购房指标是我国房地产发展中出现的一个关键词，其产生的背景和前提是：我国部份国家机关、企事业单位内部存在的公务员集资房、职工集资房，是福利分房在房地产领域的反映，由于这种福利房与市场上的其他商品房之间存在一种巨大差价，购房指标也就应运而生，拥有公务员或职工身份，方能获得这种购房指标的资格。

而由于人们的需求多样化，如为子女入学、户口迁入、商业经营、房价低等，导致了购房指标的转让，而购房指标转让后产生了许多承需解决的法律问题，如购房指标转让协议的法律效力问题，该合同的实质法律关系是什么，该合同项下的房屋归谁，该合同指向的房屋的工程质量、保修责任，物业费用的负担等众多法律问题。

一、案情简介

2006年某单位决定在某初中新校区旁集资建房，集资房的一半供本单位职工购买，规定本单位职工购买房屋按建设成本价购买，每个职工限购一套，另外一半房屋向社会发售，职工内部购房价格为向外销售价格的一半。若本单位职工向外转让购房指标，则该职工在本小区不得享有再购买第二套房的购房指标，6月李某以15万元的价格将购房指标转让给余某。2009年李某反悔，不同意履行购房指标转让协议，以余某不是该单位职工，无购房资格，要求法院确认双方签订的协议无效。

二、法律分析意见

1、关于购房指标转让协议的法律效力问题。

判断合同是否有效的标准通常是以《民法通则》第五十五条和《合同法》第五十二条规定作为标准。即：签约行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益，不具有《合同法》第五十二条规定的五种合同无效的情形，在私法领域，在国际上通常强调的是当事人意思自治原则，即只要是当事人双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，即认定为合法，简言之，法无明文禁止即可为。对于购房指标能否转让法律仅对几种特殊的房产有禁止性规范，如军队的军用房、经济适用房等，除此之外，法律并没有明令禁止购房指标的转让。而在本案例中，李某与余某之间签订的《购房指标转让协议》双方具有相应的民事行为能力，协议内容是李某与余某双方真实意思表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。

2、《购房指标转让协议》的法律关系的性质问题。

购房指标转让协议法律关系的性质在司法实务及理论上存在两种争议：一种意见认为是买卖合同关系；另一种意见认为是委托合同关系。笔者认为，购房指标转让协议属于何种法律关系，不能一概而论，应以《购房指标转让协议》的内容及相关条件，对照法学理论进行综合分析判断。

在实务中存在两种情形：第一种情形是转让方与受让方签订购房指标转让协议，受让方取得了购房指标，但受让方仍是以转让方（原购房指标所有人）的名义与房地产开发商签订《商品房买卖合同》，（购房指标转让方仍是购房人），过了一段时间，购房指标转让的双方当事人再签订《商品房买卖合同》，然后办理房产过户手续。第二种情形：转让方与受让方签订《购房指标转让协议》，受让方取得了购房指标，受让方凭购房指标转让协议到房地产开发商处以受让方自己的名义与开发商签订《商品房买卖合同》，受让方即取得了原购房指标转让方的全部合同权利、义务，受让方是房产的购买方，以后，也无需办理房产过户手续。在第一种情形中《购房指标转让协议》的双方当事人就购房指标转让达成了协议，转让方获得转让购房指标的价款，受让方取得了“购房指标”及相应的权利，但“购房指标”仅仅是一种“权利”或“资格”，具有一定的人身依附性或身份特征，与法律上的“物”（包括虚拟物）仍有较大的差异，且与人的公务员或职工的身份、职称、工龄、职务、学历、积分等相联系，在处分也相应受到限制，如有的单位规定，单位内部集资房三年内不得上市转让等或者职工内部有优先受让权。因此，购房合同登记的买受人始终是购房指标原所有人，而非购房指标转让合同中的受让人（指标持有人），因而就存在事后以原购房指标所有人名义办理房产证之后，再以购房指标原所有人作为转让方，以购房指标受让人为受让方，再次签订《房屋买卖合同》的情况，受让方再办理房产转户手续。第二种情形之中，通过购房指标的转让，受让方取得了购房指标，受让方即取得了签订单位集资房的《商品房买卖合同》的主体资格，即享有了签订物权合同及享有物权合同上的权利，这种情形下，购房指标原所有人的单位对转让购房指标不作任何限制。

对于第一种情形下的《购房指标转让协议》应属于《合同法》第二十一章规定的《委托合同》的性质。实质上是购房指标受让方委托购房指标转让方代其购买商品房，双方法律关系的性质为委托代理关系。对于第二种情形下的《购房指标转让协议》实质上就是一种附条件的买卖合同关系。即签订《商品房屋买卖合同》必须以有购房指标为必要条件，只要持有购房指标，不管是谁都可签订商品房买卖合同，这种购房指标指向的对象为商品房，具有了法律上物的典型特征，这时法律关系体现了买卖合同的基本特征。

三、法律风险情况

1、在《购房指标转让协议》被界定委托合同法律关系下的风险有：一是购房指标转让方违约，不愿意履行合同，而商品房买卖合同的当事人是购房指标转让人和房地产开发商，此时购房指标受让方支付了购房指标费、购房款、相关税费等费用，而房屋产权登记在购房指标转让方名下，若转让方不予协助，不签订房屋买卖合同及协助房产过户，风险很大，或转让方另行转让谋求高利润，最终导致受让指标方得不到商品房，还要追收转让费和已支付的购房款等费用支出。

2、在《购房指标转让协议》被界定为买卖合同法律关系下的风险较小（如同上述第二部分第2条的第二种情形）。因为受让方通过与转让方签订《购房指标转让协议》取得了购房指标，并且可以受让方自己的名义直接与房地产开发商签订《商品房买卖合同》，这受购房指标转让方约束较小，风险很小。

四、法律风险防范措施与对策

1、详细调查核实房产性质及状况，是否是可转让房产，是否可以受让购房指标方名义直接签订《商品房买卖合同》。

2、尽量在合同中明确违约责任条款和违约产生的损失的赔偿计算方法或赔偿数额。如巧用定金罚则条款，或较重的违约责任条款。如一方违约，不履行合同，应按购房款总额30%向对方承担违约责任，使对方不敢轻易违约。或约定转让方违约导致受让方无法取得房产时，除返还受让方所支付的全部费用外，还应按在此期间周边房产上涨的标准支付赔偿金给受让方。

随着中央决定禁止各单位的福利分房政策（将福利分房列为腐败行为）的实行，购房指标转让协议及其纠纷将逐步消失。

（作者：黄德伟  尚衡律师事务所）