丁德军诉徐海燕等城镇居民购买农民住宅合同被认定无效判令返还案（2014）参阅案例30号

[裁判摘要]

宅基地使用权是农村居民凭借其作为集体经济组织成员这一特殊身份取得的，是国家为了保障农民的基本居住问题而设定的一项权利，具有社会保障和社会福利性质。我国《土地管理法》、《物权法》均规定，宅基地使用权的主体是农村居民，城镇居民无权取得农民宅基地使用权。尽管中央正在研究盘活农民资产推动农村发展问题，但土地问题事关国家的基本国策和科学发展，同样极其重要。故城镇居民购买农村居民宅基地上的房屋，因违反我国法律和政策的规定，应认定为无效。购房合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

当事人信息：

原告（反诉被告）：丁德军。

被告（反诉原告）：徐海燕。

被告：金怀朵（徐海燕之女）,31岁。

被告：金怀先（徐海燕之子）,29岁。

被告：陆玉珍（徐海燕之婆婆）,77岁。

原告丁德军诉称：2008年8月初，其与被告徐海燕及其已故的配偶金立和签订《房屋买卖合同》，被告将自己位于连云港市云山乡白果树村房屋及土地使用权售予原告。合同约定：房价款36万元整，付款时间为2008年8月至2011年8月8日，每年年终付一次，交房时间为2008年8月。8月中旬原告向被告支付10万元房款后经被告同意对房屋进行了56862元的装修。房屋装修完工后，被告拒绝交付房屋。后原告得知《房屋买卖合同》违反了宅基地使用权转让的法律强制性规定，应属于无效合同。原告数次要求被告退还购房款、支付装潢费用，均不被理睬，故诉至法院，请求依法裁决原告与被告签订的买卖合同无效，判决被告返还原告购房款10万元并支付从2008年8月30日起至实际还款之日止按银行同期贷款利率计算的利息、赔偿装潢损失56862元并承担本案的诉讼费用。

被告徐海燕、金怀朵、金怀先、陆玉珍辩称：（1）原告于2011年12月19日曾发律师函称被告没有执行合同构成违约，现又诉称合同违反了法律强制性规定，应属于无效，自相矛盾。（2）原告称8月中旬向被告支付10万元房款定金，原告应当提供收条的原件。即便原告所说的成立，但其从第二年开始至今未付过购房款，原告违约在先。（3）被告是卖房子的，原告的装潢与被告无关，装潢费用应当由其自行承担。事实上被告为厨房装修已经花费了36800元（包括空调、地板砖等）。原告房屋装修完工后就在房屋内举行了婚礼，被告已交付房屋。（4）原告至今未交水电费，且一直居住在该房屋，钥匙亦没有交给被告，如若退房，原告应按房屋所在地出租标准赔偿被告的租金共计10. 7万元，厨房、地板砖等装修费用36800元。

反诉原告徐海燕反诉称：2008年8月8日，其与丁德军签订了一份《房屋买卖合同》，合同签订后，丁德军搬进去结婚并居住至今，但房款一直拒绝支付。现突然以《房屋买卖合同》无效为由，要求返还购房款10万元让人难以理解和接受。首先，导致合同无效是丁德军的全部过错造成的，其明知涉案房屋只有土地证，没有房产证，所以才诱使双方签订买卖合同，并将房屋占有使用至今，却对缴纳购房款一事只字未提，其行为不仅违反了法律的规定，而且违反了做人的最基本的原则。如果此房我们出租给别人居住使用，应收取租金16万元，根本不存在返还购房款的问题。其次，丁德军提出赔偿装修费56862元，于法无据，既然导致合同无效的原因在丁德军，其依法应当自行承担这一损失。最后，丁德军自从居住该房至今，我方为其垫付了水电费1000多元，这一费用应当由其承担，同时我方装修支付的30000多元的费用也应当由其承担，故请求法院判决丁德军给付房屋租金10. 7万元；赔偿装修损失3万元，给付水电费1000元并承担本案的诉讼费用。

反诉被告丁德军辩称：2008年11月底至2009年5月初我们在所购买的涉案房屋中居住，该段期间的租金我们认可。2009年5月初已经将房屋返还给对方，因此对方主张的租期不符合事实，其主张的月租金标准亦没有事实依据。我方居住期间并未拖欠水电费用，对方没有证据能够证明拖欠的事实。对方并无证据证明对房屋交付时是否曾进行过初装修，且即使装潢过，花费多少对方也未能提供相应证据证明。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。

