商品房的团购方式多种多样，从发起的主体上看，一般可以分为四种：第一种是购房者通过网络或其他媒介自发组团购房；第二种是购房者所在单位组织职工组团购房；第三种是房地产经纪公司或媒体等中介性机构组团购房；第四种是开发商主动推出团购政策。

  1、在以上四种模式中，实践中以第二种模式操作者居多（购房者所在单位组织职工组团购房）。在这种模式中，从团购单位是否承担合同责任的角度来划分，团购操作又可分为以下两种模式。

　　第一种模式是在团购协议中明确团购单位仅仅只是单位职工的受托人。这种模式下，团购单位不承担合同的权利义务，团购发生争议以后诉讼主体也不涉及团购单位。

　　另一种模式是团购单位成为团购合同的主体，团购单位承担团购合同约定的权利义务，团购单位承担支付预付款等责任。团购协议中往往约定单位职工与开发商签订商品房买卖合同以后，团购单位与开发商的合同关系解除。

　　从团购单位的角度来讲，第一种模式团购单位的风险比较低，团购单位乐于采用第一种模式。第二种模式对团购单位来说团购单位要承担一定的风险。对开发商来说愿意选择第二种模式。

　　2、对于房地产经纪公司或媒体等中介性机构组团购房的模式，实务中也较多，目前以网络媒体作为一个组织平台进行团购的模式也渐趋成熟，取得了较好的实际效果。

　　3、而对于第一种（购房者通过网络或其他媒介自发组团购房）和第四种模式（开发商主动推出团购政策）来说，由于是购房者自发组织或开发商自行组织，在购房者与售房者之间缺乏第三方的组织者参与，显然效果不如另两种好。其在实务操作中的成交量不理想，有时甚至组织后无法成功团购签约。

二、商品房团购一般涉及的法律关系

    商品房团购涉及到开发商、团购组织者与购房者三方，厘清各自的地位及其之间的法律关系，对避免三方之间的纠纷有着重要的意义。

    (一)团购组织者与购房者之间的委托代理关系

    目前对团购组织者与购房者之间关系的定性有不同的意见，分别有信托、委托、行纪、居间等不同的观点。那到底是什么关系呢? 

    团购组织者与购房者之间实际上是一种委托关系。购房者是委托人，团购组织者是受托人。作为团购组织者来讲，购房者有集体购房的意向以后，为明确组织者与购房者之间权利义务和避免双方的纠纷，组织者与购房者之间应当签订委托协议或委托书明确双方之间的委托代理关系，明确购房者的授权范围和义务。双方以《民法通则》及《合同法》中有关委托代理的法律规定为依据来规范各自的权利义务。

    (二)开发商与团购房者之间的买卖合同关系

    开发商与团购房者之间的关系是房屋买卖合同关系。开发商是出卖方，团购房者是买受方。按照不同的团购模式，开发商与购房者在前期有的并不会直接以甲乙双方的身份签订团购合同，而是由团购组织者与开发商签订合同。但不管双方是否直接签订合同，二者在本质上就是买卖合同的法律关系。根据《合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。自从国家取消公房私售制度后，单位不可以再向职工分房，各开发公司也清楚这一规定，况且团购合同中由于产权登记一户一证的要求，基本上也能明确单位所购房屋的委托人是职工。所以开发商知道委托人是很容易的。因此，单位或其他团购组织者与开发商的团购协议直接约束购房者与开发商。这为之后购房者与开发商签订正式的房屋买卖合同提供了极好的法律依据。

    在现实中，团购合同往往都是在取得预售许可证之前签订，开发商与团购房者签订《商品房购销合同》往往还需要很长的一段时间。为尽快在开发商与购房者之间建立权利义务关系，团购合同签订后，开发商应当尽快与实际购房者签订《认购协议》明确双方的权利、义务关系。作为团购组织者来讲，也应当促使购房者尽快与开发商签订《订购协议》和《商品房购销合同》。

    (三)团购组织者与开发商的关系

从法律关系上来看，团购单位与开发商没有直接的权利义务关系。因为团购组织者只是团购房者的代理人。实际操作中，由于团购房者众多不可能每个人都参与实际谈判和操作，所以有关商品房买卖的谈判实际上还是发生在团购组织者与开发商之间。在双方签订团购合同时应当明确团购组织者与团购房者的委托关系。

（易居房产律师团队搜集整理）