实际权利人。借名买房中由于借名登记的存在，导致了法律物权与事实物权的分离。
那么法院在审判中是怎样确定借名买房关系是否成立，谁是真正的房屋所有权人的呢？对此必然要区分借名买房与借钱买房、冒名买房。通过对经典案例的总结，法院对借名买房关系成立的裁判依据主要有以下几点：
1.争议双方是否有书面协议
如果双方有借名买房的书面协议，协议中有关于房屋出资、房屋归属等方面的明确约定。法院可以借此认定借名买房关系的存在，在(2017)京0108民初48323号、(2017)京0114民初13237号、(2016)京0113民初1542号等案例中买房协议的明确约定，均成为证明案件事实的有利证据。如果没有书面协议，法院则需要进一步审查借名买房的合理性。
2.房屋的出资情况
借名买房中，必定是由实际购房人出资。首先，法院会综合审查比较实际购房人以及名义购房人的财务状况、还款能力、工作稳定性、工资收入或者有无其他经济来源等线索来判断双方是否有实际购买房屋的能力；其次，实际购房人对房屋的贷款金额、偿还周期、还款期限及其他税务费用等应当足够了解并能做出合理解释；最后，实际购房人一般会直接将购房款通过银行转账的方式直接支付到开发商指定的监管账户，亦会妥善保管转账交易记录，如果实际购房人在争议中无法提供转账记录或是现金交易收据，亦不符合常理。(2017)京01民终3648号、(2017)京02民终3209号等案例均表明房屋的出资情况，是法院在考虑借名买房实际权利人时最重要的因素之一。
3.购房相关手续原件由谁持有
在房屋交易过程中所签订或取得的购房合同、购房发票、税费缴纳凭证以及房屋产权证是由谁来持有，也是法院审查的重点。如果是借名买房的话，原则上应该是由实际购房人来持有的，出名人一般不会持有上述资料。如(2016)京0105民初36298号案例中，购房手续的持有情况，购房合同中实际的签字人，均成为证明借名关系的重要证据。
4.房屋实际使用情况
实际购房人一般会掌握房屋的控制权。如果实际购房人在房屋内自住的话，房屋装修、房屋水电费、采暖费等一般都是买房人自行办理缴纳。如果将房屋出租，那么租赁合同，出租人与实际收租人也是法院审查的要点之一。
法院认定了借名买房关系的存在，就会判决房屋归借名人所有吗？答案并不是必然的，最终审判结果还需要根据具体情况来分别确定。借名人此时是否具有购房资格、房屋是否出售或抵押给善意第三人等都会影响房屋的最终权属登记。
五、借名买房的风险及风险规避
首先，借名买房最大的风险必然是来自于出名人。（1）面对房价飙升带来的巨大经济利益，出名人可能会拒绝承认存在借名事实，更有甚者会向法院主动起诉要求借名人腾退返还房屋。（2）同时也可能会出现出名人将房屋出售给善意第三人，此时借名人想要取得房屋所有权将变得十分困难。（3）还可能出现出名人死亡或离婚等情况，其继承人或配偶拒不承认借名买房事实，要求分割财产，可能会使借名人陷入漫长的诉讼过程当中。
其次，借名买房的风险还可能来自于前述的借名买房协议被认定为无效；借名人没有证据证明借名事实；或者借名人始终无法满足过户条件，不能进行房屋变更登记等。
面对房产投资所带来的巨额收益，如何降低借名买房的风险呢？最有效的办法必然是咨询专业的律师。同时笔者提出如下几点建议：
（1）与出名人就借名购房签订书面协议，对于房屋产权归属、出资情况、违约责任、合同无效的处理方式等事项进行明确约定；（2）注意保存房产交易中的相关证据，尤其是可以证明实际出资、交付税费、物业费、装修费等各类发票、收据；（3）实际占有（控制）房屋并保管好相应证据及房屋产权证；（4）待取得相应资格后，尽快与名义购房人办理产权转移登记手续；（5）最好不要购买有严格政策限制的房屋，如经济适用房、安置房等。
另外，借名买房合同因违反法律法规强制性规定被确认无效后，根据《合同法》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。如果已经就借名买房发生纠纷，建议委托专业律师，尽可能减少损失、争取利益。

【相关法条】
《物权法》
第十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
《物权法司法解释一》
第二条　当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
《合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》
十、（借名买房的认定和处理）借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。
　　《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。
房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。
《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》
九、（规避住房限购政策的借名买房合同的处理原则）因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持；借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。

【参考文献】
【1】马一德，《借名买房之法律适用》，载《法学家》2014年第6期，第133页；
【2】张冰，《实务视角下的借名购买商品房产权归属研究》，载《法制博览》2019年第7期，第193页；
【3】陈玉翠，《借名买房中房屋所有权纠纷判决研究》，安徽财经大学。