连云港市连云区人民法院一审查明：

2008年徐海燕和其丈夫金立和（甲方，现已去世）与丁德军（乙方）签订了《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将自己的房屋及房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方，房屋具体情况如下：（1）土地范围：为《集体土地建设用地使用证》上“宗地图”所标面积的一半（西宅），即16.66米×18.22米的一半为8.33米×18.22米。（2）房屋建筑范围：为《集体土地建设用地使用证》中所述土地上现有建筑物的一半即西宅（见建筑图纸）。（3）价款：叁拾陆万元整（人民币360000元）。（4）付款时间：2008年8月8日至2011年8月8日，每年年终付一次。（5）交房时间：2008年8月。（6）甲方保证上述所出售的房屋没有产权纠纷和财务纠纷。如发生纠纷，由甲方承担责任。（7）乙方未按合同约定期限付款的，应按逾期付款向甲方支付银行同期存款利息。（8）如在转户之前此房屋及土地被国家或地方征用，东西宅房屋及土地的拆迁款分开计算，西宅拆迁款全部归乙方所有。合同还对办理过户手续、违约责任等条款进行了约定。2008年8月中旬金立和向丁德军交付了涉案房屋后，丁德军开始对涉案房屋进行装修，装修完工后搬进去居住，后丁德军因故搬离该房，该房屋一直闲置至今。丁德军共向徐海燕夫妻俩支付购房款97700元。因为金立和向丁德军出具的收条丢失，2010年2月3日，徐海燕重新向丁德军的代理人于洪琴出具了收条。2011年12月19日，丁德军通过江苏云台山律师事务所律师向徐海燕送达了律师函一份，内容为“徐海燕：江苏云台山律师事务所现接受丁德军（以下简称委托人）的委托，针对你欠款一事致函如下：2008年委托人与你签订购房合同1份，并付款壹拾万元整。因你不愿意履行购房合同，根据你与委托人签订的合同，你已经违约。根据《民法通则》、《合同法》相关规定，本所律师现向你正式发出函告：一、请你立即返还委托人购房款壹拾万元及利息。二、三日内如你未全额支付上述款项，本所将代表委托人依法通过司法程序处理此事，由此而产生的一切法律后果均由你承担”。徐海燕收到该律师函后亦没有向原告返还购房款，丁德军因而诉至法院。

连云港市连云区人民法院经审理认为：

《中华人民共和国民法通则》第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。宅基地是农村集体经济组织分配给成员用于建造住宅的土地，根据我国《土地管理法》和《物权法》的规定，宅基地使用权的主体具有特定性即只能是农村居民，具有社会保障和社会福利性质。尽管中央正在研究盘活农民资产推动农村发展问题，但土地问题事关基本国策，若认可城镇居民购买农民房屋和宅基地有效，则势必形成对国家基本国策和战略发展以及社会公平、稳定的冲击。而本案争议的房屋系农村村民在集体土地上建造的住宅，丁德军作为城镇居民和徐海燕夫妻签订的关于涉案房屋买卖的合同违反了国家法律和政策的规定，该合同为无效合同，故对丁德军要求确认合同无效的诉求依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力；第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。依据上述法律规定，丁德军应当向徐海燕、金立和返还涉案房屋，徐海燕、金立和向丁德军返还已经收取的购房款97700元及按照物价部门估价确定的丁德军对涉案房屋的投入即装修款34758元。因为金立和已经去世，金立和的权利作为遗产由其第一顺序继承人金怀先、金怀朵、徐海燕、陆玉珍继承，故丁德军应当向徐海燕和陆玉珍、金怀先、金怀朵返还涉案房屋。徐海燕和金立和在夫妻关系存续期间收取了丁德军的购房款97700元，丁德军对涉案房屋进行装修亦是在徐海燕和金立和夫妻关系存续期间，故上述购房款和装修款为金立和和徐海燕的夫妻共同债务，徐海燕应当向丁德军返还，徐海燕不能偿还部分由金立和的继承人徐海燕、陆玉珍、金怀朵、金怀先在继承金立和遗产的范围内向丁德军返还。《中华人民共和国合同法》第五十八条还规定，合同无效后，有过错的一方应当赔付对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原、被告签订的合同违反国家法律和政策而无效，双方均有过错，因而双方应当各自承担对方因此而遭受的损失。丁德军的损失为其已经缴纳的购房款97700元从缴纳之日（2008年8月30日）起至返还之日的银行贷款利息，双方各应承担50％,该利息相应部分应当由徐海燕承担，其不能承担部分由陆玉珍、金怀先、金怀朵、徐海燕在继承遗产的范围内承担。金怀先、金怀朵、徐海燕、陆玉珍等人的损失为丁德军居住该房期间的房屋租金。虽然丁德军在诉前已经搬离涉案房屋，但是对自己主张的2009年5月交付房屋只提供了证人的证言，但该证人只是证明证人去涉案房屋搬家具时，丁德军的代理人于洪琴告诉证人其没有房屋的钥匙，并不能证明丁德军的主张，故对于丁德军居住房屋的时间认定为从2008年8月8日交付房屋至丁德军起诉主张退房还款为止，租金参照物价部门估价的租金标准按81500元予以认定，丁德军赔偿金怀先、金怀朵、徐海燕、陆玉珍上述费用的一半即40750元。关于反诉原告徐海燕要求丁德军赔偿装演损失30000元和代垫的水电费1000元的诉求，因其未能提供证据加以证明，故不予支持。徐海燕向法院提供金怀朵和金怀先放弃继承的声明，因为该两人没有到法庭，对该声明是否其本人所写无法认定，故对此不予认定。关于徐海燕要求丁德军搬走涉案装潢，因为上述装潢无法搬走，故对该主张不能支持。

