一直以来，房地产行业内的普遍认知是：一手房是楼市风向标，二手房是楼市晴雨表。一手房的价格波动、成交情况会对二手房市场起到领涨或引跌的作用，且一般新盘价格有浮动，其周边的二手市场一定会相应有所调整。但如今的北京楼市，二手房已经成为市场的主导，即楼市的风向标。

具体原因如下：

第一，2008年开始，北京二手房住房交易总量就超过了新房交易量，且根据21世纪宏观研究院的测算，这一趋势已逐步形成，预计2015年，北京二手房交易占全部交易量比重将超过60%。

第二，北京四环内几乎已经无地可供，城区没有多少项目，一手房多在郊区，且项目分布分散，很难代表整个北京楼市走向，而二手房覆盖所有的城区和版块。

第三，借用网络语言来讲，一手房市场是“B to C”业务。开发商在楼盘销售中处于强势地位，对开盘时间和价格操作能力较强，只要开发商的资金问题无碍，市场下行时，可以捂盘不开，一手房成交量和开发商的销售策略息息相关。

但受不断飙升的高地价、限价等因素的影响，只要开发商的资金问题无碍，一手房的房价只会是在一定空间内稳步上涨，且不完全受市场影响。

相反，二手房市场是“C to C”业务，也就是说二手房交易双方是平等的个体，其最终成交价格是基于市场预期以及买卖双方通过平等的讨价还价方式达成，是小业主对小客户市场博弈的结果，更能体现市场预期。

第四、在北京楼市的调控格局下，一手房市场产品类型更为多样，除了商品住房，还有自住房、限价房、经济适用房等，一手房市场受政策性住房的影响较大，一段时间的成交量上涨、价格下跌或因自住房等相关政策性住房的集中签约。

相比之下，二手房在入市交易时，受政策性住房的影响较小。

实际上，这也符合市场规律，在美国，91%的住房需求是二手房市场满足的，而在中国，目前来看，只有一线城市的二手房交易总量超过新房，其中北京二手房交易占比最高。

所以，“存量房时代”的来临是不可避免的，是市场规律发生作用的结果。

 21世纪经济报道