在当今的购房热潮中，越来越多父母想为未成年子女购房，主要基于以下几种考虑：认为现在都是独生子女，房子早晚都是孩子的，直接落在孩子的名下，也省得以后过户，还省了税；有些家境较好的，提前为孩子留些资产，投资房产不贬值；有些给未成年买房是为了能落户，给孩子找所好的学校；个别人为了逃避债务，将财产转移给未成年子女。对于已经登记在未成年子女名下的房产，父母有时会基于周转资金等各种考虑而将房产抵押或出售。

然而，由于未成年人在法律上属于无民事行为能力人或限制民事行为能力人，父母在为未成年人购房或代为未成年人出售房产时会面临着各种各样的法律风险，需要父母们提高警惕学会如何防范。

一、未成年人购买房屋应由法定代理人签署合同

十八周岁以下的子女属于限制民事行为能力人或无民事行为能力的人，只能进行与其智力能力相当的法律行为。购房行为，由于标的数额高、手续复杂、风险与收益并存，这已大大超出了未成年人所能预测和承担风险的范畴，因此，购房行为必须由他的法定监护人来代为行使。 

另外，根据我国房地产交易的相关法律规定，在房屋权属证书上登记的产权人姓名，必须与《房屋买卖合同》上的“买方”名称一致。因此，如果以未成年子女的名义买房，必须以自己未成年子女的名义签署房屋买卖合同；但由于未成年子女不能以自己的名义单独签署购房合同，故，必须由其监护人以买方监护人的名义同时签署。

风险提示：

1、非完全民事行为能力人签订的合同存在无效或效力待定的风险；

2、非法定监护人或指定监护人签订的合同存在无效或效力待定的风险；

3、未成年人为唯一购房人的，不能申请房贷。

风险防范

1、索要交易方的身份证件，审核是否达到具有完全民事行为能力的年龄；

2、索要未成年人之监护人的身份证件及有关监护关系的证明文件（户口本、户籍证明、监护人证明、监护公证、法院裁定书等）；

3、在合同签署时，必须要求监护人在场，并在合同中签署其本人的名字。

相关案例

当事人信息：

原告：杭州中豪置业有限公司   

被告：何黎容   法定代理人：何辉城

案情简介：

2014年4月14日，原、被告间签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买晴园房屋一套，房款总计1509631元。被告应于2014年4月14日支付首付款309631元，余款于合同签订后七日内办理银行按揭。合同中并约定了违约责任、房屋的交付等。后被告未依约履行，2015年1月18日，经杭州市上城区公证处公证，原告与被告法定代理人何辉城电话联系，其表示不愿购买该房屋，不认可原、被告签订的房屋买卖合同。

法院认为，原、被告双方于2014年4月14日签订《商品房买卖合同》，因该合同订立时，被告未满十八周岁，系限制民事行为能力人，且订立该房屋买卖合同的行为与被告的年龄、生活相关程度等不相适应，故在被告法定代理人未予追认前，合同效力待定。现经原告催告，被告法定代理人明确表示不愿认可房屋买卖合同且不履行，故原、被告双方签订的《商品房买卖合同》应予认定无效。原告主张确认合同无效的请求适法正当，本院应予支持。被告经本院合法传唤未到庭，不影响本案的审理。

裁判结果

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、确认杭州中豪置业有限公司与何黎容于2014年4月14日签订的《商品房买卖合同》无效。

二、案件受理费50元由杭州中豪置业有限公司负担。

二、父母不能擅自处分登记在未成年人子女名下的房屋

根据相关法律的规定，房产登记在未成年子女名下之后，该房屋便成为其个人财产，父母无权擅自处分；未成年子女作为共有权人的情况之下，也是如此。

风险提示

1、非完全民事行为能力人签订的合同存在无效或效力待定的风险；

2、非监护人签订的合同存在无效或效力待定的风险；

3、监护人擅自处置未成年子女名下的房屋可能存在合同无效的风险；4、监护人不能抵押贷款、不能收回房产除非子女成年后同意变更登记、父母离婚可能会出现为实际占有和使用该房产而争夺子女的抚养权的现象而不利于未成年子女的健康成长。

