业主委员会代表全体业主与物业管理公司签订的物业服务合同及补充协议对全体业主均具有约束力

 [案件当事人]

上诉人（原审被告）张某某

被上诉人（原审原告）上海某某物业管理有限公司。

[基本案情]

　　原审查明，张某某为上海市徐汇区某某路某某弄某某号202室房屋登记产权人之一（建筑面积57.36平方米）。2008年4月1日，某某公司（乙方）与上海市徐汇区某某路某某弄业主委员会（甲方）签订物业服务合同，约定甲方委托乙方对上海市某某路某某弄住宅小区的某某路某某弄5－57号、上海市某某路5号－53号物业进行服务与管理；委托服务期限为三年，自2008年4月1日至2011年3月31日止（2008年3月1日至3月31日为临时委托管理服务期，收费标准与本合同标准一致）；普通住宅（上海市某某路某某弄5－27号）的物业服务费由业主按其拥有的建筑面积按每月每平方米人民币0.556元向乙方交纳；小高层及七层电梯房（上海市某某路某某弄28－57号）由业主按其拥有的建筑面积按每月每平方米1.05元向乙方交纳，并且交纳每月每平方米0.55元的设备运行费；非居住用房（上海市某某路5－53号）由业主按其拥有的建筑面积按每月每平方米2.5元向乙方交纳；本物业服务费每月或季交纳一次；乙方须实现公共环境卫生保持整洁良好、绿化成活率达95%、业主和物业使用人对乙方的满意率达90%等管理目标。同日，双方签订补充协议，约定鉴于上海市某某路某某弄某某号－40号106户业主内，有部分系动迁户购买商品房回搬的业主，且因历史原因，某某公司将与业委会一同出面与上述业主协商收费标准，协商周期为12月内（从2008年4月1日起），某某公司同意在协商周期内暂缓向上述业主收取物业服务费，如协商期内不能解决上述问题，则某某公司将依据本合同的物业服务费收费标准进行收费。2008年5月22日，上海市徐汇区物价局对该物业服务合同进行了备案，备案期限自2008年5月至2011年3月。

　　在某某公司管理期间，上海市徐汇区某某路某某弄业主委员会对业主反映的有关物业管理中存在的问题及小区公共设施损坏修复问题进行了研究，并于2008年8月18日出具致某某公司的书面意见函，认为“小区物业管理中确实存在保洁、停车费收缴、维修等问题，要求及时制定整改方案，确定整改时间并在本月底前告知业委会；关于公共设施的修复问题，要求及时提出修复方案，并应附列详细费用的预算清单，经业委会或业主同意后，按照预算实施，不能只向业委会告知估算”。2009年1月22日，上海市徐汇区某某路某某弄业主委员会致某某公司工作函，对某某公司提出包括小区内机动车停放混乱、清扫楼道和电梯的保洁工作经常不按规定进行、小区绿化地内脏乱物甚多等12方面的建设性意见，建议2009年春节后进行一次专题研讨。某某公司在原审法院已生效的（2009）徐民三（民）初字第138号等案件的审理中确认上述意见函及工作函均已收到，并表示对业委会提出的问题会进行整改，但与案件无关。2009年3月25日，上海市徐汇区某某路某某弄业主委员会致某某公司工作函，督促某某公司及时解决某某路某某弄小区物业管理中存在的公示物业收费的标准和协议的物业服务标准、公共设施的出租收益和使用情况、车辆停放管理和收费、改进保洁等工作、加强安全管理、改进维修等12方面问题，在2009年4月15日之前完成整改。

　　原审另查明，系争小区有820户左右业主。原审法院在审理（2009）徐民三（民）初字第138号等案件时，业主方向原审法院提供了三百余份物业服务意见征询表，以证明系争小区内的该三百余户业主对某某公司提供的服务表示不满意，某某公司管理中存在的问题。为此，（2009）徐民三（民）初字第138号等案件推定业主提出的某某公司在保安、保洁等方面服务存在一定瑕疵的抗辩成立，对某某公司应收取的物业服务费用予以酌情减扣；待某某公司进行相应的整改，业主委员会或业主大会认可其管理服务符合合同约定后再恢复合同约定收费标准，或由双方再行协商服务要求及收费标准。本案中，某某公司未提供其已进行整改且已获认可的相关证据。

　　张某某未支付自2008年3月起至2010年12月止的物业管理费，某某公司催讨未果，故诉至原审法院，请求判令张某某支付上述期间内的物业管理服务费3,120.38元。张某某不同意某某公司的诉讼请求。

　　原审庭审中，某某公司提供了告知函、催款通知书等证据，欲证明其曾多次向张某某催讨物业费。张某某主张从未收到过上述文件。原审法院经审理查明，某某公司分别于2009年6月份、2011年2月份向系争房屋寄送挂号信，但是张某某未予签收。

 [一审法院判决]

