上半年在政策的多轮利好刺激下，带来的曙光给萧瑟已久的北京楼市带来了丝丝暖意。  

从930，330新政，到年内三次降息、降准，从下调营业税，到进一步放宽公积金贷款申请门槛，一系列的托市政策刺激了2015年上半年改善型购房需求的持续释放，支撑了楼市的复苏，尤其是北京的房地产市场基本走出了2014年的历史低谷。  

值得注意的是，北京新房以及二手房在成交量方面出现了截然相反的趋势。  

数据显示，2015上半年北京新房住宅成交依然延续去年的低迷态势，并且再度创造历史新低。而二手房市场却表现出量增价稳的趋势，成交量却较去年同期上涨88.6%。  

上半年住宅成交量创历史新低  成交均价创新高  

事实上，对于北京新房市场而言，这些在政府银行方面所获得的利好只是杯水车薪，无法将其拉出眼下所陷入的泥沼。  

根据亚豪机构数据统计显示，2015年上半年（截止6月25日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交27403套，同期下降11%，创造了有史以来的同期新低，甚至低于调控重灾年的2011年。  “成交量下降的原因主要在于四个方面。” 亚豪机构副总经理任启鑫告诉记者，首先从宏观背景来看，中国经济在持续30多年高速增长之后，近年来已逐渐出现颓势，房地产市场也进入“慢行道”；其次是受到房地产紧缩调控的余波影响，虽然调控政策不断出现松动，但最根本的“限购”并未触及，因此并未从根本上解决需求不足的影响。  

同时他表示，从北京住宅市场价格十年间的变动来看，几次调控均未能止住价格上行的步伐，十年间价格上升幅度高达280%，房价太高导致大量中低端需求流失；第四是自住型商品房带来的冲击，挤占了刚需纯商品住宅的成交。  

政府、银行等多方加码支持楼市的背后，是供应量下降带来的危机。  

根据亚豪机构数据统计显示，2015年上半年（截止6月25日）北京纯商品住宅市场（不含保障房与自住房）仅有90个项目实现开盘，相比去年同期减少了62个，共提供纯商住宅产品13311套，同比大幅下滑59%，同时也创造了有史以来的同期供应新低。  

“土地资源的减少以及土地供应中自住房挤占纯商品房份额，使得供应量落至低谷。”中原地产市场总监张大伟表示。  

值得注意的是，虽然上半年整体成交位于低谷，但成交均价出现大幅上涨。统计数据显示，上半年北京商品住宅成交均价为29222元/平方米，同比上涨13%，创造了有史以来的同期新高。   

“从上半年市场供应来看，受到自住房配建推高土地成本的影响，超高价入市项目开始明显增多，其中甚至包括万柳书院与龙湖西宸原著两个整盘单价超过10万元的顶豪项目。由于豪宅在上半年争相入市，改善型需求的活跃引领了这轮低谷期的成交回暖，拉高了成交均价。” 任启鑫表示。  

从上半年成交特征中也可以看出，上半年成交单价3-6万/平米中端产品成交占比同比上升4个百分点，而6万/平米以上的高端产品成交则由去年同期的417套增加至806套。  

据记者了解，上半年入市的中高端改善型产品居多，而且大部分项目去化率达到90%。其中在1月3日今年首个开盘的项目当代旭辉墅首期开盘共推出88套房源当天售罄，为新年楼市开了个好头。  

而中端产品领秀慧谷在上半年开盘两次，共完成销售额15亿元，售出房源超500套。豪宅同样销售不凡，其中龙湖西宸原著在首期开盘首推30套房，当天全部售完，认购额超10亿元。   

“从330新政开始，中央的托市政策开始从对首次置业购房人群的支持，转向对购买二套的改善型购房家庭的支持。受此影响，积压的改善型购房需求得以释放，利好市场联动效应的释放，加快房产流转，促进楼市复苏。” 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者。  

同时他认为下半年的金融、税收等市场环境等都将进一步宽松，有利于改善型和首次置业人群购房需求的持续释放，支撑楼市下半年持续回暖势头，预计下半年北京楼市交易量或将超过上半年的水平。  

上半年二手房较去年同期涨8成 房价恢复至高位水平  

从2015年2月4日央行降准、2月28日央行下调存款利率、3月30日央行调整二套房首付比例同时调整个人住房转让免征营业税的期限、4月19日央行再次降准、5月10日央行再次下调存款利率、6月27日央行降准并下调存款利率。 半年时间，经历了六次政策调整。  

截至6月30日，2015年上半年北京市二手住宅网签量为84809套，较去年同期上升92%。价格方面，上半年北京市二手住宅成交均价为34985元/平米，同比去年上半年下降1.6%。实际上2014年1-4月份成交均价仍处于相对较高水平，从5月份开始成交均价进入下行通道，因此2014年上半年成交均价高于今年上半年。  

“2015年6月份成交均价为34606元/平米，同比去年6月上涨3.8%。若刨除结构性因素影响，目前的全市成交均价已基本回升至去年4月份的水平。”链家地产分析师李巧玲表示。  

在首次调整前，记者走访市场时，市民节后买房的意愿并没有那么强烈。在广渠门远洋德邑店的置业顾问小孙介绍，都初八了，看房的人还没有上来。当时记者多数得到的答复是担心年后政策会调整，要么早早出手，要么还在观望。  

果然，春节后一大波政策袭来。  

首次降息后，记者再次走访市场，相隔不过一周，太阳宫火星园店置业顾问小郭却表示，他手里的一套143平米的3居室，降息之前挂牌价为830万，降息之后业主马上调整到840万。3月1日一天就带看4次但由于价格谈不拢一直还没卖出去，其实降息之前的价格都是可以谈的，在降息后，连 5万都很难谈下来。  

一个月后再次降息，记者前往朝阳区房屋权属登记中心采访了解，过户大厅现场大概有五百余人在等待办理，新政后每天过户的购房人超400个，同比之前过户量100多个上涨了4倍，创近年新高。  

这期间记者频繁接到中介打来的电话催促买房，可以感觉到市场在迅速回暖。  

链家地产市场研究部李巧玲认为上半年市场的繁荣主要依赖于陆续出台的各项宽松政策。去年“930”政策出台后，北京二手住宅市场即进入回暖轨道，2014年第四季度和2015年第一季度二手住宅市场均表现出量增价稳的趋势，到第二季度，二手住宅均价开始有小幅上升趋势，成交量也较上个季度上升了54.4%。这期间几乎每月都有货币金融政策或房产税费政策的调整，这些政策调整的目的明确，一步步地将潜在的购房需求释放出来，促进了市场繁荣，同时也进一步改善了人们对未来市场的预期。  

除了降息、降准带来的利好，记者认为，二手房全面回暖的不可忽视的一点是，公积金！  

记者发现最近一个月购买二手房的许多买家大多使用公积金贷款。这也得到相关数据支持，根据链家地产市场研究中心的统计，6月链家成交案例中有33.4%的客户选择使用公积金贷款，较5月份增加12.3%。而使用公积金贷款的客户的置业方向多集中在五环至六环区域。  

链家地产市场研究部李巧玲认为，公积金贷款首套认定标准及首付比例修改后，许多原先不能使用公积金贷款或只能按二套贷款的客户变为可以按照首套购房贷款，这大大提高了刚需和改善性需求使用公积金的积极性。由于五环至六环区域是刚需和刚改客户较为密集的区域，相对较低的房屋总价也比较适合使用公积金贷款，所以此区域公积金使用量增幅较为明显

（转自：新浪乐居）