《商品房买卖合同司法解释》规范了商品房买卖合同的订立、履行、违约责任等各个环节,但随着商品房买卖实践的不断发展。很多情形无法为现有条文所涵盖，需要更为精细的规定予以补充完善。

　　1.关于商品房预售合同的效力问题

　　《商品房买卖合同司法解释》第2条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

　　实践中出现出卖人未取得商品房预售许可证，但在起诉前已从期房转化为现房。此时商品房预售合同效力如何认定？我们认为,在商品房转化为现房后，已经具备交付业主使用的条件。商品房预售许可要件的缺失已在事实上得到补正。因此商品房买卖合同应当认定有效，以促进市场流通并维护诚信交易。

    2.关于房屋质量瑕疵的问题

　　《商品房买卖合同司法解释》第13条规定:交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。实践中出卖人主张所售商品房经建设主管部门审批,并经建设工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件,因此不应承担责任。

　　我们认为,交付的房屋虽然经过有关行改管理部门审批，符合当时的建筑标准和规范，但事实上存在质量缺陷的客观事实的，仍应承担责任。

    3.关于房屋面积误差问题

　　一是因测量标准变化引起的商品房实测面积与约定面积不符的处理。实践中出现因国家建筑物测量标准调整导致合同约定的商品房结算面积与房屋实测面积不符,此时是以约定的面积还是以实测的面积为准?

　  我们认为：如果当事人明确约定最终的结算面积不以实测面积为准，而以合同约定的面积为准，系当事人对风险的自我判断；其在订立合同时已经明确预见到合同约定的面积（即暂测面积）可能与房屋土地管理部门未来的实测面积存在差异。当事人基于自身的商业判断所为的约定，应当得到诚信地遵循。　　

    二是面积不符时鉴定资料的提供问题。实践中如何判断面积不符,房屋买受人测量认为房屋面积短少，请求法院对房屋面积进行测量鉴定；出卖人主张面积相符,拒绝提供竣工平面图导致无法鉴定的,如何处理?

　　我们认为：因房屋实际建筑面积的测量涉及专门性问题，常人一般难以解决。出卖人负有提供鉴定所必须的竣工平面图的协助义务；如其拒不提供,则可以推定买受人的主张成立。

　　三是按套计价出现面积误差的处理。商品房买卖合同约定按套计价的，若实际面积小于约定面积，合同未对面积误差作出约定,房屋买受人提出解除合同或返还误差面积的房价款的,应否支持?

　　我们认为,在现房销售的场合，如果开发商能够举证证明其已经提供条件让购房者对房屋进行了充分的了解和考察，购房者自愿签订合同的，可以认定按套计价约定有效；否则不应认定该约定的效力。在期房销售的场合，由于购房者对期房的考察和了解只能通过图纸进行,应视为约定不明,适用《商品房买卖司法解释》第14条的规定处理。

    4. 关于商品房买卖合同解除问题

　　实践中的问题是买受人迟延支付购房款，出卖人有权解除合同但没有行使解除权，后以行为方式与违约方继续履行合同，其后请求解除合同的，应否支持?

　  我们认为,在迟延付款情形,合同解除条件成就,出卖人有权解除商品房买卖合同，将收取的房款退还买受人。但出卖人其后接受买受人的继续履行合同的行为。应视为对合同解除权的放弃，出卖人不得再要求解除商品房买卖合同。

（潘军峰 江苏省高级人民法院  史上最全商品房买卖合同纠纷疑难问题及审判观点集成）