　　原审认为，某某公司与上海市徐汇区某某路某某弄业主委员会签订的物业服务合同对小区内的全体业主均具有约束力，在物业服务合同签订后，有关物业管理服务应由该合同进行调整。某某公司在履行了物业管理服务后，有权向业主收取物业管理费；张某某作为小区业主，理应按物业服务合同的约定向某某公司缴纳物业管理费。某某公司提供的管理服务中存在问题，其未提供其已进行整改且已获认可的相关证据，故对其主张的物业管理费予以酌情减扣。

　　原审法院审理后,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，于二○一三年八月九日作出判决：张某某于判决生效之日起十日内向上海某某物业管理有限公司支付自2008年3月至2010年12月的物业管理服务费2,808.35元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由张某某负担。

　　原审法院判决后，张某某不服，向本院提起上诉称：1、业主委员会与被上诉人签订的物业服务合同对上诉人没有约束力。根据业主委员会与被上诉人签订的补充协议，对于某某号-40号业主应当支付的物业服务费标准，被上诉人与业主委员会将一同与该部分业主进行协商。据此，物业服务合同约定的收费标准对该部分业主并不适用。事实上，被上诉人从未就此与包括上诉人在内的业主协商过，原审依据物业服务合同酌定物业服务费标准，缺乏依据。2、被上诉人提供的日常服务及管理存在问题。小区内绿化破坏严重，路灯损坏，居民红外线防盗报警装置不能使用，但被上诉人未予以维护和修理。小区电瓶车被盗，业主家中失窃时有发生。业主对被上诉人提供服务的满意度接近于零。3、某某号-40号业主系原某某村动迁回搬户，多数属于特困人群。2008年之前的物业服务费标准最高为每月每平方米0.67元，原审酌情确定的物业服务费标准明显过高，上诉人仅愿意按照被上诉人原审诉请60%的标准支付物业服务费。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。

　　被上诉人某某公司辩称：1、业主委员会有权代表全体业主签订物业服务合同。对于物业服务费标准，物业服务合同已作出明确约定，并经物价部门备案。上诉人以之前的物业服务费收费标准作为参照，没有依据。2、被上诉人提供的管理和服务确实存在瑕疵，但不能将责任全部归结于被上诉人。实际上，因为小区业主一直拖欠物业服务费，被上诉人无奈自行贴补物业服务支出。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

　　本院审理过程中，上诉人提供如下证据：1、情况说明及业主回复函，证明被上诉人未与上诉人协商过具体收费标准；2、案件接报回执单及告知书，证明被上诉人管理失职，小区多次发生失窃；3、照片一组，证明被上诉人提供的服务和管理存在欠缺；4、联名书，证明上诉人为回搬动迁户，经济困难，属于特困群体。被上诉人对证据1真实性持有异议，对证据2认为不能证明上诉人所要证明的事实，对证据3认为由于小区80%以上业主未交纳物业服务费，被上诉人日常管理确实存在瑕疵，对证据4表示不清楚。经审查，本院认为上诉人提供的证据1、4与本案无关，证据2、3所要证明的事实实际上已经被上诉人确认。

　　经审理查明，双方当事人对原审认定的事实不持异议，本院依法予以确认。

 [二审法院判决]　

本院认为，业主委员会作为业主自我管理机制的执行机关，有权代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同。本案上海市徐汇区某某路某某弄业主委员会代表全体业主与被上诉人签订的物业服务合同及补充协议，对包括上诉人在内的全体业主均具有约束力，双方应当按照约定全面履行各自义务。

　　对于物业服务费的收费标准，被上诉人与业主委员会签订的物业服务合同已作出明确约定，即普通住宅（上海市某某路某某弄5－27号）为每月每平方米0.556元；小高层及七层电梯房（上海市某某路某某弄28－57号）为每月每平方米1.6元，非居住用房（上海市某某路5－53号）为每月每平方米2.5元。该合同并未另行确定上海市某某路某某弄某某号-40号业主可以按照其他标准支付物业服务费。被上诉人与业主委员会签订的补充协议虽然明确被上诉人与业主委员会将一同出面与上述某某号-40号业主协商收费标准，但同时清楚表明协商不成的，被上诉人仍将依据物业服务合同确定的收费标准进行收费。鉴于双方事后并未就物业服务费收费标准重新达成一致，包括上诉人在内的某某号-40号业主仍应按照物业服务合同确定物业服务费的基础标准。至于小区业主在2008年之前系以何种标准支付物业服务费，并不能改变或者影响本案物业服务合同的约定。包括上诉人在内的某某号-40号业主的身份及经济状况本身亦不能成为合同严格履行原则的例外。

　　对于物业服务存在的瑕疵，被上诉人亦予以确认，因此，被上诉人并不能完全依据物业服务合同约定的标准要求上诉人在内的业主支付物业服务费。至于具体标准，原审法院基于自由裁量权根据本案实际情况酌情予以确定，并无不当。

　　综上，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。