风险防范

1、索要交易方的身份证件，审核是否达到具有完全民事行为能力的年龄；

2、索要未成年人之监护人的身份证件及有关监护关系的证明文件（户口本、户籍证明、监护人证明、监护公证、法院裁定书等）；

3、在合同签署时，必须要求监护人在场，并在合同中签署其本人的名字；

4、要求监护人出具的为被监护人利益的书面保证、声明或公证书。

相关案例

当事人信息：

上诉人（一审原告）：金某

被上诉人（一审被告）：徐某

法定代理人：汪某

被上诉人（一审被告）：汪某

被上诉人（一审被告）：俞某

基本案情：

法院查明：金某系汪某姐夫，徐某系汪某与前夫所生之子，汪某与前夫离婚后与俞某于2007年结婚，2006年汪某为徐某购置别墅一套，登记于徐某名下，2007年取得所涉国有土地使用权证。2007年12月，汪某某以徐某某（卖方即甲方）的监护人身份，与金某（买方即乙方）签订房屋买卖合同一份，约定将上述房屋作价1500000元出卖给金某，金某在乙方栏内签名确认，汪某某、俞某某在甲方栏内签名确认，金某依约支付了全款。汪某某将上述房屋的所有权证、国有土地使用权证及钥匙交付给金某。汪某某将所得房款用于归还其个人赌债等债务。2009年，汪某因涉嫌非法吸收公众存款罪被逮捕，后被判处有期徒刑四年。

金某于2010年8月诉至法院，以其与汪某某、俞某某于2007年12月签订的房屋买卖合同约定汪某某、俞某某将属于徐某某所有的、位出卖给金某，其已按合同约定支付全部房款，汪某某也已将房屋钥匙、房屋所有权证、土地使用权证交付给金某，但汪某某等人未协助金某办理房地产过户手续为由，请求判令徐某某、汪某某、俞某某即时协助金某办理房地产过户手续。

徐某某在原审中表示同意金某的诉讼请求。

汪某某在原审中亦表示同意金某的诉讼请求。

俞某某未作答辩。

一审法院认为：徐某某未满18周岁，尚在校就读，属于限制民事行为能力人和无诉讼行为能力人。汪某某作为徐某某的法定代理人和监护人，以监护人的身份与金某签订本案房屋买卖合同，将涉讼房屋出卖与金某，并将出卖所得房款用于归还汪某某的赌债等个人债务，显然损害了被监护人即徐某某的利益。对于出卖房屋这样特别重大的民事活动，与徐某某的年龄、智力不相适应，即徐某某尚不具有出卖房屋的行为能力，故其向法院所作关于同意金某诉讼请求的陈述，应认定无效。因此，汪某某与金某签订的本案房屋买卖合同，违反法律强制性规定，应予确认无效。判决驳回金某的诉讼请求。判决后，金某不服上诉至宁波市中级人民法院。

二审法院认为:本案的争议焦点在于：汪某某以徐某某之法定监护人身份将徐某某名下房产转让给金某的行为是否因“非为未成年人利益”而归于无效。汪某某作为徐某某的法定监护人，以徐某某名义与金某签订房屋买卖合同，系代理徐某某为民事行为。双方的房屋买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体和第三人利益，应为有效。双方均应依约履行。金某已全额支付房款，汪某某也已将房屋实际交付与金某，虽汪某某将上述房款用于归还赌债，但于本案中之交易相对方--金某而言，此项交易系等价有偿，金某亦非汪某某所负赌债之债权人，故不应以汪某某将房款用于归还赌债而认定该处分行为损害徐某某利益，并从而认定该处分行为无效。《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款规定，“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”本院认为，此款之规定，虽为约束法定监护人之监护、管理行为，但不能以此对抗与被监护人作等价交易之善意第三人。

二审法院改判：

一、撤销浙江省慈溪市人民法院（2010）甬慈民初字第909号民事判决；

二、徐某某、汪某某应于本判决生效之日起十五日内协助金某办理余姚市城区名仕花园26幢1002室房屋（含架空层及车位各一个）过户登记手续；

三、驳回金某的其他诉讼请求。

（易居房产律师团队整理发布）