【基本案情】

2001年2月16日原告与被告签订三份《商品房购销合同》，约定由原告向被告购买被告开发房产。合同第九条、第十条约定“被告须于2001年10月1日前，将经竣工验收合格的房屋交付给原告，如不能按期交付，原告有权按已交付的房价款向被告追究违约利息。逾期超过180天，则视为被告不履行合同，原告有权终止合同，由被告按原告已付款的50%向原告支付违约金。” 上述期间，原告依《商品房购销合同》的约定向被告支付了购房款。

因被告迟延交付商品房，2003年9月26日向诉至人民法院，原告要求行使要求解除合同。经原审法院审判后，原告提起上诉，二审法院作出判决。

【争议焦点】

1．合同约定第九条、第十条的约定条款是否为约定解除权。

2. 超出约定期限行使解除权的效力。

【法院判决】

本院认为：本案争议焦点是如何解释涉案的《商品房购销合同》第十款所表述的内容，是约定合同终止还是约定合同解除。合同终止，是指因出现法律规定或当事人约定的事由时，合同关系在客观上将不复存在，合同债权和合同债务归于消灭。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定了包括……（二）、合同解除；……（七）、法律规定或当事人约定终止的其他情形在内的七种情形。从涉案《商品房购销合同》第十条约定所表述的意思分析，是约定上诉人梁某在被上诉人顺德美联房地产有限公司逾期交房180天后，有权终止合同权利义务，这与《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的合同解除权的意思是一致的，而是否行使该“解除权”权利在于上诉人梁某。虽然《商品购销合同》中出现“终止合同”的字样，而实质是约定合同解除权，因此不是“被上诉人顺德美联房地产有限公司逾期交房180天后，合同权利义务就自然终止”。故原审判决认定该款是解除权条款是正确的。

《合同法》第九十五条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。在本案中，被上诉人顺德美联房地产有限公司因延迟逾期180天即至2002年3月30日，未能向上诉人梁某交付商品房，而从该日开始上诉人梁某的解除权就开始生效，上诉人梁某应在解除权发生之日起一年内即2003年3月31日前，向被上诉人行使解除权，可是上诉人梁某于2003年9月26日才向人民法院提起诉讼要求确认合同终止，其行使解除权已超过法律规定的一年期限，视为其解除权消灭，合同持续有效。因此，上诉人梁某主张双方合同关系已终止，请求被上诉人顺德美联房地产有限公司“返还购房款”的理由不成立，本院不予支持。 

【案件点评】

1.合同第十条约定为解除权

合同解除使合同关系发生既往消灭的效力，具有溯及既往的效力，因而对已履行的合同将产生恢复原状的后果；合同解除有广义合同解除和狭义合同解除，广义的合同解除包括单方解除和双方解除，狭义合同解除仅指单方解除；双方解除是双方当事人为消灭原合同而订立解除合同；单方解除是当事人一方通过行使法定解除权权或约定解除权而使合同的效力溯及既往地消灭的意思表示。从合同解除的事由合同解除分有法定解除和约定解除。而合同终止仅使合同关系发生将来消灭的效力，不具有溯及既往的效力，因此不能产生恢复原状的法律后果。本案中，如果认定为合同终止，那么将导致在原告付完购房款，被告并没有交付房屋的情况下，权利义务消灭，原告失去了获得交付房屋的权利，这显然不公平，不合理性。而本案第十条的约定跟解除权的内涵一致。所以本案合同第十条不应认定为合同终止条款，而应认定为解除权条款。

2.解除权生效和行使期限

（1）解除权的生效

本案合同第十条约定逾期超过180天，则视为被告不履行合同，原告有权终止合同。也即是逾期超过180天后解除权生效。

（2）解除权行使期间

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，被告没有催告，原告行使解除权，那么应该在解除权生效之日起1年内行使。

综上，合同的解除权行使的最后期间为逾期交付180天之后，再过1年。

3.解除权是形成权，行使解除权的期间是除斥期间。

解除权是形成权,形成权行使的期间是除斥期间，在除斥期间不行使该解除权，该丧失了该解除权。本案中，原告超过了法定期间解除合同，此时，他的解除权已经丧失，他解除行为不发生解除合同的效力。所以，该合同继续有效。

（摘自：兰台房产法评）