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民法典物业法治要点解读
         发布者:易居房产团队   发布时间:2020-7-13   阅读:543次 ;分享到:
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2020年5月28日,全国人大审议通过《中华人民共和国民法典》,将于2021年1月1日施行,我国民事法律制度从此开启民法典时代。民法典实施后对民商事争议解决领域影响最为直接,笔者对《民法典》中关于业主自治和物业管理的新规定进行了系统地梳理,主要在物权编、合同编及侵权责任编编章。


01
物权编
TITTLES


01
增设居委会为指导和协助主体
第277条规定,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
需注意两点:
1. 业主大会、业委会成立的条件和程序只能是法律、法规规定,也就是全国人大及其常委会、国务院、省级人大及其常委会、有立法权的市人大及其常委会才能制定,省级政府及其以下行政机关均不能加以规定。
2. 地方政府有关部门的指导和协助是法定职责,“应当”一词在法律上的意思是必须干,不具有可选择性。另外,居委会正式成为了法定的指导和协助单位,不再是街道办履职的办事单位。

02
完善业主共同决定事项表决票权比例
第278条规定,下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二) 制定和修改管理规约;(对人的行为调控,主要不是管物)
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(双过半)
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(两个四分之三)
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项,应由专有部分面积比三分之二以上的业主且人数比占三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分占建筑物总面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
业主大会的职权没有发生大的变化,这里需要注意四点:
1. 原物权法对第(二)项的表述是“制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”,民法典直接表述为“制定和修改管理规约”,进一步凸显管理规约对人的行为调控,主要不是管物。
2.把原物权法中第(五)项中“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”分为两项,(五)使用和(六)筹集。原因是业主大会成立之初一般不需要筹集,业主买房时都缴纳了专项维修资金。更重要的是,为了解决专项维修资金的使用难问题。(五)和(六)两项议题对票权比例的要求不同。筹集需要两个“四分之三”,而使用仅需要“双过半”。
3.第(八)项“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”为新增条款,原物权法没有。物业管理条例有关于改变共有部分用途需要召开业主大会的规定,但没有规定票权比例。另外,对于出租共有房屋是否需要业主大会表决的问题,原来存在争议。现明确规定需要开会,且票权比例要求较高。该项表决的票权比例要求高于“双过半”。
4.表决事项对票权比例的要求变化很大,原来熟悉的“双过半”不见了。原物权法规定,参加表决的票权比例超过“双过半”,业主大会会议有效;支持率超过“双过半”或两个“四分之三”,议题获得通过。新法规定,参与表决的票权比例超过两个“三分之二”,会议才有效,且面积比例只算专有部分,不算总建筑物面积;一般议题的支持率“双过半”即获得通过,重大议题超过两个“四分之三”获得通过,支持率的票权比例计算均已参与表决的票权而非总票权为基数。理论上讲,只要超过两个“三分之二”的业主参与表决,一般议题只需要获总票权的三分之一支持即可通过,重大议题需要获总票权的二分之一支持。

03
增加维修资金使用范围
第281条规定,建筑物及其附属设施的维修基金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
这里增加了维修资金使用范围,原物权法只规定了电梯、水箱等。紧急通道的开启者,明确为业主大会和业委会。


02
合同编
TITTLES


01
增设物业服务合同专章
民法典合同编在委托合同和行纪合同之间增设第二十四章物业服务合同专章。这是一个重大突破!结束了物业服务合同性质的争论,为解决物业服务合同纠纷提供了法律依据。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。从第937条到第950条,共计14条,均为新增条款。

02
明确了业主大会的解除权,甚至是任意解除权
第946条规定,业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是对通知期限另有约定的除外。
依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。
该条明确了业主大会的解除权,甚至是任意解除权。只要业主大会程序合法,即产生解除效力,物业公司就要退出。当然,任意解除不是无责解除,物业公司可以要求业主赔偿损失。

03
合同期限届满后,无需就是否续聘专门做决定
第948条规定,物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。
当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日通知。
该条一锤定音,合同期限届满后,无需就是否续聘专门做决定。没有决定续聘的情况下,合同变为不定期,当事人(主要是业主)随时可以解除。这和第940条的规定相一致,与新物业公司订立新合同后,前期物业服务合同终止。到期的合同不需要再解除,民法典以法律形式明确了这一常识。某些地方设置的先解聘再选聘的程序,可以结束了!

04
明确了物业公司的及时退出、配合交接等义务及附随义务
第949条规定,物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定或合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。
原物业服务人违反前款款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。
这里把原司法解释的内容吸收了,进一步明确物业公司的及时退出、配合交接等多项义务。违反任何一项义务的,即不得收取合同到期后的物业费。这比原司法解释更为严格,规定了损失赔偿。
第950条规定,物业服务合同终止后,在业主或业主大会选聘的新物业服务人或决定自行管理的业主接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的费用。
这里明确了物业公司的附随义务,即合同终止后临时服务的义务,并可以收费。结合第549条的规定,如果原物业公司违反了退出、交接等任何一项义务性规定的话,临时服务的费用就都没有了。
特别提示:物业服务合同这一章,有两个新概念,物业服务人和物业服务区域。各地物业管理条例把小区或大厦统称为物业管理区域,带有浓厚的行政管理色彩,民法典将其明确为物业服务区域。


03
侵权责任编
TITTLES


01
明确了物业服务企业有安全保障义务
第1254条规定,禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或从建筑物上坠落物品造成他人损害的,由侵权人依法承担侵权责任;经调查难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后,有权向侵权人追偿。
物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生;未采取必要的安全保障措施的,应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
发生本条第一款规定的情形的,公安等机关应当依法及时调查,查清责任人。
与原侵权责任法第87条的规定相比,该条增加了三点内容:1.补偿后的追偿权;2.物业公司的安保义务和特殊侵权责任;3.公安等机关继续调查程序。
对于物业公司必要的安全保障措施具体指什么,没有规定。这一点物业公司需要好好研究。另外,建议物业公司购买公共责任险,以免出现大额赔偿。购买公共责任险的情况下,一旦出现被认定没有采取必要安全保障措施的情况下,可以由保险公司代为承担侵权责任引发的赔偿义务。
笔者思考

对物业企业来讲,法治就是要让他们走上规范化、集约化、安全化、科学化的发展道路(从管理走向服务,科技化加人性化服务是物业服务企业打造美好社区的必由之路,物业服务要以品质取胜,赢得业主内心的尊重与拥护)。对业主而言,法治就是建立业主自律机制,让业主知晓如何正确维护自身权益、业主拒交物业服务费可能引发的不利后果等。在以往的物业管理中,业主(住户)没有民主参与与维权的自治意识,没有把享受的物业服务当作商品看待,缺乏消费观念,常常处于一种被动、从属的地位,业主在物业管理中的权利没有得到应有的体现和行使。
物业管理不仅是行业管理,同时是复杂的社会管理,其牵涉建设单位、物业服务人、物业服务企业项目负责人、物业使用人、业主等多方主体,同时涉及多个政府职能部门。对物业管理的其他相关当事人(建委、国土、房管、市政、城管等部门)在物业管理中的法律地位,权利义务也不甚明了,影响了这些部门在物业管理中作用的发挥。 鼓楼区对辖区内物业纠纷处理趟出新路子,成立专门的物业纠纷调解中心,对物业纠纷案件进行必要的诉前繁简分流,化解矛盾。
民法典的出台,弥补了之前物业法治过程中立法滞后的不足,让各方行为有法可依、有法必依,更好地和谐共生,创建文明社区。

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