依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，连云港市连云区人民法院于2012年12月17日作出（2012）港民初字第0555号判决：

一、原告丁德军和被告徐海燕、金立和（已故）签订的《房屋买卖合同》无效。

二、被告徐海燕于本判决生效之日起十日内返还原告丁德军购房款97700元和装潢款34758元，徐海燕不能返还部分由被告金怀先、金怀朵、徐海燕、陆玉珍在继承金立和遗产的范围内返还。

三、被告徐海燕于本判决生效之日起十日内给付原告丁德军自2008年8月30日起至本判决确定的履行期限止之日止以97700元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算出的利息的一半，徐海燕不能给付部分由被告陆玉珍、金怀先、金怀朵、徐海燕在继承金立和遗产的范围内承担。

四、反诉被告丁德军于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告徐海燕房屋租金40750元。

五、驳回反诉原告徐海燕要求反诉被告丁德军赔偿其装潢投入30000元以及代垫水电费1000元的诉讼请求。

宣判后，徐海燕、金怀朵、金怀先、陆玉珍提出上诉称：（1）一审判决认定银行利息损失和房屋租金损失双方按各50％承担错误。丁德军与其代理人于洪琴原为夫妻关系，购买房屋的真正购房人是本村的于洪琴，购房目的是于洪琴与丁德军在此房中举行婚礼。当时签合同时，于洪琴采用欺骗的手段，用丁德军的名字，从而该购房合同有效或无效都掌握在于洪琴手中。丁德军在缴纳97700元购房款后，再也不想缴纳余款，从而导致购房合同无效。本案是丁德军全部过错导致合同无效，银行利息损失应由丁德军全部承担。丁德军无偿占用房屋四年之久，造成上诉人房租损失81500元，亦应由丁德军全部承担。（2）一审判决结果错误。一审判决徐海燕返还装潢款34758元，是错误的。该损失是丁德军的全部过错造成的，应当由丁德军自行承担。一审判决陆玉珍、金怀先、金怀朵在遗产范围内承担给付责任也是错误的。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。

被上诉人丁德军答辩称：（1）一审认定的合同无效以及双方的过错是正确的，合同无效是自始无效，并非是履行不能或未履行而导致。（2）一审中房屋租金损失评估过高，一审判决对被上诉人所举录音资料及证人证言所证明的被上诉人返还房屋的时间的事实均不予认定，但是被上诉人为减少诉累，争取和谐，放弃了上诉。（3）一审判决对上诉人的利益给予了很大程度的照顾，上诉人提起上诉实属无谓之争，请求二审法院予以驳回。

连云港市中级人民法院经过二审审理，确认了一审查明的事实。

连云港市中级人民法院二审认为：

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，徐海燕、金怀朵、金怀先、陆玉珍上诉称丁德军与于洪琴原为夫妻关系，购买房屋的真正购房人是本村的于洪琴，但没有证据证明丁德军与于洪琴系夫妻关系，该上诉理由，法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，为无效合同。合同无效的，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，争议的房屋土地使用权为集体土地，丁德军作为城镇居民购买徐海燕夫妻房屋，双方签订的《房屋买卖合同》违反了国家法律和政策规定，合同为无效合同。对于该无效合同，当事人双方均有过错，应当各自承担相应的责任。一审判决上诉人返还购房款97700元及50％的利息、34758元装潢款，并无不当。丁德军赔偿徐海燕房屋租金的一半，即40750元，亦无不当。徐海燕等上诉认为丁德军应承担合同无效的全部过错，没有事实依据，该上诉理由，法院不予采纳。陆玉珍、金怀先、金怀朵作为金立和遗产继承人，对本案债务在遗产范围内承担给付责任，符合法律规定。陆玉珍三人上诉认为不应承担责任的理由，没有法律依据，该上诉理由，法院不予支持。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。连云港市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，于2013年5月13日作出（2013）连民终字第0453号判决：

驳回上诉，维持原判决。

一审合议庭成员：苏静、王会金、严涵

二审合议庭成员：胡丹、伏广超、黎乃忠

（转自:法客帝国）