开发商逾期办证违约责任谁承担|商品房买卖合同纠纷案理论探析

【案件当事人】
     原告王某、被告某房地产开发商。
    【基本案情】
2010年6月，王某等人与某房地产开发商签订了《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人应当在商品房交付后90日内，办理《房地产权证》。如买受人不能在规定期限内取得房地产权证书，从逾期之日起，出卖人应每天按买受人所交购房金额的万分之一向买受人支付违约金。2011年8月9日，王某等业主与该房地产开发商办理了房屋交接手续。同年11月4日，该开发商在申请办理产权登记时，被告知应完成相关税收清算后才可办理房屋权属登记。2012年4月10日，有关部门才将相关完税清算通知送达该房屋开发商。4月15日，房管部门受理了产权登记。王某等人没有如期拿到房地产权证。

【意见分歧】　　
    对于本案如何处理，存在两种不同意见：　
    第一种意见认为：《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”该条表明，在无过错责任下，不可抗力可作为法定的免责事由。由于政府部门行政行为导致逾期办证应属于不可抗力。因此，开发商不承担违约责任。
    第二种意见认为：《合同法》第121条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”根据合同的相对性，本案中逾期办证的违约责任应由房地产开发商承担。

【法律评析】
    笔者倾向第一种意见。本案中的行政行为构成了合同法上的不可抗力，出卖人不应承当违约责任。
    根据《合同法》第117条，所谓不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。通常，不可抗力包括以下几种情形：自然灾害、政府行为、战争等等。由于行政行为具有强制性，行政主体在实施行政行为时无征得行政相对方的同意，行政相对方如拒绝履行行政命令或者行政措施，行政主体可以依法强制履行或向法院申请强制执行。开发商作为行政相对方，对于行政主体实施的非税清算行为，只能服从并执行。本案中，相关政府部门要求开发商非税清算是在房屋买卖合同签订之后发生的，显然具有不可预见性，行政机关的非税清算手续何时能够完成更不是开发商能够左右的。开发商和业主签订了合同之后，按照合同约定在规定期限内向产权登记机关报送了完备的房屋初始登记材料，积极进行了非税清算，其主观上不存在疏忽或者过失。因此，行政部门的非税清算行为构成了合同法上的不可抗力，开发商不应承担违约责任。
    同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第1款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”该条规定“由于出卖人的原因”导致逾期办理产权证的，出卖人应当承担违约责任，即出卖人主观上存在过错是其承担法律责任的基础，如果因第三人或者不可抗力造成的延误，出卖人不承担违约责任。由于本案的行政行为构成了合同法上的不可抗力，出卖人不应承担违约责任。王某等业主可向相关政府行政部门追究拖延履行行为所造成的损失。

（作者：刘俊 侯晓蕾  作者单位：江西省鄱阳县人民法院）来源：中国法院网